【正文】 、泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將推進(jìn)泰州大跨越式發(fā)展：蘇中機(jī)場(chǎng)蘇中機(jī)場(chǎng)總投資約10億元,距泰州市區(qū)約20公里。建設(shè)工期為5年半。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長(zhǎng)江隧橋（不但設(shè)有高速公路通道而且還預(yù)留了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長(zhǎng)三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實(shí)施。泰州市“十一五”規(guī)劃提出經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展目標(biāo)已臻實(shí)現(xiàn)。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。“清代棋圣”黃龍士、“當(dāng)代草圣”高二適也都是從這塊土地上走出去的驕子。溱潼會(huì)船節(jié)”，是國(guó)家重點(diǎn)旅游項(xiàng)目。二、姜堰市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀綜合實(shí)力，%。服務(wù)業(yè)規(guī)模不斷壯大，以會(huì)船節(jié)、溱湖風(fēng)景區(qū)、溱潼古鎮(zhèn)為代表的新興旅游業(yè)以及以步行街為代表的城區(qū)商貿(mào)業(yè)，以精品住宅小區(qū)為代表的房地產(chǎn)業(yè)，以“五個(gè)一”為代表的農(nóng)村服務(wù)業(yè)取得明顯成效?！笆晃濉逼陂g累計(jì)置換職工身份10萬(wàn)人。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，2010年，新增私營(yíng)企業(yè)數(shù)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶數(shù)6608戶。一是數(shù)字化管理督查及時(shí)。三是園林綠化提質(zhì)增量。新鋪設(shè)天然氣管道102公里，新增天然氣用戶5500戶。其中：，%；，%；，%；，%。人民生活2010年，比上年末增加493戶，比上年末減少1600人。職工工資水平繼續(xù)提高。農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。第三節(jié) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀過(guò)去的12年，是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的12年。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。 二、國(guó)家相關(guān)政策國(guó)家法律2007年3月16日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，具體的金融政策大致包括三方面：信貸政策、利率政策和匯率政策。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。 2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。2010年9月29 日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1 年以上納稅或社保證明的異地購(gòu)房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。利率政策2007年9月，央行年內(nèi)第五次加息。 2008年9月，受美國(guó)金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。2010年10月20日中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2010年12月20日中國(guó)人民銀行決定，%% ；%%。2011年2月24日中國(guó)人民銀行決定，%% ；%%。匯率政策匯率對(duì)一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響非常復(fù)雜，一旦變動(dòng)，可能會(huì)產(chǎn)生一系列無(wú)法預(yù)測(cè)的甚至難以控制的后果，因此各國(guó)一般采取較為穩(wěn)健的匯率政策。但是人民幣升值的幅度有多大、升值的步驟是一步到位還是漸進(jìn)的、升值是否成為價(jià)格的轉(zhuǎn)折點(diǎn)、價(jià)格持續(xù)上漲的潛在風(fēng)險(xiǎn)（地產(chǎn)泡沫）等等是較為復(fù)雜的問(wèn)題，需要及時(shí)跟蹤政府的政策組合和宏觀環(huán)境。2009年5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。 從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看，當(dāng)前國(guó)家的調(diào)控政策主要重點(diǎn)關(guān)注于兩個(gè)層面：一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第四節(jié) 泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年，；；；。影響泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素有：本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；人口和城市化率；人均可支配收入及消費(fèi)水平；國(guó)家政策等。（二）人口和城市化率泰州市城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，近年來(lái)每年有超過(guò)1萬(wàn)的外來(lái)人口遷入；中國(guó)醫(yī)藥城正式升級(jí)為國(guó)家高新區(qū)以及幾所大學(xué)落建于“大學(xué)城”等，都帶來(lái)大量外來(lái)人口。從2002年到2010年，泰州市人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品銷售總額均常年保持較高的增長(zhǎng)幅度，人均消費(fèi)性支出也在逐年加大，即使是在金融危機(jī)影響日益加深的2008年，泰州市居民人均消費(fèi)支出仍保持了高速增長(zhǎng)（%），增幅在長(zhǎng)三角16各城市中位列前茅。二、市場(chǎng)切入點(diǎn)通過(guò)對(duì)泰州市和姜堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)如下：整體規(guī)劃方面：以混合社區(qū)為主，多種產(chǎn)品線，多以陣列式排布；建筑立面方面：以歐式為主，但做工粗糙，很不純粹；戶型面積方面：區(qū)域內(nèi)以三房130平方米三房為主，附加值不高；景觀特色方面：整體景觀平平，沒(méi)有特色，基本上只是標(biāo)準(zhǔn)的景觀配置；社區(qū)配套方面：會(huì)所不是這里項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配備；總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上整體產(chǎn)品表現(xiàn)較弱，缺乏產(chǎn)品力很強(qiáng)的項(xiàng)目。 姜堰市房地產(chǎn)引導(dǎo)者；但不是豪宅，在現(xiàn)有市場(chǎng)做到高檔的定位已經(jīng)能夠滿足需求。三、營(yíng)銷推廣策略目標(biāo)客戶群姜堰地區(qū)各大樓盤客群來(lái)源表項(xiàng)目名稱客群來(lái)源及比例周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城西地區(qū)姜堰市區(qū)泰州市區(qū)其他區(qū)域錦繡姜城40%25%20%10%5%府西人家30%20%25%15%10%鴻揚(yáng)華庭55%20%15%10%和睦佳園55%20%15%10%翡翠城65%20%10%5%榕錦花園40%30%10%15%5%皇庭御苑55%20%5%15%5%通過(guò)對(duì)姜堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的分析，本案的目標(biāo)客戶物理屬性如下： 客群來(lái)源：以周邊居住人群以及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主體，項(xiàng)目附近行政事業(yè)單位上班的人群為輔助客群，同時(shí)兼顧主城區(qū)與泰州的游離客群。消費(fèi)地點(diǎn)為當(dāng)?shù)剌^為高端的場(chǎng)所；購(gòu)房動(dòng)機(jī)：對(duì)生活品質(zhì)有較高要求，希望找到一個(gè)與身份相匹配的高品質(zhì)樓盤，對(duì)小區(qū)的自然景觀、商業(yè)配套以及物業(yè)其他配套服務(wù)的要求較高。第三階段：正式蓄水期——項(xiàng)目推廣這一階段，推廣的中心為項(xiàng)目的階段核心價(jià)值推廣，即地段與產(chǎn)品組合推廣。第六階段：強(qiáng)銷期——產(chǎn)品推廣這一階段主要集中在戶型的優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)等前期客戶認(rèn)可的幾大分賣點(diǎn)上進(jìn)行重點(diǎn)推廣，媒體策略依據(jù)第一階段的推廣策略進(jìn)行調(diào)整，將費(fèi)用集中投放在更合適的媒體渠道上，同時(shí)輔助以SP、PR活動(dòng)廣泛聚集人氣第七階段：持續(xù)掃尾期——生活化形象推廣此時(shí)，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)將從產(chǎn)品上逐漸轉(zhuǎn)移到對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景的預(yù)演上，主要的媒體渠道將通過(guò)報(bào)紙電視專訪、軟文的形式，配合以組織老客戶活動(dòng)來(lái)營(yíng)造一個(gè)和諧的、高尚的國(guó)際化樓盤形象，作為一個(gè)35萬(wàn)平方的大盤，良好的口碑就是我們的生命力所在。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)形勢(shì)，合理掌控推案節(jié)奏和推案體量，結(jié)合每次開(kāi)盤熱銷進(jìn)行媒體炒作，制造房源緊俏氣氛，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的逐步抬升，創(chuàng)造更多溢價(jià)。項(xiàng)目周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，具有良好的地理優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目建成后，應(yīng)能夠保證得到良好的收益。本項(xiàng)目用地面積為32619平方米（）；建筑面積共計(jì)98542平方米，其中：住宅用房建筑面積為66246平方米，商業(yè)用房建筑面積為23594平方米；可容納住戶584戶。第四章 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬建地址位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側(cè)地段。其中1層為填土；2層為一般粘性土和粉土層。水文地質(zhì)條件擬建項(xiàng)目附近地域的地下水類型為淺層潛水型，主要賦存于①表土、②亞粘土及粉砂中，③層亞粘土為淺層潛水含水層。據(jù)水質(zhì)分析資料分析，地下水水質(zhì)對(duì)砼無(wú)腐蝕性。隨著城市化與工業(yè)化的推進(jìn)，本地降雨有時(shí)呈弱酸性，這對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有腐蝕性，要求設(shè)計(jì)予以考慮以保證結(jié)構(gòu)的耐久性。2層亞粘土：上部灰黃色下部灰色，軟流塑，局部具微層理。該層土場(chǎng)區(qū)普遍分布，層厚：。該層土場(chǎng)區(qū)普遍分布，層厚：。該層土場(chǎng)區(qū)普遍分布。擬建區(qū)位于姜堰市西部地區(qū)，根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（CB183062001）查得姜堰市抗震設(shè)防烈度為7度，所屬的設(shè)計(jì)地震分組為第一組。姜堰市距國(guó)家一級(jí)港口——泰州港僅20公里，交通十分便捷。長(zhǎng)江兩岸的兩條沿江高等級(jí)公路，兩條公路均已在2008年完工。航空運(yùn)輸呈扇形結(jié)構(gòu)的九個(gè)飛機(jī)場(chǎng)將泰州包圍其中，北面是鹽城機(jī)場(chǎng)，東面是南通機(jī)場(chǎng)、南面自東而西有上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蘇州光福機(jī)場(chǎng)、無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)和已立項(xiàng)的璜瑭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、常州奔牛機(jī)場(chǎng)和南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)。三、供水自來(lái)水公司兩家，日供水量30萬(wàn)噸。四、排水項(xiàng)目建設(shè)期間排水將在城市道路相關(guān)路段加強(qiáng)與城市道路排水系統(tǒng)的銜接，一般路段路面排水通過(guò)坡面漫流由兩側(cè)排水溝排入雨水管道。圍繞中心景觀帶規(guī)劃住宅，遠(yuǎn)離交通主干道，居住環(huán)境安靜、舒適；利用原有地性特征，打造出布局上具有蘇中地域特色的花園式住宅區(qū)。要努力提高住宅功能質(zhì)量，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，而且具有稀缺性，為社會(huì)提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和時(shí)代建筑風(fēng)格的居住樂(lè)園。四、住宅平面設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、使用，廚、衛(wèi)、廳要大，各功能區(qū)均能直接采光，并做到食寢分離、居寢分離、潔污分離。整個(gè)規(guī)劃應(yīng)做到用地布局科學(xué)、功能組織合理、布局結(jié)構(gòu)清晰、設(shè)施配套齊全、整體協(xié)調(diào)有序。第二節(jié) 建筑、結(jié)構(gòu)及施工一、建筑本項(xiàng)目住宅的戶型配比有多種戶型，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)型、高檔型、節(jié)能型住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。應(yīng)充分利用地層、頂層等特殊部位的特點(diǎn)，以豐富住宅的內(nèi)外空間效果。如地基下有軟弱地基時(shí)，要根據(jù)地質(zhì)情況，采用經(jīng)濟(jì)合理的地基加固方案。根據(jù)建筑平面圖上各軸線的位置關(guān)系放線得到其它各軸線的位置。將設(shè)計(jì)給定的高程引至施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行控制，將引出的標(biāo)高引至永久性物體上并作好標(biāo)記，標(biāo)記點(diǎn)均勻分布，且每棟不少于4個(gè)，標(biāo)出177。根據(jù)在此片施工的經(jīng)驗(yàn)，決定采取先將土方開(kāi)挖至承臺(tái)墊層頂標(biāo)高后再打樁。承臺(tái)墊層174。樁堆放時(shí)應(yīng)按規(guī)格、樁號(hào)分層疊置在平整堅(jiān)實(shí)的地面上，支承點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在吊點(diǎn)及其附近，上下層墊塊應(yīng)在同一直線上，堆放層數(shù)不宜超過(guò)四層。樁機(jī)進(jìn)場(chǎng)及移動(dòng)范圍內(nèi)的場(chǎng)地應(yīng)平整壓實(shí)，以使地面有一定的承載力，并保證樁機(jī)的垂直度。按照規(guī)范規(guī)定，試樁不得少于2根。根據(jù)建筑物的軸線控制樁，定出樁基軸線位置（偏差不得大于20毫米）及每個(gè)樁的樁位，將樁的準(zhǔn)確位置測(cè)設(shè)到地面上。打樁質(zhì)量應(yīng)符合該分項(xiàng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的要求?；A(chǔ)邊50cm范圍須人工夯實(shí)，墻基兩側(cè)必須夯填密實(shí)。扎承臺(tái)及承臺(tái)梁梁鋼筋174。首先進(jìn)行測(cè)量放線，定出承臺(tái)及承臺(tái)梁的位置，再根據(jù)所需工作面的寬度進(jìn)行土方開(kāi)挖，土方開(kāi)挖完畢應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位、質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)部門進(jìn)行地基驗(yàn)槽，驗(yàn)收合格方可進(jìn)行承臺(tái)及承臺(tái)梁砼墊層的施工。磚基工程本工程砌體采用MU15頁(yè)巖磚M10水泥砂漿砌筑。砌體工程本工程177。四層（不含四層）。磚墻與構(gòu)造柱交接處必須留大馬牙槎，且每層需先退后進(jìn)，進(jìn)出必須整齊，以保護(hù)構(gòu)造柱斷面。模板工程本工程就其工程量而言，現(xiàn)澆部分并不占主要部分，但現(xiàn)澆部分較多，構(gòu)造柱采用組合鋼模板，鋼管柱箍(間距≤600mm)控制其斷面尺寸，圈梁采用預(yù)先制作好的木模，樓板底模采用竹膠合模板，下墊50８０mm的木枋，并在其背面用紅油漆編號(hào)，為防止竹膠板浸水脫膠，可在使用前采用合成樹(shù)脂將邊緣封閉。拆除鋼模時(shí)嚴(yán)禁亂拋擲，應(yīng)集中放置并及時(shí)修整，涂刷隔離劑，拆除膠合板和木模時(shí)，應(yīng)先撬開(kāi)一角，然后用木枋推移盡量減少損耗，拆下來(lái)的模板清理，修補(bǔ)刷上隔離劑后在規(guī)定的地方堆放整齊待用。鋼筋保護(hù)層厚度的控制，采用1∶2水泥砂漿制成2020與鋼筋保護(hù)層等厚度的墊塊，墊塊上埋有鉛絲，鉛絲與板或梁下部筋綁扎牢固，呈梅花狀均勻布置。再綁扎鋼筋骨架。鋼筋鐵件綁扎預(yù)埋完畢后，經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門及建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)代表和公司有關(guān)部門檢查驗(yàn)收后，方可澆筑混凝土。（2）架子必須在高度每高4m，水平每隔7m時(shí)，腳手架必須同建筑物連接牢固。（6）～。水泥進(jìn)場(chǎng)必須有合格證，且必須隨機(jī)抽樣送檢，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求后方可使用，現(xiàn)場(chǎng)攪拌的砼的配合比，必須由現(xiàn)場(chǎng)將水泥、砂石隨機(jī)抽樣試配，由技術(shù)人員出具由現(xiàn)場(chǎng)先試配而出的配合比試驗(yàn)單。挑梁、構(gòu)造柱結(jié)點(diǎn)鋼筋較密，澆筑此處砼時(shí)宜用細(xì)石子同強(qiáng)度等級(jí)砼澆筑，并用小直徑振動(dòng)棒振搗。予應(yīng)力空心板須作現(xiàn)場(chǎng)破壞試驗(yàn)，有關(guān)人員必須在場(chǎng)，并有數(shù)據(jù)記錄；施工中若發(fā)現(xiàn)板有裂縫應(yīng)及時(shí)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)鑒定確定能否使用。板在安裝時(shí)應(yīng)采用“硬找平、軟坐漿”，即在圈梁上進(jìn)行找平，圈梁側(cè)面上標(biāo)注板位、板號(hào)，待找平層硬結(jié)合后安板，板的支承面必須坐漿。大屋面采用SBS改性瀝青防水卷材防水層，有組織排水。