【正文】 型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場等生活設(shè)施配套齊全。基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。 第 1 頁 目 錄 1 總論 .............................................. 1 項目概況 ........................................ 1 項目簡介 .................................... 1 可行性研究編制目的 ............................... 2 可行性研究編制依據(jù) ............................... 3 結(jié)論及建議 ..................................... 4 結(jié)論 ....................................... 4 相關(guān)建議 .................................... 4 2 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ............................... 6 全國經(jīng)濟(jì)形勢 ..................................... 6 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ............................ 7 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 ........................ 8 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 .......................... 11 3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 ................................ 12 西安市房地產(chǎn)概況 ................................ 12 宏觀經(jīng) 濟(jì)形勢 .................................... 13 第 2 頁 西安市房地產(chǎn)市場 ................................ 14 4高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 ............................ 18 西高新及其房產(chǎn)市場簡介 ........................... 18 市場調(diào)研分析 .................................... 19 5調(diào)研結(jié)論 ........................................... 31 項目的市場情況分析 .............................. 31 項目的 SWOT 分析 ............................... 31 項目對策分析 ................................. 33 市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 .......................... 34 項目定位 ....................................... 37 客戶定位 ................................... 37 形象定位 .................................... 38 功能定位 ................................... 39 價格定位 ................................... 39 6 項目建設(shè)條件 ....................................... 47 開發(fā)建設(shè) 的用地情況 .............................. 47 項目周邊配套設(shè)施 ................................ 47 第 3 頁 7 項目規(guī)劃、設(shè)計方案 ................................. 49 項目總體規(guī)劃方案 ................................ 49 總體規(guī)劃設(shè)計方案原則 ....................... 49 總體規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 ................... 50 住宅建筑設(shè)計方案 ................................ 50 住宅建筑的平面布置 .......................... 50 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計 .......................... 51 建筑單體和戶型設(shè)計 .......................... 51 小區(qū)配套設(shè)施建議 ................................ 54 停車場設(shè)計 ................................. 54 多功能會所設(shè)計 ............................. 54 公園設(shè)計 .................................... 55 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 ................................ 55 綠化設(shè)計 ................................... 55 小區(qū)入口和道路設(shè)計 .......................... 56 小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計 ....................... 56 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................... 57 8 項目進(jìn)度安排 ...................................... 59 第 4 頁 項目進(jìn)度安排的依據(jù) .............................. 59 項目實施的進(jìn)度安排 .............................. 59 銷售計劃 ....................................... 60 9 營銷方案 .......................................... 62 小區(qū)樓盤的賣點(diǎn) .................................. 62 4P 理論的應(yīng)用 ................................... 64 產(chǎn)品策略 .................................... 64 價格策略 .................................... 65 促銷策略 .................................... 65 渠道策略 .................................... 66 付款方式 ....................................... 67 銷售面積實現(xiàn)計劃 ................................ 68 10 項目投資估算 ...................................... 70 項目總投資估算的依據(jù) ............................ 70 項目總投資估算的原則 ........................... 70 項目的總投資估算 ............................... 71 資金籌措方案 .................................. 77 11 項目財務(wù)評價 ..................................... 78 第 5 頁 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 ......................... 78 基準(zhǔn)收益率的確定 .......................... 78 項目計算期的確定 ........................... 78 項目價格的確定 ............................ 79 項目銷售稅金及附加的確定 ................... 79 利潤總額及所得稅 .......................... 80 盈利能力分析 .................................. 80 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 ................... 80 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 ......... 81 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 ......... 82 清償能力分析 .................................. 83 評價結(jié)論 ...................................... 84 12 不確定分析 ........................................ 85 盈虧平衡分析 .................................. 85 敏感性分析 ................................... 86 13 結(jié)論及建議 ........................................ 90 結(jié)論 .......................................... 90 存在的問題及建議 ............................... 91 第 6 頁 附件 ................................................ 94 附件 1: 高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析 ......................... 94 附件 2: 西安市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷 ................. 100 附件 3 財務(wù)報表 .................................... 106 第 1 頁 1 總論 項目概況 項目簡介 本項目名稱為“建賞高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段。該處離市中心不遠(yuǎn)，區(qū)位適中，交通便捷。 項目所處地塊的具體位置如下圖所示： 第 2 頁 圖 1— 1 項目所處地塊的具體位置 可行性 研究編制目的 可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是在經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。 可行性研究編制依據(jù) （ 1）國家和西安市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； （ 2）批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件； （ 3） 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料； （ 5） 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （ 6） 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； （ 7） 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。 相關(guān)建議 （ 1）建議開發(fā)商對消費(fèi)者精確定位，將項 目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳?、在?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級白領(lǐng)以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。 （ 3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材