【正文】 成了以汽車制造為龍頭的機械 加工業(yè)主導(dǎo)，紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙及紙制品生產(chǎn)、食品加工、建筑建材等多業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)格局，是西北地區(qū)最重要的汽車零部件生產(chǎn)基地、最大的專用車生產(chǎn)基地和唯一的微型車生產(chǎn)基地，是寶雞作為國家重型汽車及零部件特色產(chǎn)業(yè)基地的主要承載地。區(qū)內(nèi)有武侯祠等多處三國文化遺存，在開發(fā)區(qū)周邊 30 公里范圍內(nèi)，有法門寺、炎帝祠、周公廟、釣魚臺、太白山等國家級風(fēng)景名勝區(qū)。渭河、石頭河、麥李河、同峪河在區(qū)內(nèi)交匯，水資源十分豐富，電力、天然氣、供暖、通訊、污水處理等設(shè)施完善。 目前，蔡家坡開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟總量、整體影響力列全省省級開發(fā)區(qū)前茅。目前區(qū)內(nèi)人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 人。 蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 概況 陜西省蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是 1995 年 3 月經(jīng)陜西省政府批準設(shè)立的寶雞地區(qū)唯一的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。按照蔡家坡的總體規(guī)劃，將此項目開發(fā)成以環(huán)保為主體的綠色生態(tài)場所，以適應(yīng)人們不斷提高的環(huán)保意識和綠色生態(tài)居住觀念，為人們提供一 個理想的高檔居住場所。 為城市居民提供一個舒適的居住環(huán)境 隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務(wù)完善的高品位住宅空間，本項目是理想的居住場所。突破行政界限，合理劃分主體功能區(qū)，形成中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)保護區(qū)、新型社區(qū)為載體的開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)空間布局結(jié)構(gòu)。促進城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)建設(shè)規(guī)劃 “四規(guī) ”有機融合，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃全覆蓋。 2020 年，開發(fā)區(qū)完成生產(chǎn)總值 80 億元，比 2020 年的 億元增長了 倍 ,年均增長 %,完成規(guī)劃目標的 160%；營業(yè)收入、稅收總額大幅增加，地方留存財政收入達到 3000 萬元，比 2020 年的 744萬元增長了 3 倍 ,年均增長 36%；全社會固定資產(chǎn)投資額達到 億元，比 2020 年的 億元增長了 倍，年均增速%，完成規(guī)劃目標的 149%。 第 二 章 項目 建設(shè)背景及 區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 項目建設(shè)背景 城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。 建議 積極做好項目前期準備工作；以人 為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時按量的順利進行?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟效益方面，均有廣闊的前景。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 技術(shù)指標名稱 單位 指標數(shù)值 1 總規(guī)劃用地 萬 m2 2 總建設(shè)用地 萬 m2 3 代征道路用地 萬 m2 4 總建筑面積 萬 m2 5 建筑基地面積 萬 m2 6 構(gòu)筑物基地面積 萬 m2 7 住宅建筑面積 萬 m2 8 公共建筑面積 萬 m2 9 容積率 % 10 綠化面積 萬 m2 11 綠化率 33 12 道路面積 萬 m2 13 建筑密度 % 14 行政服務(wù)設(shè)施基地面積 萬 m2 15 行政服務(wù)設(shè)施面積比 % 16 居住總戶數(shù) 戶 1984 17 停車位 量 800 研究結(jié)論及建議 結(jié)論 項目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會效益。工程占地面積 89 畝，其中代征 道路用地 18759 平方米，合 畝；居住用地 160448平方米 。 蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 限價商品房 D 區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 項目概況 ................................... 6 .......................................... 6 .......................................... 6 ............................ 7 .................................... 8 第二章 項目建設(shè)背景及區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 ................. 9 ...................................... 9 ......................... 10 ..................................... 12 ..................................... 13 第三章 項目需求分析與政策保障 ..................... 14 ..................................... 14 ................................. 15 第四章 項目建設(shè)條件 ............................... 20 ............................... 20 ................................. 20 ........................... 20 第五章 項目規(guī)劃、設(shè)計方案 ......................... 22 ................................. 22 建筑設(shè)計方案 ..................................... 23 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 ................................. 24 第六章 建設(shè)方案 .................................. 26 ....................................... 26 ......................................... 27 ......................................... 31 ........................................... 35 ............................................. 38 ....................................... 41 ......................................... 42 ......................................... 42 第七章 項目管理與實施進度安排 ..................... 43 ......................................... 43 ......................................... 44 ................................. 45 第八章 建設(shè)項目招投標 ............................. 46 ........................... 46 ......................................... 46 ................................... 47 ............................... 48 第九章 環(huán)境影響及評價 ............................. 49 ............................................. 49 ......................................... 49 ................................. 50 ....................................... 54 第十章 項目 分析的假設(shè)前提 ......................... 56 項目的順利開展 .................................. 56 產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展 ................................ 56 國家經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn) ................................ 56 第十一章 項目投資估算 ............................. 58 估算依據(jù)與說明 .................................. 58 投資估算 ........................................ 59 第十二章 項目財務(wù)評價 ............................. 61 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 .......................... 61 盈利能力分析 .................................... 62 評價結(jié)論 ........................................ 63 第十三章 社會效益綜合評價 ......................... 65 項目有利于改善當(dāng)?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量和社會穩(wěn)定 ........ 65 項目能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展的水平 .............. 65 第十四章 項目投資風(fēng)險分析 ......................... 67 主要風(fēng)險因素的識別 .............................. 67 風(fēng)險程度分析 .................................... 67 防范和降低風(fēng)險措施 .............................. 68 第十五章 結(jié)論與建議 ............................... 70 對項目的結(jié)論性意見 .............................. 70 對項目中 尚未解決問題的修改意見和建議 ............. 71 附件： 總投資估算表 銷售收入與營銷稅金及附加估算表 損益表 現(xiàn)金流量表 項目位置平面圖 蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 限價商品房 D區(qū)建設(shè)項目功能分區(qū)平面布置圖 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件 第一章 項目概況 項目簡介 項目名稱 蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 限價商品房 D區(qū)建設(shè)項目 項目性質(zhì)： 限價商品房 項目承建單位： 寶雞市蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司 建設(shè)地點： 本項目位于 蔡家坡開發(fā)區(qū) ，西鄰 西一路北段 ， 北臨隴海鐵路線，東臨陜汽鐵路專用線 ， 南鄰 蔡家坡中西醫(yī)醫(yī)院 、郵政局 。 項目用地： 項目用地性質(zhì)為 商業(yè)開發(fā) 用地。 編制依據(jù) 蔡家坡經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃； 《關(guān)中 —— 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 原 國家發(fā)展計劃委員會頒布試行的《投資項目可行性研究指南》（ 2020年試用版）； 國土資源部國土資發(fā)（ 2020） 24 號《關(guān)于發(fā)布和實施（工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標）的通知》； 國家現(xiàn)行的財稅政策及相關(guān)法規(guī)； 項目單位提供的項目功能平面圖及相關(guān)情況介紹。通過本項目的實施， 能夠充分解決高家崖村失地保障問題和長遠經(jīng)濟收入來源問題，將最大限度的保證社區(qū)穩(wěn)定和長久和諧發(fā)展，同時項目的建設(shè)還能夠激活城市經(jīng)濟，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進城市經(jīng)濟快速發(fā)展，能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益， 有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。 綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可行。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行。對項目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進行詳細規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項目周圍實際情況和拆遷戶實際需要，以取得預(yù)期效果。改革開放以 來，蔡家坡的經(jīng)濟發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速。 為此，蔡家坡提出加快城鄉(xiāng)一體化進程，按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求，確立開 放式、全覆蓋、開發(fā)區(qū)發(fā)展和多規(guī)疊合的規(guī)劃理念，形成城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃體系，建立集中統(tǒng)一的規(guī)劃管理體制。以全開發(fā)區(qū)為空間單元，以蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)為支點編制城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上再編制開發(fā)區(qū)規(guī)劃、重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃、專業(yè)專項規(guī)劃等。 隨