【正文】 容積率 建筑密度（ %） 綠地率（ %） 35 停車位（個(gè)） 1700 其中 地上車位 200 地下車位 1500 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目的建設(shè)單位為 陜西潤(rùn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ， 具有國(guó)家 三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，公司注冊(cè)資本 人民幣柒仟萬(wàn) 元，法定代表人 李章紅 ， 公司類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）， 公司住所地為渭南開(kāi)發(fā)區(qū)廣通南路， 其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包括： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、經(jīng)營(yíng) 。 項(xiàng)目綜合容積率為 ，建筑密 度為 21%，綠化率為 42%， 高層建筑均為剪力墻結(jié)構(gòu)，最高建筑物萬(wàn)為 32層。 項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目所占用土地凈用地面積 平方米（合約 畝，無(wú) 代征路） ,土地用途為 商住 ， 土地使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為 2080 年 1 月 4 日。渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 － 1－ 渭南高新區(qū) “ 西海學(xué)府花園 ”商品房 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 建設(shè)單位： 陜西潤(rùn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制單位： ************************* 編制時(shí)間：二○一一年三 月 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 － 2－ 目 錄 第一章 總論 .................................................. 4 建設(shè)項(xiàng)目概況 .................................................. 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .............................................. 5 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 .............................................. 8 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ......................................... 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................... 11 可行性研究結(jié)論及建議 ......................................... 14 第二章 項(xiàng)目背景 .............................................. 15 渭南市概況 ................................................... 15 渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r ....................................... 18 第三章 市場(chǎng)分析 ............................................. 25 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ........................................... 25 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ......................................... 29 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位 ............................................... 31 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .......................................... 36 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 ........................................... 36 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) ................................................. 37 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) ................................................. 37 總平面設(shè)計(jì) ................................................... 37 住宅建筑單體設(shè)計(jì) ............................................. 40 第五章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 .......................................... 41 項(xiàng)目前期工作計(jì)劃 ............................................. 41 計(jì)劃安排 ..................................................... 41 總體進(jìn)度安排依據(jù) ........................................... 41 銷售計(jì)劃 ................................................... 42 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ........................................... 43 環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù) ................................................. 43 環(huán) 境影響評(píng)述 ................................................. 43 環(huán)境保護(hù)的意義 ............................................. 43 環(huán)境影響 ................................................... 44 環(huán)境保護(hù)措施 ................................................. 44 設(shè)計(jì)階段 ................................................... 45 施工階段 ................................................... 45 第七章 工程招標(biāo)方案 ........................................... 47 第八章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 ............................... 49 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算內(nèi)容 ....................................... 49 土地費(fèi)用 ..................................................... 49 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 － 3－ 建造費(fèi)用 ..................................................... 49 建安工程費(fèi)用 ............................................... 49 前期費(fèi)用 ................................................... 50 城建規(guī) 費(fèi) ................................................... 50 室外配套工程費(fèi)用 ........................................... 50 工程監(jiān)理費(fèi)用 ............................................... 51 管理費(fèi)用 ..................................................... 51 銷售費(fèi)用 ..................................................... 51 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ................................................... 51 建設(shè)投資 ..................................................... 51 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ..................................................... 52 項(xiàng)目總投資估算 ............................................... 52 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措及使用計(jì)劃 .................................. 52 資金籌措 .................................................. 52 資金使用計(jì)劃 .............................................. 53 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................. 54 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則 ............................................... 54 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 ....................................... 54 項(xiàng)目財(cái)務(wù)基本指標(biāo) ............................................. 55 全部投資動(dòng)態(tài)盈利能力分析 ................................... 55 清償能力分析 ............................................... 56 自有資金分析 ............................................... 56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ................................................. 56 第十章 不確定分析 ........................................... 57 盈虧平衡分析 ................................................ 57 敏感性分析 .................................................. 58 第十一章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ......................................... 61 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響 .................. 61 對(duì)所在地居民收入、就業(yè)、生活質(zhì)量的影響 ...................... 61 對(duì)渭南高新區(qū)財(cái)政稅收的影響 .................................. 61 為渭南高新區(qū)增加優(yōu)質(zhì)房源 .................................... 62 第十二章 主要結(jié)論與建議 ....................................... 63 主要結(jié)論 .................................................... 63 對(duì)建設(shè)單位的建議 ............................................ 63 第十三章 附 件 .............................................. 65 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 － 4－ 第一章 總論 建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱： 西海學(xué)府花園 （以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目） 項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于 渭南市高新區(qū)廣場(chǎng)西路西側(cè)，新區(qū)北街以北，樂(lè)天大街以南，西側(cè)為渭南 高級(jí) 中學(xué) 。 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀： 本項(xiàng)目用地南北長(zhǎng)約 295 米，東西長(zhǎng)約 218 米，用地范圍內(nèi)土地狀況良好，由北至南高度落差約 1 米，地塊形狀規(guī)則，地勢(shì)較平 坦，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均水平為“六 通一平”。 根據(jù)建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案，本項(xiàng)目 擬建總建筑面積 264980 ㎡，其中地上部分建筑面積為 229980 ㎡， 其中：點(diǎn)式 住宅建筑面積 124180 ㎡， 板式住宅建筑面積 41800 ㎡，綜合樓建筑面積52020 ㎡， 商業(yè)建筑面積 10000 ㎡，幼兒園建筑面積 2020 ㎡；地下部分建筑面積 35000 ㎡，其中包括 地下雙層停車場(chǎng)約 1500 個(gè)地下停車位； 另有地上車位 2020 個(gè)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總戶數(shù) 1672戶。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開(kāi)發(fā)效益的需要 根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知》精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開(kāi)發(fā)的比例。所以，綜合開(kāi)發(fā)是實(shí)施城市