【正文】 小區(qū)建筑采用現(xiàn)代設(shè)計語言，運用基本的建筑構(gòu)件、符號以及淺色材料等創(chuàng)造出簡潔、大方、明快的建筑形象，充滿現(xiàn)代氣息。在植物配置上考慮春夏秋冬、雨雪陰晴的變化，創(chuàng)造空間的意境和情趣，同時注意運用地域性植物，植物種群的搭配，以及植物的季相變化等，營造出具有不同景觀特征的風(fēng)景和植物群落。 建筑規(guī)劃布局著重考慮小區(qū)功能各分區(qū)明確、交通組織便捷、空間通透變化、層次豐富、建筑造型實用新穎的原則；沿東、南、北三個城市界面布置適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)服務(wù)設(shè)施，內(nèi)設(shè)幼兒園、醫(yī)療所、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施；小 區(qū)外圍中小學(xué)合理布局，符合相關(guān)服務(wù)半徑的要求。 機動車從主次入口進入小區(qū)后就近進入地下車庫，通過車庫內(nèi)電梯直達各棟住宅。 二、定價策略 （一）定價策略：目前主要是實行“謹慎、高效”的原則 ,以實現(xiàn)最大利潤化 ,并以最快速度進行銷售為目的 .采取“低開高走”的定價策略，并實行有效的控制。本項目的數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。 近些年渭南商品房價格 呈現(xiàn)出持續(xù)走高，不斷攀升的態(tài)勢 。從投資規(guī)?？?， 2020 年全市商品房投資中住宅投資達 342387萬元，比重為 %，居主導(dǎo)地位，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他類，分別完成投資 6560 萬元、 61871 萬元和 10000 萬元，比重分別為 %、 %和 %。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 29－ C、 城市居民的 自住和 改善型住房需求，將為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供充足的空間。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比上年同期提高 點；本年資金來源分類指數(shù)為，比 11 月份回落 點，比上年同期回落 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比上年同期提高 點；商品房待售面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份提高 點，比上年同期提高 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比11 月份回落 點，比上年同期提高 點。在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020 億元，增長%；個人按揭貸款 9211 億元，增長 %。 12 月當(dāng)月，房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %；房屋竣工面積 億平方米，下降 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，下降 %；土地購置面積 4889 萬平方米，增長 %，土地購置費 1061 億元，增長 %。開通了 “ 企業(yè) 110”服務(wù)熱線電話 。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 24－ [完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ] 高新區(qū)依據(jù)渭南市總體規(guī)劃編制了面向 21世紀的分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。大規(guī)模加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)崇業(yè)路以西的 13 平方公里土地，形成了 “ 三縱三橫一環(huán) ” 的新城市框架，建設(shè)城市中有花有水、花園中有城市的環(huán)境，讓城市與環(huán)境共存，不斷提升城市輻射、擴張、服務(wù)功能。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年，城市人口將達到 50 萬人，城市建成區(qū)面積達到 50 平方公里。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到 10 平方公里，人口 10 萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。電視和廣播綜合覆蓋率達 %和 ％。各級各類學(xué)校 3132 所，在校學(xué)生 萬人。 市場物價同比上漲。全市固定資產(chǎn)投資增速雖較上年大幅回落，但仍保持了較高的增長態(tài)勢，全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長%。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。全市現(xiàn)有館藏 文物 21025 件（組），旅游文物資源 5456 處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點 619 處，其中國家級 24 處，居全省各市第二。原煤地質(zhì)儲量 255 億噸，已探明儲量 50 億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶 ”而聞名全國。全市有野生維管植物 190 余科800 多屬 2500 余種，栽培植物 150 多種，其中糧食作物 17 種，經(jīng)濟渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 17－ 作物 7 種，蔬菜作物 34 種。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在 330～ 2645 米之間。境內(nèi)地勢以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。 項目財務(wù)評價指標(biāo) 序號 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬元 2 總銷售凈收入 萬元 3 利潤總額 萬元 稅前 4 可分配利潤 萬元 稅后 5 稅后投資利 潤率 % 6 全部投資內(nèi)部收益率 % 稅后 7 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 8 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 9 動態(tài)投資回收期 年 稅后 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %大于基準(zhǔn)收益率 12%；財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元大于零；動、靜態(tài)投資回收期均小于項目的總開發(fā)期 4年。 四、 項目建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持 陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 自成立以來，公司資產(chǎn)良好，財務(wù)管理規(guī)范 ，具有良好的信譽度和聲譽。 本項目可 以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主，以提升 區(qū)域 臨街商業(yè)用房規(guī)模與價值為目的。而對于渭南高新區(qū)，近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加，工業(yè)經(jīng) 濟發(fā)展迅速，但是服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小，服務(wù)業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中所占地比重很小，造成了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性，造成了與既定的高新區(qū)發(fā)展方向的偏差。 本 項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā) 項目。根據(jù)渭南市政府發(fā)展的規(guī)劃綱要的要求， 加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)。 項目設(shè)計總戶數(shù) 1672戶。 項目規(guī)模：本項目所占用土地凈用地面積 平方米（合約 畝，無 代征路） ,土地用途為 商住 ， 土地使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為 2080 年 1 月 4 日。本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。因此，建設(shè)各類經(jīng)濟實用房，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在。也就是說，渭南經(jīng)濟的快速增長主要得益于國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財政政策的機遇。因此，在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的層面上講，本項目的建設(shè)是允 許的、可行的。同時也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目總投資 項目投資估算總計為 萬元 ，具體如下： 序號 項目 合計 1 土地費用 2 房屋建安工程費用 3 前期費用 4 城建規(guī)費 5 室外工程費 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 12－ 6 工程監(jiān)理費 7 管理費 8 銷 售費用 9 不可預(yù)見費 10 建設(shè)投資 11 財務(wù)費用 12 項目總投資 項目計算期 項目計算期為 48 個月 ，其中 建設(shè)期 歷時 24 個月， 經(jīng)營期 歷時39 個月 ，建設(shè)期與經(jīng)營期交叉進行。 （ 4）加強對銀行借款的使用和管理。通訊便捷，全市固定電話（含小靈通）用戶數(shù) 萬部，其中鄉(xiāng)村電話 萬部，無線移動電話用戶 萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶達 萬戶，均居陜西省第二。 渭南市地表水資源量 億立方米，地下水資源量 億立方米，全市水資源總量 億立方米（扣除重復(fù)計算量），占全省水資源總量的 %。天然草場 萬公頃。大荔礦泉水日出水 6 萬噸，富含多種人體所需元素，被譽為“中國之最”。 渭南市經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟發(fā)展 2020 年，渭南市國民經(jīng)濟延續(xù)了 2020 年以來復(fù)蘇向好勢頭，實現(xiàn)了快速發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。 工業(yè)生產(chǎn)高開趨走。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15918元，增長 %，農(nóng)民人均純收入 4372 元，增長 22%。全 市共有各類科研機構(gòu) 25 家，科技人員 萬多人。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 21－ 渭南中心城市歷史悠久。建成水廠 2 座，日供水能力 10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸 ；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣 600 多萬立方米；改建和新建廣場 3 個，城市公共綠地面積達到 90 公頃，綠化覆蓋率達到 %，有 24 家單位被命名為省、市級“園林式單位”；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11 條 213 公里；城區(qū)出租車輛近千臺。 轄區(qū)面積 49 平方公里，規(guī)劃控制面積 31 平方公里，轄 3 個街道辦事處，區(qū)內(nèi)總?cè)丝诮?8 萬人。距西安國際航空港 98 公里，空運也十分便利。區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、娛樂設(shè)施齊全，渭河花園酒店、華都酒店、綠景園和高新幸福城高尚主宅、渭南貿(mào)易廣場等，可為您商務(wù)和生活提供良好的服務(wù)。 12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 5570 億元，增長 %。 12 月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 21808 萬平方米，同比增長%；全國商品房銷售額 10201 億元，同比增長 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。土地市場長期趨緊造成的市場長期供給短缺和消費者購買力不斷提高引發(fā)的房地產(chǎn)需求不斷擴大等，都是房價不斷提高的原因。 一、發(fā)展簡況 2020 年，渭南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，主要呈現(xiàn)以下特點： 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長較快，住宅投資占據(jù)主導(dǎo)地位 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 30－ 2020 年 , 全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 420818 萬元，與上年相比增長 %。商品房銷售以住宅為主。 （ 2）目標(biāo)客戶群定位 第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 1）經(jīng)濟相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 2）企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部； 購買心理分析：以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，追求品質(zhì)生活，消費心態(tài)是為了得到高信價比的商品。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 34－ 價格定位 定價指導(dǎo)思 想 隨著 渭南高 新區(qū)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，本區(qū)域房地產(chǎn)市場被房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)計未來一段時間房價仍保持“ 穩(wěn)中有升 ” 的走勢。 （二）從基地自身出發(fā)，尋找特色 尋找諸多制約因素和有利因素，結(jié)合住宅項目自身特點尋求適合本地塊特征的規(guī)劃布局形式。 一心：小區(qū)中心設(shè)置一個大型活動廣場，輻射整個小區(qū)， 形成重渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 38－ 要景觀和空間節(jié)點。每個出入口旁均設(shè)有地下停車出入口，車輛進入小區(qū)后，可從地下停車場出入口就近進入地下停車，真正實現(xiàn)人車分流。 （五）垃圾收集 本小區(qū)垃圾收集考慮設(shè)置袋裝垃圾收集設(shè)施，住宅按單元收集，單元出入口附近設(shè)置垃圾收集桶，擬采用生活垃圾分類收集管理。 計劃安排 總體 進度安排依據(jù) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律及項目內(nèi)各單體建構(gòu)筑物的施工情況，依據(jù)全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額和本項目的具體情況，對工期定額進行適當(dāng)調(diào)整，確定各施 工階段的開發(fā)期，并按本項目的總體開發(fā)經(jīng)營控制方案，編制項目小區(qū)建設(shè)各項工作的進度計渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 。 （四）日照設(shè)計 小區(qū)內(nèi) 部所有住宅日照間距均滿足《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范的要求。宅前步行路寬 23 米，均符合設(shè)計要求。 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 《民用建筑設(shè)計通則》； GB505322020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； GB 500162020 《住宅建筑規(guī)范》； GB 503662020 《住宅設(shè)計規(guī)范》； GB 500961999(2020版 ) 渭南市城市總體規(guī)劃 其他相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定。采取小區(qū)帶狀中心綠地滲入組團的手法，加強綠化、對外開放、使內(nèi)外環(huán)境融為一體。 第四類：團購客戶 1）陜西境內(nèi)其他城市的富裕人士； 2）政府部門； 購買心理分析：隨著陜西的整體發(fā)展，外地消費者構(gòu)成了較大的團購消費群，這些消費群體為改善居住條件，較熱衷環(huán)