【正文】 定位 項(xiàng)目定位 國(guó)內(nèi)星級(jí)大型農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)， 是一個(gè) 集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)冷藏、包裝加工、物流信息、商貿(mào)交易展覽為一體的綜合性大市場(chǎng) 。項(xiàng)目建成后將將更好地發(fā)揮 “ XX”核心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 極大地 推動(dòng) “ XX” 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和發(fā)展 ， 成為輻射周邊 4個(gè)縣市、 13 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50 萬(wàn)人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1.《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》 （中發(fā)〔 20xx〕 1號(hào)） 2.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔 20xx〕 39號(hào)） 3.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 38號(hào)） 4.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 59號(hào)） 5.《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實(shí)〈中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)〉的 實(shí)施意見(jiàn)》（ 商建發(fā)[20xx]51 號(hào)） 6. 商務(wù)部辦公廳《關(guān)于印發(fā)“雙百市場(chǎng)工程”農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)第一章 總 論 6 標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)范的通知》 (商建字 [20xx]88號(hào) ) 7.《 XX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 8.《 “ XX”核心區(qū)綜合發(fā)展總體規(guī)劃（ 20xx2020）》 9.《 XX市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 10.《 XX市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 11.《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx年本） 》（發(fā)展改革委令 20xx第 9號(hào)） 12.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》（發(fā)改投資[20xx]1325號(hào)） 。沒(méi)有發(fā)達(dá)的農(nóng)村市場(chǎng)體 系，就難以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)民生活資料的供應(yīng)， 就 難以實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，難以有效保證農(nóng)民利益，也就不可能有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 可 持續(xù)發(fā)展。 綜 合來(lái)看，建設(shè) XX農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng) 是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展 方向 ，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略， 并 具有極大發(fā)展前景 的利國(guó)利民之舉 。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè) 集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場(chǎng)， 形成以 農(nóng) 批零對(duì)接為主的農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。項(xiàng)目地處“ XX”建設(shè)的核心區(qū)域， 已納入“ XX”核心區(qū)建設(shè)規(guī)劃。經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個(gè)新臺(tái)階，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生 了 深刻變化，人們對(duì)食品第一章 總 論 9 安全 越來(lái)越關(guān)注，對(duì)影響食品安全的購(gòu)物環(huán)境 要求越來(lái)越嚴(yán)格。 我國(guó)的“三農(nóng)”問(wèn)題牽動(dòng)著整個(gè)社會(huì)，解決“三農(nóng)”問(wèn)題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。 項(xiàng)目建設(shè)概要 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè) 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū) 、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場(chǎng)”，同時(shí)配套建設(shè)檢驗(yàn)檢測(cè)、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等 “ 七大功能中心”。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元， 其中：?jiǎn)挝蛔曰I 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元。 （ 3） 本項(xiàng)目實(shí)施后，估計(jì)直接吸收從業(yè)人員 3800人以上，有利于解決就業(yè)和社會(huì)和諧穩(wěn)定 ，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 。 本項(xiàng)目 充分發(fā)揮了 XX“ XX”核心區(qū) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 是實(shí)施“ XX”發(fā)展戰(zhàn)略，加快農(nóng)谷核心區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容， 是 推進(jìn) XX工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步發(fā)展的 具體實(shí)踐和重要抓 手。 項(xiàng)目 建議 ，盡快落實(shí)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) ，以及各項(xiàng) 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。第 二 章 項(xiàng)目選址與 建 設(shè)條件 14 第 二 章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)選擇 項(xiàng)目建設(shè)地址 具體位于 XXXX 路 ，地塊平整，已五通一平，交通便利， 東面為 XXXX 油脂有限公司，南面為項(xiàng)目預(yù)留地 ， 西面 為 規(guī)劃路 ， 北面為空地 臨 XX 公路，是建設(shè) 農(nóng)副 產(chǎn)品 交易、 加工基地的理想場(chǎng)所。全區(qū)地勢(shì) 東北高、西南低，東北半邊丘崗起伏，蜿蜒連綿，海拔高程一般在 100米左右，西南半邊沃野 千里，一馬平川 ，海拔高程一般在 3237米之間 。本處以強(qiáng)度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的 沙壤 為基底，巖溶不發(fā)育；第 二 章 項(xiàng)目選址與 建 設(shè)條件 15 在勘探深度范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)斷裂、構(gòu)造破碎帶、溶洞等； 場(chǎng)區(qū)內(nèi)及其附近無(wú)滑坡體、無(wú)泥石流等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害。 周圍無(wú)污染企業(yè)，沒(méi)有任何污染源，環(huán)境狀況良好 。公司的污水接入市政管網(wǎng)，匯入污水處理廠，經(jīng)處理后排入 當(dāng)?shù)氐乇砗?，完全可達(dá)到排水要求。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡(luò)干線光纜覆蓋全市。 而 本交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大部分都是本省 的 優(yōu)勢(shì) 農(nóng)產(chǎn)品 （見(jiàn)表 31）。預(yù)計(jì)到 20xx 年， “ XX” 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場(chǎng)為龍頭，多個(gè)中小型二級(jí)市場(chǎng)為中堅(jiān)，若干個(gè)生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)性實(shí)體參與，各種服務(wù)體系相對(duì)健全的良 性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年交易量將達(dá) 100 萬(wàn)噸、年物流總額 100 億元。 發(fā)揮 “ XX”戰(zhàn)略 平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，建立全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 功能齊全， 綜合配套完善。 風(fēng)險(xiǎn)分析 及防范措施 項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后將 面臨諸多運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 管 控，將降低運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害，其風(fēng)險(xiǎn)控制的措施主要有： 。但是，從短期看（ 2～ 3年），宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)集中顯現(xiàn)的可能性并不大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還會(huì)因投資慣性持續(xù)下去，因此，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較小。運(yùn)營(yíng)管理者對(duì)本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)狀況、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng) 戰(zhàn)略定位進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致分析，制定最優(yōu)價(jià)格策略，并開(kāi)展有效的市場(chǎng)營(yíng)銷和服務(wù)營(yíng)銷，以吸引大量客戶。本項(xiàng)目庫(kù)存商品多為食品，保存不當(dāng)則容易腐敗變質(zhì)，因此需要采用有較高標(biāo)準(zhǔn)的通風(fēng)降溫系第 三 章 市場(chǎng)分析 21 統(tǒng)，盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。 ，發(fā)揮其生態(tài)和社會(huì)效益 。包括 各種調(diào)味品，干貨與濕貨分離 。 ：建筑面積 ㎡。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則，建筑形體簡(jiǎn)潔、明快，運(yùn)用美學(xué)觀點(diǎn)處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關(guān)系，第四 章 建設(shè)方案 24 通過(guò)建筑造型表現(xiàn)建筑的特性，同時(shí)依據(jù)建筑功能對(duì)形式進(jìn)行指導(dǎo)與修改。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強(qiáng)調(diào)其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。 為了美化市場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境，所有標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)地面還應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚，并在墻面上粘貼墻磚。配套建筑的立面風(fēng)格在與果蔬倉(cāng)庫(kù)建筑風(fēng)格統(tǒng)一的同時(shí)也考慮了作為整塊用地的標(biāo)志性建筑的要求，多采用極具現(xiàn)代感的鋼結(jié)構(gòu)與大面積橫向玻璃采光帶來(lái)滿足市場(chǎng)內(nèi)的采光要求?；钋萁?jīng)營(yíng)區(qū)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立 ， 與其他經(jīng)營(yíng)區(qū)隔開(kāi) ， 相隔間距不得小于 5 米 ； 設(shè)置獨(dú)立的凈菜處理室 ， 配備給排水設(shè)施、清洗水池、操作臺(tái)及垃圾收集設(shè)施 ,在蔬菜上市 銷售 前進(jìn)行無(wú)泥沙、無(wú)腐葉、無(wú)根須、無(wú)過(guò)量水份處理。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少?gòu)澋狼矣泻侠砥露取? 市場(chǎng)內(nèi) 還 配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。 第四 章 建設(shè)方案 27 本項(xiàng)目?jī)?nèi)各攤位 統(tǒng)一布線，穿管暗敷，并配備漏電防護(hù)裝置。 ：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 ：大型公共建筑根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 防雷保護(hù)方案 依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794 20xx 年修訂稿 設(shè)計(jì) 。進(jìn)出入建筑物的金屬水管作等電位連接。 過(guò)渡季節(jié) 可開(kāi)啟排風(fēng)機(jī)，加大部分新風(fēng)量以節(jié)能。根據(jù)室內(nèi)溫度控制盤管水路電動(dòng)水閥開(kāi)度，改變盤管水量，控制室內(nèi)溫度。 5米道路采用雙坡排水， 3 米道路采用單坡排水。每個(gè)公共衛(wèi)生間 均 置 2 個(gè)無(wú)障礙廁位。項(xiàng)目單位將 項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)保設(shè)施的計(jì)劃提 交給 當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門， 當(dāng)?shù)?環(huán)保部門已對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中環(huán)保措施及設(shè)施方案進(jìn)行 了 評(píng)估，對(duì)不足的 措 施進(jìn)行了指導(dǎo)和改正 ， 確保項(xiàng)目單位 在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中 的 “三廢”排放達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn) 。 第六 章 項(xiàng)目組織與管理 33 第 六 章 項(xiàng)目組織與管理 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 公司成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo) 小 組，財(cái)務(wù) 部、收儲(chǔ)部、加工經(jīng)營(yíng)部部長(zhǎng)、辦公室主任為 主要 成員?？偨?jīng)理在董事會(huì)授權(quán)下 ,全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作；常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部、安全、衛(wèi)生等部門及公司日常工作；另一副總經(jīng)理負(fù)責(zé)生產(chǎn)、營(yíng)銷、技術(shù)研發(fā)部門。三個(gè)部門相互協(xié)調(diào)，配合工作。 第六 章 項(xiàng)目組織與管理 34 管理措施 工程管理： 成立以 區(qū) 政府主要領(lǐng)導(dǎo)參加的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組， 實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，項(xiàng)目業(yè)主為法人， XXXX 政府為責(zé)任單位， 實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制和工程建設(shè)監(jiān)理制，按項(xiàng)目法人責(zé)任制要求，項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。 對(duì)銷售人員要建立激勵(lì)機(jī)制，把個(gè)人收入與企業(yè)效益掛鉤。 要堅(jiān)持以人為本，充分重視人力資源和人力資本在市場(chǎng)運(yùn)行中的巨大作用，十分尊重員工、保護(hù)員工，努力建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、成熟合格的人力資 源隊(duì)伍。培訓(xùn)結(jié)束，考核合格后發(fā)上崗證才可上崗。第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37 第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)情況，確定本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價(jià)格。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目平均資金成本 確定折現(xiàn)率 10%，同時(shí)也作為對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的判斷（基準(zhǔn)收益率）。 1交易大廳 和 金融商鋪等 、 2樓 的 商鋪 和 賓館 及 茶樓區(qū) 按 2800元 /㎡ 進(jìn)行全部銷售， 銷售 面積 合計(jì) ㎡ （占一期總建筑面積的 %） ， 保證項(xiàng)目現(xiàn)金流； 本項(xiàng)目銷售總收入 20, 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目總成本估算 本 項(xiàng)目所有原材料、輔助材料及水、電等價(jià)格以當(dāng)?shù)?20xx 年7 月 15日市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)。各類固定資產(chǎn)的折舊年限，按以下數(shù)據(jù)計(jì)算： 房屋及建筑物： 30 年 機(jī)器設(shè)備： 15年 銷售及管理費(fèi) 260萬(wàn)元（含 產(chǎn)品廣告宣傳費(fèi)用 ）。 年 銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上分析計(jì)算表明， 年銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。