【正文】 產(chǎn)用地面積減少而招工進(jìn)了廠，每月收入1000元左右，生活基本上能夠維持，隨著陜九廠破產(chǎn)倒閉，這部分人員大多失業(yè)在家，滯留在村上。目前本村位于鐵道南的180余畝生產(chǎn)用地已在城市發(fā)展規(guī)劃之列，該部分土地被征用于城市建設(shè)只是時(shí)間遲早問題，為順應(yīng)蔡家坡城市化發(fā)展的歷史潮流，這部分土地村上肯定要出讓來支持蔡家坡發(fā)展。高家崖村位于蔡家坡開發(fā)區(qū)城區(qū)核心部位，一直是蔡家坡各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)用地的主要載體。到“十二五”末，蔡家坡開發(fā)區(qū)力爭實(shí)現(xiàn)經(jīng)營總收入1000億元，生產(chǎn)總值達(dá)到300億元，財(cái)稅總收入達(dá)到45億元。按照國家《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和陜西省、寶雞市對蔡家坡開發(fā)區(qū)的發(fā)展要求，蔡家坡將建設(shè)成為中國西部汽車及零部件制造基地、現(xiàn)代化中等工業(yè)城市、寶雞大城市副中心和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)。園區(qū)全部建成后，年銷售收入可以達(dá)到1000億元。產(chǎn)品主要有重卡、中卡、微型車、各類重型專用車、變速器、齒輪、發(fā)動(dòng)機(jī)附件、大廂總成、車橋、助力泵、鑄鍛件、散熱器、內(nèi)飾件等130多個(gè)系列。這里走出了名列全國機(jī)械制造500強(qiáng)的陜汽（集團(tuán)）公司，也哺育了重型車變速器產(chǎn)銷量居全球第一的陜西法士特（集團(tuán)）公司。開發(fā)區(qū)形成了“3321”（ 三線三站兩鐵一高）的對外交通體系，“三線”即310國道（西寶南線）、關(guān)中旅游環(huán)線和西寶中線；“三站”即隴海鐵路蔡家坡站、西寶客專蔡家坡站和蔡家坡汽車站；“兩鐵”即隴海鐵路、西寶高速鐵路客運(yùn)專線；“一高”即連霍高速公路。蔡家坡開發(fā)區(qū)也是譽(yù)滿神州的寶雞技工聚集地，擁有大量從事機(jī)械制造的技術(shù)人員和熟練工人。蔡家坡開發(fā)區(qū)位于物產(chǎn)豐富、文化積淀深厚的關(guān)中平原西部，東距西安120公里，西鄰寶雞市區(qū)，從咸陽國際機(jī)場到開發(fā)區(qū)僅1個(gè)小時(shí)車程。2010年，同比增長57%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營總收入212億元，同比增長66%；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值80億元，同比增長43%。陜西省蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1995年3月經(jīng)陜西省政府批準(zhǔn)設(shè)立的寶雞地區(qū)唯一的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。按照蔡家坡的總體規(guī)劃，將此項(xiàng)目開發(fā)成以環(huán)保為主體的綠色生態(tài)場所，以適應(yīng)人們不斷提高的環(huán)保意識和綠色生態(tài)居住觀念，為人們提供一個(gè)理想的高檔居住場所。為城市居民提供一個(gè)舒適的居住環(huán)境隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務(wù)完善的高品位住宅空間，本項(xiàng)目是理想的居住場所。突破行政界限，合理劃分主體功能區(qū)，形成中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)、新型社區(qū)為載體的開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)空間布局結(jié)構(gòu)。促進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)建設(shè)規(guī)劃“四規(guī)”有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃全覆蓋。2010年，開發(fā)區(qū)完成生產(chǎn)總值80億元，,%,完成規(guī)劃目標(biāo)的160%；營業(yè)收入、稅收總額大幅增加，地方留存財(cái)政收入達(dá)到3000萬元，比2005年的744萬元增長了3倍,年均增長36%；，%，完成規(guī)劃目標(biāo)的149%。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃城市規(guī)模的擴(kuò)張是一個(gè)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時(shí)按量的順利進(jìn)行?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益方面，均有廣闊的前景。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號技術(shù)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)值1總規(guī)劃用地萬m22總建設(shè)用地萬m23代征道路用地萬m24總建筑面積萬m25建筑基地面積萬m26構(gòu)筑物基地面積萬m27住宅建筑面積萬m28公共建筑面積萬m29容積率%10綠化面積萬m211綠化率3312道路面積萬m213建筑密度%14行政服務(wù)設(shè)施基地面積萬m215行政服務(wù)設(shè)施面積比%16居住總戶數(shù)戶198417停車位量800 研究結(jié)論及建議結(jié)論項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會(huì)效益。工程占地面積89畝，其中代征道路用地18759平方米，；居住用地160448平方米。蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)限價(jià)商品房D區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況 1 1 1 2 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 4 4 5 7 8第三章 項(xiàng)目需求分析與政策保障 9 9 10第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 15 15 15 15第五章 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 17 17 建筑設(shè)計(jì)方案 18 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 19第六章 建設(shè)方案 21 21 22 26 30 33 36 37 37第七章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 38 38 39 40第八章 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 41 41 41 42 43第九章 環(huán)境影響及評價(jià) 44 44 44 45 49第十章 項(xiàng)目分析的假設(shè)前提 51 項(xiàng)目的順利開展 51 產(chǎn)品市場平穩(wěn)發(fā)展 51 國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) 51第十一章 項(xiàng)目投資估算 53 53 54第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 56 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 56 盈利能力分析 57 評價(jià)結(jié)論 58第十三章 社會(huì)效益綜合評價(jià) 60 項(xiàng)目有利于改善當(dāng)?shù)厝嗣裆钯|(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定 60 項(xiàng)目能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展的水平 60第十四章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 62 62 62 63第十五章 結(jié)論與建議 65 對項(xiàng)目的結(jié)論性意見 65 66附件：總投資估算表銷售收入與營銷稅金及附加估算表損益表現(xiàn)金流量表項(xiàng)目位置平面圖蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)限價(jià)商品房D區(qū)建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)平面布置圖陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)限價(jià)商品房D區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：限價(jià)商品房項(xiàng)目承建單位：寶雞市蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于蔡家坡開發(fā)區(qū)，西鄰西一路北段，北臨隴海鐵路線，東臨陜汽鐵路專用線，南鄰蔡家坡中西醫(yī)醫(yī)院、郵政局。項(xiàng)目用地：項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)開發(fā)用地。 編制依據(jù)蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年總體規(guī)劃；《關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；原國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒布試行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年試用版）；國土資源部國土資發(fā)（2008）24號《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施（工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)）的通知》；國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策及相關(guān)法規(guī)；項(xiàng)目單位提供的項(xiàng)目功能平面圖及相關(guān)情況介紹。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠充分解決高家崖村失地保障問題和長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)收入來源問題，將最大限度的保證社區(qū)穩(wěn)定和長久和諧發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)還能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益，有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。對項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周圍實(shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。改革開放以來，蔡家坡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速。為此，蔡家坡提出加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，按照城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化的要求，確立開放式、全覆蓋、開發(fā)區(qū)發(fā)展和多規(guī)疊合的規(guī)劃理念，形成城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃體系，建立集中統(tǒng)一的規(guī)劃管理體制。以全開發(fā)區(qū)為空間單元，以蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)為支點(diǎn)編制城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上再編制開發(fā)區(qū)規(guī)劃、重點(diǎn)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃、專業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃等。隨著城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的逐步實(shí)施，蔡家坡開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目的建設(shè)一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求，另一方面可滿足居民的需要，促進(jìn)蔡家坡城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展。項(xiàng)目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。滿足本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)主的需求通過本項(xiàng)目的建設(shè)，可為經(jīng)營業(yè)戶提供一個(gè)配套設(shè)施齊全的經(jīng)營平臺，為城市的居民提供一個(gè)配套設(shè)施齊全、生活條件便利的商業(yè)、居住和辦公于一體大型綜合場所。開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)是中共寶雞市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、規(guī)劃、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)事務(wù)。目前，蔡家坡開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量、整體影響力列全省省級開發(fā)區(qū)前茅。渭河、石頭河、麥李河、同峪河在區(qū)內(nèi)交匯，水資源十分豐富，電力、天然氣、供暖、通訊、污水處理等設(shè)施完善。區(qū)內(nèi)有武侯祠等多處三國文化遺存，在開發(fā)區(qū)周邊30公里范圍內(nèi)，有法門寺、炎帝祠、周公廟、釣魚臺、太白山等國家級風(fēng)景名勝區(qū)。 蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類企業(yè)500多戶，初步形成了以汽車制造為龍頭的機(jī)械加工業(yè)主導(dǎo)，紡織服裝、醫(yī)藥化工、造紙及紙制品生產(chǎn)、食品加工、建筑建材等多業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)格局，是西北地區(qū)最重要的汽車零部件生產(chǎn)基地、最大的專用車生產(chǎn)基地和唯一的微型車生產(chǎn)基地，是寶雞作為國家重型汽車及零部件特色產(chǎn)業(yè)基地的主要承載地。目前區(qū)內(nèi)以汽車零部件為主導(dǎo)產(chǎn)品的機(jī)械加工企業(yè)達(dá)到150多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)85戶，汽車及零部件加工制造產(chǎn)業(yè)集群初步形成。2010年9月，陜西通家汽車有限公司30萬輛微型車項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)新車下線，以該企業(yè)為龍頭、規(guī)劃面積25平方公里的寶雞汽車工業(yè)園正在加快建設(shè)。“十二五”時(shí)期是蔡家坡開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的重要時(shí)期，目前已經(jīng)確定 “十二五”期間實(shí)施的項(xiàng)目76項(xiàng)，總投資409億多元。到2020年，蔡家坡開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量要占到寶雞市的20%以上，建成區(qū)將達(dá)到50平方公里，初步建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人口規(guī)模3050萬的現(xiàn)代化中等工業(yè)城市。近年來高家崖村先后為開發(fā)區(qū)公共設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)共出讓土地（大部分為保障村民生活來源的生產(chǎn)用地）400余畝，為蔡家坡發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)。土地出讓后，本村人均耕地面積將降至每人2分地標(biāo)準(zhǔn)以下，且集中在北坡及塬上，耕地產(chǎn)量低、耕種條件差、交通運(yùn)輸遠(yuǎn)，只能勉強(qiáng)解決吃飯和口糧問題。不能提供一條經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收的就業(yè)渠道，勢必給村上制造一個(gè)不穩(wěn)定因素。找一條如何能保證村民人心穩(wěn)定、保障群眾生活有著落有盼頭、促進(jìn)村民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的發(fā)展路子，成為廣大村民和村兩委領(lǐng)導(dǎo)班子的頭痛問題和使命任務(wù)。屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速?！笆濉睍r(shí)期，是蔡家坡開發(fā)區(qū)深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)大跨越、大轉(zhuǎn)型、大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要的總體要求中提出全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會(huì)精神，積極推進(jìn)西部大開發(fā)，堅(jiān)持以人為本，樹立和落實(shí)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，緊緊抓住加快發(fā)展這個(gè)第一要?jiǎng)?wù)，切實(shí)把經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式、提高增長質(zhì)量和效益上來。到“十二五”末，開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)大跨越，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)得到大發(fā)展，科技創(chuàng)新能力得到大提升，基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌得到大改善。“十二五”時(shí)期，蔡家坡開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為加快城市化步伐，推動(dòng)新城建設(shè)的基本任務(wù)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，建設(shè)陜西統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范基地；堅(jiān)持把提高綜合實(shí)力作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)城市的強(qiáng)大動(dòng)力，改善基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境，建設(shè)陜西承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范基地。隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長,本項(xiàng)目的建設(shè)可作為片區(qū)的配套設(shè)施，滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求。其中以蔡家坡本地房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體、長期在蔡家坡經(jīng)商的消費(fèi)群體為主。潛在市場來源及組成分析蔡家坡城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費(fèi)水平保持平穩(wěn)上升，2010年第四季度市場期房簽約量超過新建商品房預(yù)售數(shù)量，蔡家坡本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，對居住環(huán)境、景觀比較注重；外地在蔡家坡投資經(jīng)營的投資者也逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體的一支主力軍；隨著經(jīng)濟(jì)條件的成熟，周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體也逐步到蔡家坡來購房置業(yè)。因此，本項(xiàng)目的客戶群體主要來源于蔡家坡本地企事業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、長期在蔡家坡經(jīng)商的投資者、本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體及房地產(chǎn)投資型消費(fèi)群體等組成的。本項(xiàng)目的目標(biāo)市場具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠?yàn)樽约骸榧胰颂峁┮环N舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要由蔡家坡本地消費(fèi)群體、在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體及房地產(chǎn)市場投資客群等組成。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。對項(xiàng)目板塊市場價(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識和認(rèn)可。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在蔡家坡安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體特征分析由于本項(xiàng)目不僅對蔡家坡本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往城市生活的