【正文】 1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價(jià)格情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價(jià)（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價(jià)格比調(diào)查分析商住價(jià)格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價(jià)（元）物業(yè)類型物業(yè)均價(jià)（元）商業(yè)與住宅價(jià)格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長江路北，香山路西商場商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪15704 高層住宅8127 虹橋大廈虹橋北路東，環(huán)城北路北一層商鋪23038 高層住宅11468 君鄰世家君山路東，澄江西路兩側(cè)一層商鋪25600 高層住宅10824 和院夏東路東，五星路南社區(qū)商業(yè)19588 高層住宅7083 摩爾大廈青山路北，通江路西一層商鋪16784 高層住宅7868 —。根據(jù)歷史交易價(jià)格和目前的售價(jià)該區(qū)與辦公物業(yè)的價(jià)格呈穩(wěn)步增長趨勢。14號樓以低密度全能建筑設(shè)計(jì)，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計(jì)的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。同時(shí)考慮低區(qū)地下非人防車庫3524㎡在銷售時(shí)贈(zèng)送。財(cái)務(wù)費(fèi)用按啟動(dòng)資金的70%，年化20%，周期為18個(gè)月計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。對銷售收入進(jìn)行敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)基準(zhǔn)預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對銷售收入進(jìn)行敏感性分析，即使銷售價(jià)格下降10%，劣后投資收益水平較高。綜合判斷該項(xiàng)目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)可控。通過對周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價(jià)格和租金的調(diào)查，預(yù)測本項(xiàng)目投資價(jià)值較高，投資可行性較強(qiáng)。（自項(xiàng)目置地階段開始計(jì)算） 項(xiàng)目綜合收益指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)值 （萬元）備注總銷售額33,323 　總投資額24,585 　啟動(dòng)成本9500　其中，項(xiàng)目融資6650平均融資成本為18個(gè)月　劣后投資2850投資周期為36個(gè)月　投資收益4,417　投資收益率%　銷售收益率%　劣后投資年化收益率%　五、敏感性分析對投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析由于項(xiàng)目土地取得成本已經(jīng)確定，項(xiàng)目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計(jì)算。開發(fā)成本，包括方案設(shè)計(jì)、前期報(bào)建、臨時(shí)水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。項(xiàng)目整體銷售收入預(yù)測為33323萬元。第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃一、規(guī)劃建筑指標(biāo)規(guī)劃建筑指標(biāo)總占地面積容積率建筑密度≤50%綠化率≥15%用地性質(zhì)商業(yè)其他商鋪建筑面積30%不得分割出售二、規(guī)劃概念方案三、建筑概念方案實(shí)施指標(biāo)根據(jù)控制性規(guī)劃指標(biāo)，對該項(xiàng)目的實(shí)施指標(biāo)進(jìn)行了分析，設(shè)計(jì)方案如下：項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注用地面積㎡　總建筑面積　　地上建筑面積㎡39535　5號樓建筑面積㎡1635015F,60米基底面積㎡1090　4號樓建筑面積㎡231855F，24米基底面積㎡4637　地下建筑面積㎡9691　建筑密度　%　容積率　3　綠地率　15%　機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)311　其中地面?zhèn)€93㎡地下個(gè)218　非機(jī)動(dòng)車位個(gè)777　其中地上個(gè)3892個(gè)/100㎡地下個(gè)389　概念方案 詳見概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。數(shù)據(jù)來源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺(tái)辦公物業(yè)市場價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目周邊在售的辦公物業(yè)項(xiàng)目主要為海瀾財(cái)務(wù)中心，海瀾財(cái)務(wù)中心于203年4月底開盤，㎡，單價(jià)17107元/㎡。該項(xiàng)目成交價(jià)格為5925萬元，低于評估價(jià)格。通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。“十二五”期間，確保服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重每年上升11個(gè)百分點(diǎn)。江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴(kuò)大規(guī)模。目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國際商務(wù)辦公樓等。江陰的酒吧業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。酒店、辦公酒店：江陰目前擁有7家5星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國際等。滿足周邊居民一般生活用品需求。在前期開發(fā)過程中，希望廣場開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏成熟居民區(qū)、遠(yuǎn)離中心區(qū)以及經(jīng)營策略失誤（分割銷售），并未取得預(yù)期效果。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘Γ瑪?shù)量眾，但單個(gè)體量普遍較小。到2015年，高新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)100億元左右，園區(qū)集聚核心文化創(chuàng)意企業(yè)約50家。城市功能：城市化率達(dá)到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。以江陰高新區(qū)為圓心，150公里半徑內(nèi)，有上海虹橋國際機(jī)場、上海浦東國際機(jī)場、南京碌口國際機(jī)場、蘇南國際機(jī)場、常州奔牛機(jī)場等空港。人民幣貸款中，；。項(xiàng)目公司已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。四、周邊環(huán)境調(diào)查治安情況良好。地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目施工情況。項(xiàng)目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中心位置約1公里左右。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。污染情況無。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。江陰連續(xù)十年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。新批進(jìn)區(qū)企業(yè)128個(gè)，其中外商投資企業(yè)33個(gè)?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個(gè)產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。發(fā)展現(xiàn)狀:總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)目前正在建設(shè)的有海瀾財(cái)富中心、法爾勝泓昇集團(tuán)大廈等總部經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚(yáng)子江盈智城。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。時(shí)代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費(fèi)力不足。餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費(fèi)的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。酒店登記名稱