【正文】 北、杭州路兩側(cè)地段，本項(xiàng)目用地面積為32619平方米（）；建筑面積共計(jì)98542平方米，其中：地上建筑面積90805平方米，地下建筑面積7737平方米；可容納住戶584戶。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳保?28國道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級公路全部聯(lián)網(wǎng)；新老通揚(yáng)運(yùn)河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯(cuò)；從姜堰到南京、。二、項(xiàng)目的建設(shè)條件本項(xiàng)目的實(shí)施具有良好的地理優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施條件。第四節(jié) 可行性研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，符合當(dāng)前姜堰市的整體規(guī)劃發(fā)展要求，可提高城鎮(zhèn)居民生活水平，改善城市環(huán)境，提升城市形象。1工程風(fēng)險(xiǎn)分析本報(bào)告分析項(xiàng)目在決策、工程建設(shè)、資金籌措等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的對策。資金籌措及借款償還本報(bào)告根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目單位資本金等情況，提出項(xiàng)目資金籌措方案，提出借款償還計(jì)劃。項(xiàng)目組織、管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)本報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施主體，提出工程建設(shè)中的組織管理形式、項(xiàng)目建設(shè)過程中的經(jīng)營管理方式。工程建設(shè)方案本報(bào)告結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)域布局情況，對項(xiàng)目區(qū)擬建的各項(xiàng)工程建設(shè)方案進(jìn)行研究論證。項(xiàng)目前景分析本報(bào)告通過對項(xiàng)目周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，闡述本項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢，對本項(xiàng)目的銷售前景進(jìn)行初步預(yù)測。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、主要研究內(nèi)容本可行性研究的主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析本報(bào)告根據(jù)城市總體規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及當(dāng)?shù)鼐用裆钏降木唧w情況，闡述本項(xiàng)目的建設(shè)必要性。2000年，劉日新先生回國，創(chuàng)辦新福興有限公司，擔(dān)任董事長兼總經(jīng)理；2005年創(chuàng)辦所羅門興業(yè)投資有限公司，擔(dān)任董事長兼總經(jīng)理，在其任職期間，實(shí)現(xiàn)該公司營業(yè)額連續(xù)4年達(dá)5億人民幣。二、高級管理人員情況公司法定代表人劉日新，男，1968年10月11日出生，1990年畢業(yè)于福州大學(xué)，后留學(xué)日本明治大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況一、企業(yè)概況泰州冠建置業(yè)有限公司于2010年4月16日成立，是由劉日新與林俊佳共同出資組建的有限公司，法定代表人為劉日新先生，公司目前注冊資本為5000萬元人民幣，公司許可經(jīng)營范圍有：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售；一般經(jīng)營項(xiàng)目有：建筑材料、金屬材料銷售。因當(dāng)前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以及公司本身資金壓力的因素，項(xiàng)目擬分兩期開發(fā)，本次實(shí)施項(xiàng)目為一期工程項(xiàng)目，用地面積為32619平方米（），建筑面積為98542平方米，其中可售面積為89840平方米，項(xiàng)目建成后可容納住戶584戶。因此，泰州冠建置業(yè)有限公司擬建設(shè)君安世紀(jì)城商品房工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè),上海路交匯處，與姜堰市市政府等行政核心單位相鄰，緊靠姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和華東五金城，距離錦天汽配城也僅有15分鐘車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。加快新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。城市總體規(guī)劃方針為“南拓、東進(jìn)、西優(yōu)、北控”，在城市用地發(fā)展方向上主要向南發(fā)展，其次向東發(fā)展。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫?zāi)媳保?28國道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級公路全部聯(lián)網(wǎng)；新老通揚(yáng)運(yùn)河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯(cuò)；從姜堰到南京、。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域和淮河流域。近年來，相繼被命名為江蘇省歷史文化名城和全國衛(wèi)生城市。君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1第二節(jié) 建設(shè)單位基本情況 3一 企業(yè)概況 3二 高級管理人員情況 3第三節(jié) 可行性研究工作概況 4一 主要研究內(nèi)容 4二 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5第四節(jié) 可行性研究結(jié)論 6一 主要研究結(jié)論 6二 項(xiàng)目的建設(shè)條件 6三 建設(shè)內(nèi)容 6四 建設(shè)周期 7五 項(xiàng)目投資與資金籌措 7六 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7七 主要問題及建議 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 8第一節(jié) 泰州市簡介 8一 泰州概況 8二 泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢 9第二節(jié) 姜堰市簡介 10一 姜堰概況 10二 姜堰市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀 11第三節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 14一 國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 14二 國家相關(guān)政策 15三 未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn) 21第四節(jié) 泰州市房地產(chǎn)市場分析 23第五節(jié) 項(xiàng)目市場定位及競爭策略 28一 競爭市場分析 28二 市場切入點(diǎn) 28三 營銷推廣策略 29四 項(xiàng)目銷售收益預(yù)測 32第三章 建設(shè)規(guī)模 33第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 33第二節(jié) 建設(shè)條件 34第四章 項(xiàng)目選址 35第一節(jié) 自然條件 35一 地質(zhì)條件 35二 氣候條件 36三 土層結(jié)構(gòu)及其分布 37四 場地適宜性及穩(wěn)定性分析 37第二節(jié) 基礎(chǔ)條件 38一 交通條件 38二 供電 39三 供水 39四 排水 39五 施工材料 40第五章 設(shè)計(jì)原則 41第六章 工程設(shè)計(jì)方案 43第一節(jié) 總平面布置 43第二節(jié) 建筑、結(jié)構(gòu)及施工 43一 建筑 43二 結(jié)構(gòu)及施工 44第三節(jié) 主要施工方案 44一 測量放線、軸線及標(biāo)高控制 44二 基礎(chǔ)工程 45三 主體工程 48四 屋面工程 53第七章 配套工程 56第一節(jié) 供電及給排水 56一 供電 56二 給排水 56第二節(jié) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 57一 有線電視 57二 電話系統(tǒng) 57三 網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 58第八章 節(jié)能、環(huán)保 59第一節(jié) 建筑節(jié)能 59一 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能 59二 太陽能節(jié)能技術(shù) 59三 節(jié)電措施 60第二節(jié) 人防、避雷與消防 60一 人防 60二 避雷 60三 消防 61第三節(jié) 環(huán)境保護(hù) 61一 標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 61二 環(huán)境現(xiàn)狀 62三 施工期環(huán)境影響分析及防治 64四 使用期環(huán)境影響分析及防治 66第九章 工程管理措施 68第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 68第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的管理內(nèi)容 68第三節(jié) 合同管理與協(xié)調(diào) 70第四節(jié) 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 71第五節(jié) 加強(qiáng)社會監(jiān)督 71第十章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo) 72第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 72一 項(xiàng)目實(shí)施 72二 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 72第二節(jié) 招 標(biāo) 73一 招標(biāo)依據(jù) 73二 招標(biāo)方案 73第十一章 投資估算及資金籌措 75第一節(jié) 投資估算 75一 估算編制依據(jù) 75二 投資估算范圍 75三 固定資產(chǎn)投資總額估算 75第二節(jié) 資金籌措 78一 資金籌措 78二 還款計(jì)劃 78第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 79第一節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 79第二節(jié) 銷售收入估算 79第三節(jié) 總成本費(fèi)用 80第四節(jié) 銷售稅金 81第五節(jié) 利潤總額： 81第六節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 81第七節(jié) 敏感性分析 82第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 84第一節(jié) 工程風(fēng)險(xiǎn)與對策 84第二節(jié) 管理風(fēng)險(xiǎn)與對策 85第三節(jié) 資金風(fēng)險(xiǎn)與對策 85第四節(jié) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)與對策 86第十四章 結(jié) 論 87附件：“關(guān)于君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)”（姜發(fā)改核[2011]5號）平面設(shè)計(jì)圖工程預(yù)算書企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書附表：投資估算表新增投資計(jì)劃與資金籌措表總成本費(fèi)用估算表利潤表還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金流量表泰州冠建置業(yè)有限公司第一章 總 論項(xiàng)目名稱：君安世紀(jì)城商品房一期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：泰州冠建置業(yè)有限公司建設(shè)地點(diǎn)：姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè)地段法定代表人：劉日新電 話：052388129888傳 真：052388129885郵 編：225500第一節(jié) 項(xiàng)目概況泰州位于江淮平原南端，南臨長江，是1996年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的沿江、沿海開放城市，境內(nèi)有98公里的長江岸線，下轄泰興、靖江、姜堰、興化四市及海陵、高港兩區(qū)，面積6000平方公里，人口503萬。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃，商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。泰州曾經(jīng)作為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)，是長江三角洲地區(qū)重要的濱江城市之一，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。挾江襟淮，東臨滄海，眾水來匯，奔涌旋流，又稱三水、羅塘。東鄰海安縣、東臺市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。在《泰州市城市總體規(guī)劃（20022020）》中，市區(qū)城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為：“長江三角洲的工貿(mào)港口城市，水城一體的歷史文化名城”。2011年1月16日姜堰市第十三屆人民代表大會第四次會議批準(zhǔn)的“姜堰市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要”中也提出：要按照“西進(jìn)、南擴(kuò)、北控、東優(yōu)”發(fā)展方向，高品位建設(shè)主城區(qū)，主動融入泰州都市圈?？紤]目前姜堰市市政府等行政核心單位均位于城區(qū)西部地區(qū)，可以預(yù)見，該地區(qū)將成為作為未來城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，成為我市人流集散的關(guān)鍵地區(qū)。隨著姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入園企業(yè)的不斷增多，華東五金城和錦天汽配城的不斷發(fā)展，項(xiàng)目周邊地區(qū)的流動人口和居住人口均在不斷增加；同時(shí)考慮目前姜堰市市政府等行政核心單位也位于城區(qū)西部地區(qū)，隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，本地區(qū)將成為城市發(fā)展的主要開發(fā)區(qū)域。（）。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合姜堰市當(dāng)前的規(guī)劃方針，能夠進(jìn)一步帶動姜堰市西部地區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，緩解隨著新城區(qū)開發(fā)和開發(fā)區(qū)發(fā)展帶來的住房剛性需求壓力，拉動并促進(jìn)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于提高居民的生活水平、促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定，對姜堰市經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)的發(fā)展具有積極意義；同時(shí)可以提高泰州冠建置業(yè)有限公司在本地區(qū)的企業(yè)知名度，符合企業(yè)自身發(fā)展的需要，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公司設(shè)股東會，由全體股東組成；設(shè)執(zhí)行董事一名，目前由劉日新先生擔(dān)任。1994年就職于日本朝日集體公司，擔(dān)任朝日集體公司對中國貿(mào)易部門高級經(jīng)理，積累了豐富的生產(chǎn)和銷售經(jīng)驗(yàn)。其為人誠實(shí)守信，無不良記錄。項(xiàng)目背景分析本報(bào)告通過對國內(nèi)和當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，闡述本項(xiàng)目建設(shè)的意義。建設(shè)條件本報(bào)告對項(xiàng)目建設(shè)的周邊環(huán)境及條件進(jìn)行分析，包括社會經(jīng)濟(jì)條件、自然環(huán)境、地質(zhì)條件等。環(huán)保與勞動安全本報(bào)告對項(xiàng)目環(huán)境影響進(jìn)行初步分析，提出建設(shè)與運(yùn)營過程中應(yīng)采取的環(huán)境保護(hù)措施，同時(shí)還提出安全措施。投資估算本報(bào)告根據(jù)工程量及工程投資估算指標(biāo)，按國家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，對擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，編制項(xiàng)目建設(shè)投資估算表，按工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等列出投資總額的構(gòu)成情況，計(jì)算項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目建設(shè)社會效益分析本報(bào)告分析本項(xiàng)目建設(shè)對當(dāng)?shù)厣鐣?、?jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)作用，分析項(xiàng)目的社會效益。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)泰州市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2002—2020）；泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要；國家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/478—2001）；《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GBl8306—2001）；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16—87）；《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ1189)；國家發(fā)展計(jì)劃委員會第九號令關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料。項(xiàng)目位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè)地段，項(xiàng)目周邊地區(qū)已形成較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，本項(xiàng)目的實(shí)施既是必要的、也是可行的。姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域和淮河流域。姜堰市成立多年以來，在供水、排污、供電、通信、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入了大量財(cái)力和人力，本項(xiàng)目具備良好的有利于項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施條件。四、建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)周期18個(gè)月。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)值備注1用地面積平方米326192總建筑面積平方米98542　其中：地上建筑面積平方米90805　 地下建筑面積平方米7737　3投資總額萬元其中：自有資金萬元銀行貸款萬元七、主要問題及建議本項(xiàng)目為房地產(chǎn)建設(shè)工程，涉及部門較多，建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理，使項(xiàng)目建設(shè)能夠順利進(jìn)行。本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)重視加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，做好單項(xiàng)工程建設(shè)招標(biāo)工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標(biāo)。江陰長江大橋、泰州長江大橋溝通長江南北，形成了與上海、蘇南的快速通道；328國道、京滬、寧通、寧靖鹽高速公路及新長、寧啟鐵路貫穿全境，境內(nèi)一小時(shí)都市圈已經(jīng)形成，每百