【正文】 20xx 年 20xx 年 56 7 8 9 10 11 12 112 111 12 1 可行性研究報(bào)告及審批 2 初步設(shè)計(jì)及審批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 施工招標(biāo) 5 土建施工 6 設(shè)備購置、安裝及調(diào)試 7 輔助設(shè)施工程 8 試 運(yùn)營 9 投產(chǎn) 第五 章 環(huán)境影響評價(jià) 32 第 五 章 環(huán)境影響評價(jià) 該項(xiàng)目符合環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策 。 項(xiàng)目建成后，公司將按照《公司法》要求建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，股東會是最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行股東會授權(quán)董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。另外，將帶動 3800 多名的市場經(jīng)營人員就業(yè)。 技術(shù)培訓(xùn) 本項(xiàng)目面向社會招聘員工，目前社會上有豐富的勞動力資源，第六 章 項(xiàng)目組織與管理 35 將重點(diǎn)選擇下崗失業(yè)人員和城區(qū)失地農(nóng)民。 資金來源 項(xiàng)目總投資 萬元，其中：單位自籌 萬元，銀行貸款 萬元 (中長期固定資產(chǎn)投資貸款 8000 萬元，借款期限為 4 年 ，借款利率為年利率 %，項(xiàng)目融資后用于公司建設(shè)項(xiàng)目主體工程建設(shè)及輔助工程建設(shè) )。月（ 10 年期 每年上浮 5%） 進(jìn)行全部租賃 ， 其中 :農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū)租賃 收入為 2, 萬元、 調(diào)味品區(qū)租賃 收入 萬元、 副食品區(qū)租賃 收入 萬元 ,種子區(qū)租賃收入為 萬元 ，飼料區(qū)租賃 收入為 萬元 。 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法平均計(jì)算，殘值為零。 故第一還款來源有保障。 稅后增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，稅后增量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元，稅后動態(tài)投資回收期 年，年均凈利潤 萬元。 經(jīng)估算年平均經(jīng)營成本為 萬元。 （詳見附表 7）。所有價(jià)格都是建設(shè)期末的不含稅價(jià)格。 培訓(xùn)制度是保證項(xiàng)目員工素質(zhì)的有效方式。 生產(chǎn)管理： 項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ， 建立健全各像 崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國家食品衛(wèi)生法令、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及檢測檢疫等有關(guān)規(guī)定 ， 嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，樹立全員質(zhì)量意識。建立生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、技術(shù)研發(fā)、營銷、質(zhì)量、 安全、衛(wèi)生等工作制度。 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》的有關(guān)規(guī)定， XX 市 環(huán)境保護(hù)局同意該項(xiàng)目的建設(shè) ， 并出具了允許按照環(huán)保設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的審批意見。道路橫坡為 %， 道路坡度在 5%— 8%之間。 ：浴室、衛(wèi)生間、水泵房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，將污濁空氣排出室外，補(bǔ)風(fēng)由走道等處負(fù)壓補(bǔ)入。 閃器的設(shè)計(jì)宜利用避雷帶與避雷小針相結(jié)合組成接閃器系統(tǒng)。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 項(xiàng)目給水水源 由 XXXX 供水 管網(wǎng)供給， 場 內(nèi)供水干管直徑為150mm，生活給水管道采用給水聚丙烯（ PPR）管。 給排水方案 設(shè)計(jì)原則 市場內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水到檔口，畜禽肉 類供第四 章 建設(shè)方案 26 水到畜禽肉經(jīng)營區(qū)，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間等供水到專間。另外，攤位面積也有嚴(yán)格的 控制 ，每個(gè)攤位面積將統(tǒng)一按長 —2 平方米 、寬 — 米、高— 米進(jìn)行設(shè)置 。 (1)入口和門的處理：主入口部分進(jìn)行適 當(dāng)?shù)淖兓幚?，可突出入口位置而增?qiáng)指示性，改善墻面虛實(shí)關(guān)系，并可豐富立面效果。 ：占地面積 ㎡，包括：倉庫、冷鏈庫、停車場，為市場銷售提供完善的產(chǎn)品配送服務(wù)。 第四 章 建設(shè)方案 22 第 四 章 建設(shè)方案 指導(dǎo)思想 項(xiàng)目建設(shè)本著 落實(shí) “ XX”戰(zhàn)略， 服務(wù) 地方 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，促進(jìn) 農(nóng)副產(chǎn)品流通 ，服務(wù)大眾需求為宗旨， 聯(lián)合全國著名的農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，致力于建設(shè) “ XX”核心區(qū) 為最集中、高效、高端的 農(nóng)產(chǎn)品博覽 平臺和展示窗口 。 。項(xiàng)目將 重點(diǎn)強(qiáng)化檢驗(yàn) 檢疫 、冷鏈物流、分揀加工、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流 綜合配套服務(wù)功能的完善， 以先進(jìn)的 檢驗(yàn)檢疫 設(shè)備設(shè)施、快捷的信息 服務(wù) 和科學(xué)的營運(yùn) 管理 引導(dǎo)市場發(fā)展壯大。其經(jīng)營方式包括批發(fā)、零售、網(wǎng)上交易、大宗農(nóng)產(chǎn)品合約交易等，比較適合大中農(nóng)商進(jìn)行市場交易。 XX 省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)基地與優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū)狀況 表 3— 1 地區(qū) 產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)區(qū) XX 雙低油菜產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)業(yè)帶；商品蔬菜產(chǎn)業(yè)帶；水產(chǎn)養(yǎng)殖帶；速生林產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)三元豬產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品：柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蠶繭、蜂產(chǎn)品、食用菌、奶類、茶葉、中藥材、雙低油菜。 電力：可以考慮就近的輸變電站架設(shè)專線到公司廠區(qū)，滿足本工程裝機(jī)容量的用電需要。 XXXX屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有四季分明、陽光充足、熱量豐富、雨量充沛，無霜期長，嚴(yán)寒酷暑期短的氣候優(yōu)勢。 項(xiàng)目所在地避開 了 鬧市區(qū) 和 居民稠密區(qū)，符合 XX 市 XXXX 總體發(fā)展規(guī)劃 和 土地利用總體規(guī)劃 。對 培育 農(nóng)副產(chǎn)品 現(xiàn)代流通方式和新型流通業(yè)態(tài)，有效節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本，保障“菜籃子”穩(wěn)定安全的供應(yīng)，平抑農(nóng)副產(chǎn)品物價(jià)都 將 起到很大作用。 項(xiàng)目效益 效益 稅 后 增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，稅 后 增量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元，稅 后 動態(tài)投資回收期 年 ， 年均凈利潤 萬元。建設(shè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，易于發(fā)揮其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、倉儲運(yùn)輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量檢測、市場配套服務(wù)等方面的功能，引導(dǎo)帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目運(yùn)營后將 通過優(yōu)惠的扶持政策和配套的基礎(chǔ)設(shè)施， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引 廣大客商進(jìn)場 交易，所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)又 進(jìn)一步 擴(kuò)大 了項(xiàng)目 商圈，增加 了 交易機(jī)會，從而帶動整個(gè)核心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、國務(wù)院 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力 的需要。 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目 提出背景 改革開放以來，我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 但“三農(nóng)”問題隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展逐步顯露出來，其與土地管理體制、政府職能發(fā)揮、農(nóng)民的組織化程度、 農(nóng)業(yè) 服務(wù)體系等諸多體制因素密切相關(guān) ，在農(nóng)村市場體系建設(shè)中 尤為 突出，諸多問題 亟待 解決。農(nóng)貿(mào)大市場 開發(fā)主題：環(huán)保、人文、生態(tài)、時(shí)尚。項(xiàng)目建成后將將更好地發(fā)揮 “ XX”核心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢， 極大地 推動 “ XX” 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和發(fā)展 ， 成為輻射周邊 4個(gè)縣市、 13 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50 萬人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。沒有發(fā)達(dá)的農(nóng)村市場體 系，就難以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)民生活資料的供應(yīng)， 就 難以實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)值，難以有效保證農(nóng)民利益，也就不可能有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的 可 持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè) 集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場， 形成以 農(nóng) 批零對接為主的農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平和人民生活水平邁上了一個(gè)新臺階，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生 了 深刻變化，人們對食品第一章 總 論 9 安全 越來越關(guān)注，對影響食品安全的購物環(huán)境 要求越來越嚴(yán)格。 項(xiàng)目建設(shè)概要 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè) 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營區(qū) 、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場”，同時(shí)配套建設(shè)檢驗(yàn)檢測、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等 “ 七大功能中心”。 （ 3） 本項(xiàng)目實(shí)施后，估計(jì)直接吸收從業(yè)人員 3800人以上，有利于解決就業(yè)和社會和諧穩(wěn)定 ，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 。 項(xiàng)目 建議 ，盡快落實(shí)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) ，以及各項(xiàng) 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。全區(qū)地勢 東北高、西南低，東北半邊丘崗起伏，蜿蜒連綿，海拔高程一般在 100米左右，西南半邊沃野 千里，一馬平川 ，海拔高程一般在 3237米之間 。 周圍無污染企業(yè)，沒有任何污染源，環(huán)境狀況良好 。大容量、多功能、高效率的通信網(wǎng)絡(luò)干線光纜覆蓋全市。預(yù)計(jì)到 20xx 年， “ XX” 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場為龍頭，多個(gè)中小型二級市場為中堅(jiān)，若干個(gè)生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營和生產(chǎn)性實(shí)體參與，各種服務(wù)體系相對健全的良 性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。 發(fā)揮 “ XX”戰(zhàn)略 平臺優(yōu)勢，建立全國營銷網(wǎng)絡(luò)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 及防范措施 項(xiàng)目投入運(yùn)營后將 面臨諸多運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)， 加強(qiáng)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的 管 控，將降低運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害，其風(fēng)險(xiǎn)控制的措施主要有： 。運(yùn)營管理者對本項(xiàng)目所面臨的市場狀況、農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)大市場 戰(zhàn)略定位進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致分析，制定最優(yōu)價(jià)格策略，并開展有效的市場營銷和服務(wù)營銷，以吸引大量客戶。 ，發(fā)揮其生態(tài)和社會效益 。 ：建筑面積 ㎡。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強(qiáng)調(diào)其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。配套建筑的立面風(fēng)格在與果蔬倉庫建筑風(fēng)格統(tǒng)一的同時(shí)也考慮了作為整塊用地的標(biāo)志性建筑的要求，多采用極具現(xiàn)代感的鋼結(jié)構(gòu)與大面積橫向玻璃采光帶來滿足市場內(nèi)的采光要求。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少彎道且有合理坡度。 第四 章 建設(shè)方案 27 本項(xiàng)目內(nèi)各攤位 統(tǒng)一布線，穿管暗敷，并配備漏電防護(hù)裝置。 ：大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。進(jìn)出入建筑物的金屬水管作等電位連接。根據(jù)室內(nèi)溫度控制盤管水路電動水閥開度，改變盤管水量，控制室內(nèi)溫度。每個(gè)公共衛(wèi)生間 均 置 2 個(gè)無障礙廁位。 第六 章 項(xiàng)目組織與管理 33 第 六 章 項(xiàng)目組織與管理 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 公司成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo) 小 組，財(cái)務(wù) 部、收儲部、加工經(jīng)營部部長、辦公室主任為 主要 成員。三個(gè)部門相互協(xié)調(diào)，配合工作。 對銷售人員要建立激勵(lì)機(jī)制，把個(gè)人收入與企業(yè)效益掛鉤。培訓(xùn)結(jié)束，考核合格后發(fā)上崗證才可上崗。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目平均資金成本 確定折現(xiàn)率 10%，同時(shí)也作為對項(xiàng)目內(nèi)部收益率指標(biāo)的判斷（基準(zhǔn)收益率）。 項(xiàng)目總成本估算 本 項(xiàng)目所有原材料、輔助材料及水、電等價(jià)格以當(dāng)?shù)?20xx 年7 月 15日市場價(jià)為基礎(chǔ)。 年 銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。