【正文】 定位 項目定位 國內星級大型農 貿市場， 是一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、商貿交易展覽為一體的綜合性大市場 。項目建成后將將更好地發(fā)揮 “ XX”核心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢， 極大地 推動 “ XX” 現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū) 的 整體建設 和發(fā)展 ， 成為輻射周邊 4個縣市、 13 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50 萬人口的農產(chǎn)品物流集散地。 可行性研究報告編制依據(jù) 1.《中共中央 國務院關于加快發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)進一步增強農村發(fā)展活力的若干意見》 （中發(fā)〔 20xx〕 1號） 2.《國務院關于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔 20xx〕 39號） 3.《國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔 20xx〕 38號） 4.《國務院辦公廳關于加強鮮活農產(chǎn)品流通體系建設的意見》（國辦發(fā)〔 20xx〕 59號） 5.《商務部關于貫徹落實〈中共中央 國務院關于加快發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)進一步增強農村發(fā)展活力的若干意見〉的 實施意見》（ 商建發(fā)[20xx]51 號） 6. 商務部辦公廳《關于印發(fā)“雙百市場工程”農貿市場建設第一章 總 論 6 標準和驗收規(guī)范的通知》 (商建字 [20xx]88號 ) 7.《 XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 8.《 “ XX”核心區(qū)綜合發(fā)展總體規(guī)劃（ 20xx2020）》 9.《 XX市農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 10.《 XX市商務發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 11.《 產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（ 20xx年本） 》（發(fā)展改革委令 20xx第 9號） 12.《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（發(fā)改投資[20xx]1325號） 。沒有發(fā)達的農村市場體 系，就難以保證農業(yè)生產(chǎn)資料、農民生活資料的供應， 就 難以實現(xiàn)農產(chǎn)品的市場價值，難以有效保證農民利益，也就不可能有農村經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟的 可 持續(xù)發(fā)展。 綜 合來看，建設 XX農貿大市場 是順應社會發(fā)展 方向 ，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略， 并 具有極大發(fā)展前景 的利國利民之舉 。本項目將建設一個 集運輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場， 形成以 農 批零對接為主的農產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。項目地處“ XX”建設的核心區(qū)域， 已納入“ XX”核心區(qū)建設規(guī)劃。經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個新臺階，城鄉(xiāng)居民生活消費水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生 了 深刻變化，人們對食品第一章 總 論 9 安全 越來越關注，對影響食品安全的購物環(huán)境 要求越來越嚴格。 我國的“三農”問題牽動著整個社會，解決“三農”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。 項目建設概要 建設規(guī)模與建設內容 一期項目主要建設內容為建設 農產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 、調味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場”，同時配套建設檢驗檢測、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結算、電子商務、綜合服務等 “ 七大功能中心”。 項目總投資 萬元， 其中：單位自籌 萬元，銀行貸款 萬元。 （ 3） 本項目實施后，估計直接吸收從業(yè)人員 3800人以上，有利于解決就業(yè)和社會和諧穩(wěn)定 ，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 。 本項目 充分發(fā)揮了 XX“ XX”核心區(qū) 獨特的區(qū)位優(yōu)勢， 是實施“ XX”發(fā)展戰(zhàn)略，加快農谷核心區(qū)建設的重要內容， 是 推進 XX工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步發(fā)展的 具體實踐和重要抓 手。 項目 建議 ，盡快落實相關配套設施建設 ，以及各項 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。第 二 章 項目選址與 建 設條件 14 第 二 章 項目選址與建設條件 建設地點選擇 項目建設地址 具體位于 XXXX 路 ，地塊平整，已五通一平，交通便利， 東面為 XXXX 油脂有限公司，南面為項目預留地 ， 西面 為 規(guī)劃路 ， 北面為空地 臨 XX 公路，是建設 農副 產(chǎn)品 交易、 加工基地的理想場所。全區(qū)地勢 東北高、西南低，東北半邊丘崗起伏，蜿蜒連綿，海拔高程一般在 100米左右，西南半邊沃野 千里，一馬平川 ，海拔高程一般在 3237米之間 。本處以強度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的 沙壤 為基底，巖溶不發(fā)育；第 二 章 項目選址與 建 設條件 15 在勘探深度范圍內，未發(fā)現(xiàn)斷裂、構造破碎帶、溶洞等； 場區(qū)內及其附近無滑坡體、無泥石流等不良地質作用和地質災害。 周圍無污染企業(yè)，沒有任何污染源，環(huán)境狀況良好 。公司的污水接入市政管網(wǎng)，匯入污水處理廠，經(jīng)處理后排入 當?shù)氐乇砗?，完全可達到排水要求。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡干線光纜覆蓋全市。 而 本交易市場經(jīng)營的產(chǎn)品大部分都是本省 的 優(yōu)勢 農產(chǎn)品 （見表 31）。預計到 20xx 年， “ XX” 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場為龍頭，多個中小型二級市場為中堅，若干個生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)性實體參與，各種服務體系相對健全的良 性農產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。本項目達產(chǎn)后，年交易量將達 100 萬噸、年物流總額 100 億元。 發(fā)揮 “ XX”戰(zhàn)略 平臺優(yōu)勢，建立全國營銷網(wǎng)絡。 功能齊全， 綜合配套完善。 風險分析 及防范措施 項目投入運營后將 面臨諸多運營風險， 加強運營風險的 管 控，將降低運營管理風險所帶來的危害，其風險控制的措施主要有： 。但是，從短期看（ 2～ 3年），宏觀經(jīng)濟風險集中顯現(xiàn)的可能性并不大，經(jīng)濟增長還會因投資慣性持續(xù)下去，因此，宏觀經(jīng)濟風險發(fā)生的概率較小。運營管理者對本項目所面臨的市場狀況、農產(chǎn)品農貿大市場 戰(zhàn)略定位進行進一步的細致分析，制定最優(yōu)價格策略，并開展有效的市場營銷和服務營銷，以吸引大量客戶。本項目庫存商品多為食品，保存不當則容易腐敗變質，因此需要采用有較高標準的通風降溫系第 三 章 市場分析 21 統(tǒng)，盡量減少農產(chǎn)品的損耗。 ，發(fā)揮其生態(tài)和社會效益 。包括 各種調味品，干貨與濕貨分離 。 ：建筑面積 ㎡。 農貿市場遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則，建筑形體簡潔、明快，運用美學觀點處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關系，第四 章 建設方案 24 通過建筑造型表現(xiàn)建筑的特性，同時依據(jù)建筑功能對形式進行指導與修改。 (4)建筑的色彩處理應強調其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。 為了美化市場的購物環(huán)境，所有標準化市場地面還應鋪設防滑地磚，并在墻面上粘貼墻磚。配套建筑的立面風格在與果蔬倉庫建筑風格統(tǒng)一的同時也考慮了作為整塊用地的標志性建筑的要求，多采用極具現(xiàn)代感的鋼結構與大面積橫向玻璃采光帶來滿足市場內的采光要求?；钋萁?jīng)營區(qū)應相對獨立 ， 與其他經(jīng)營區(qū)隔開 ， 相隔間距不得小于 5 米 ； 設置獨立的凈菜處理室 ， 配備給排水設施、清洗水池、操作臺及垃圾收集設施 ,在蔬菜上市 銷售 前進行無泥沙、無腐葉、無根須、無過量水份處理。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少彎道且有合理坡度。 市場內 還 配備清潔墻面地面和設施設備的沖洗裝置。 第四 章 建設方案 27 本項目內各攤位 統(tǒng)一布線，穿管暗敷，并配備漏電防護裝置。 ：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 ：大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設置火災報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ；火災應急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 防雷保護方案 依據(jù)《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794 20xx 年修訂稿 設計 。進出入建筑物的金屬水管作等電位連接。 過渡季節(jié) 可開啟排風機，加大部分新風量以節(jié)能。根據(jù)室內溫度控制盤管水路電動水閥開度，改變盤管水量，控制室內溫度。 5米道路采用雙坡排水， 3 米道路采用單坡排水。每個公共衛(wèi)生間 均 置 2 個無障礙廁位。項目單位將 項目建設中環(huán)保設施的計劃提 交給 當?shù)丨h(huán)保部門， 當?shù)?環(huán)保部門已對項目建設中環(huán)保措施及設施方案進行 了 評估，對不足的 措 施進行了指導和改正 ， 確保項目單位 在生產(chǎn)經(jīng)營過程中 的 “三廢”排放達到國家排放標準 。 第六 章 項目組織與管理 33 第 六 章 項目組織與管理 組織機構與職能劃分 公司成立項目領導 小 組，財務 部、收儲部、加工經(jīng)營部部長、辦公室主任為 主要 成員?？偨?jīng)理在董事會授權下 ,全面負責企業(yè)的經(jīng)營管理工作；常務副總經(jīng)理負責財務部、安全、衛(wèi)生等部門及公司日常工作；另一副總經(jīng)理負責生產(chǎn)、營銷、技術研發(fā)部門。三個部門相互協(xié)調，配合工作。 第六 章 項目組織與管理 34 管理措施 工程管理： 成立以 區(qū) 政府主要領導參加的項目領導小組， 實行項目法人責任制，項目業(yè)主為法人， XXXX 政府為責任單位， 實行嚴格的招投標制和工程建設監(jiān)理制，按項目法人責任制要求，項目法人對項目工程質量終生負責。 對銷售人員要建立激勵機制，把個人收入與企業(yè)效益掛鉤。 要堅持以人為本，充分重視人力資源和人力資本在市場運行中的巨大作用，十分尊重員工、保護員工，努力建設一支綜合素質好、業(yè)務能力強、成熟合格的人力資 源隊伍。培訓結束，考核合格后發(fā)上崗證才可上崗。第 八 章 財務評價 37 第 八 章 財務評價 財務評價依據(jù) 取費標準 根據(jù)產(chǎn)品的目標市場，結合市場情況，確定本項目產(chǎn)品的銷售價格。 財務基準收益率 按行業(yè)規(guī)定，結合項目平均資金成本 確定折現(xiàn)率 10%，同時也作為對項目內部收益率指標的判斷（基準收益率）。 1交易大廳 和 金融商鋪等 、 2樓 的 商鋪 和 賓館 及 茶樓區(qū) 按 2800元 /㎡ 進行全部銷售， 銷售 面積 合計 ㎡ （占一期總建筑面積的 %） ， 保證項目現(xiàn)金流； 本項目銷售總收入 20, 萬元 。 項目總成本估算 本 項目所有原材料、輔助材料及水、電等價格以當?shù)?20xx 年7 月 15日市場價為基礎。各類固定資產(chǎn)的折舊年限，按以下數(shù)據(jù)計算： 房屋及建筑物： 30 年 機器設備： 15年 銷售及管理費 260萬元（含 產(chǎn)品廣告宣傳費用 ）。 年 銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 財務評價結論 從以上分析計算表明， 年銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。