【正文】 年 銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目平均資金成本 確定折現(xiàn)率 10%，同時(shí)也作為對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的判斷（基準(zhǔn)收益率）。 對(duì)銷售人員要建立激勵(lì)機(jī)制，把個(gè)人收入與企業(yè)效益掛鉤。 第六 章 項(xiàng)目組織與管理 33 第 六 章 項(xiàng)目組織與管理 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 公司成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo) 小 組，財(cái)務(wù) 部、收儲(chǔ)部、加工經(jīng)營(yíng)部部長(zhǎng)、辦公室主任為 主要 成員。根據(jù)室內(nèi)溫度控制盤管水路電動(dòng)水閥開度，改變盤管水量，控制室內(nèi)溫度。 ：大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。排污管道（溝）盡量采用直排式，減少彎道且有合理坡度。 (4)建筑的色彩處理應(yīng)強(qiáng)調(diào)其整體性，在統(tǒng)一中求變化，產(chǎn)生均衡、適度、和諧的韻律感、序列感和統(tǒng)一感。 ，發(fā)揮其生態(tài)和社會(huì)效益 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 及防范措施 項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后將 面臨諸多運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 管 控，將降低運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害，其風(fēng)險(xiǎn)控制的措施主要有： 。預(yù)計(jì)到 20xx 年， “ XX” 及周邊地區(qū)將形成以大的交易市場(chǎng)為龍頭，多個(gè)中小型二級(jí)市場(chǎng)為中堅(jiān)，若干個(gè)生產(chǎn)基地為支撐，伴隨著多種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)性實(shí)體參與，各種服務(wù)體系相對(duì)健全的良 性農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通局面。 周圍無污染企業(yè)，沒有任何污染源，環(huán)境狀況良好 。 項(xiàng)目 建議 ，盡快落實(shí)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) ，以及各項(xiàng) 優(yōu)惠政策 的執(zhí)行 。 項(xiàng)目建設(shè)概要 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 一期項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為建設(shè) 農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū) 、調(diào)味品區(qū)、副食品區(qū)、種子區(qū)、飼料區(qū)等“五大專業(yè)市場(chǎng)”，同時(shí)配套建設(shè)檢驗(yàn)檢測(cè)、產(chǎn)品銷展、物流配送、分揀加工、電子結(jié)算、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等 “ 七大功能中心”。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè) 集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲(chǔ)冷藏、包裝加工、物流信息、 網(wǎng)上 交易 、產(chǎn)品博覽 為一體的 綜合性大市場(chǎng)， 形成以 農(nóng) 批零對(duì)接為主的農(nóng)產(chǎn)品 現(xiàn)代流通體系 。項(xiàng)目建成后將將更好地發(fā)揮 “ XX”核心區(qū) 的交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 極大地 推動(dòng) “ XX” 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 的 整體建設(shè) 和發(fā)展 ， 成為輻射周邊 4個(gè)縣市、 13 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 50 萬人口的農(nóng)產(chǎn)品物流集散地。 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目 提出背景 改革開放以來，我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 但“三農(nóng)”問題隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展逐步顯露出來，其與土地管理體制、政府職能發(fā)揮、農(nóng)民的組織化程度、 農(nóng)業(yè) 服務(wù)體系等諸多體制因素密切相關(guān) ，在農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)中 尤為 突出，諸多問題 亟待 解決。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后將 通過優(yōu)惠的扶持政策和配套的基礎(chǔ)設(shè)施， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引 廣大客商進(jìn)場(chǎng) 交易，所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)又 進(jìn)一步 擴(kuò)大 了項(xiàng)目 商圈，增加 了 交易機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)整個(gè)核心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目效益 效益 稅 后 增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，稅 后 增量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元，稅 后 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 ， 年均凈利潤(rùn) 萬元。 項(xiàng)目所在地避開 了 鬧市區(qū) 和 居民稠密區(qū)，符合 XX 市 XXXX 總體發(fā)展規(guī)劃 和 土地利用總體規(guī)劃 。 電力：可以考慮就近的輸變電站架設(shè)專線到公司廠區(qū)，滿足本工程裝機(jī)容量的用電需要。其經(jīng)營(yíng)方式包括批發(fā)、零售、網(wǎng)上交易、大宗農(nóng)產(chǎn)品合約交易等，比較適合大中農(nóng)商進(jìn)行市場(chǎng)交易。 。 ：占地面積 ㎡，包括：倉庫、冷鏈庫、停車場(chǎng)，為市場(chǎng)銷售提供完善的產(chǎn)品配送服務(wù)。另外，攤位面積也有嚴(yán)格的 控制 ，每個(gè)攤位面積將統(tǒng)一按長(zhǎng) —2 平方米 、寬 — 米、高— 米進(jìn)行設(shè)置 。 項(xiàng)目給水水源 由 XXXX 供水 管網(wǎng)供給， 場(chǎng) 內(nèi)供水干管直徑為150mm，生活給水管道采用給水聚丙烯（ PPR）管。 閃器的設(shè)計(jì)宜利用避雷帶與避雷小針相結(jié)合組成接閃器系統(tǒng)。道路橫坡為 %， 道路坡度在 5%— 8%之間。建立生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、技術(shù)研發(fā)、營(yíng)銷、質(zhì)量、 安全、衛(wèi)生等工作制度。 培訓(xùn)制度是保證項(xiàng)目員工素質(zhì)的有效方式。 （詳見附表 7）。 稅后增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，稅后增量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期 年，年均凈利潤(rùn) 萬元。 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法平均計(jì)算，殘值為零。 資金來源 項(xiàng)目總投資 萬元，其中：?jiǎn)挝蛔曰I 萬元，銀行貸款 萬元 (中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)投資貸款 8000 萬元，借款期限為 4 年 ，借款利率為年利率 %，項(xiàng)目融資后用于公司建設(shè)項(xiàng)目主體工程建設(shè)及輔助工程建設(shè) )。另外，將帶動(dòng) 3800 多名的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員就業(yè)。第四 章 建設(shè)方案 31 工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排建議表 表 4— 2 年份 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 20xx 年 20xx 年 20xx 年 56 7 8 9 10 11 12 112 111 12 1 可行性研究報(bào)告及審批 2 初步設(shè)計(jì)及審批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 施工招標(biāo) 5 土建施工 6 設(shè)備購置、安裝及調(diào)試 7 輔助設(shè)施工程 8 試 運(yùn)營(yíng) 9 投產(chǎn) 第五 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 32 第 五 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目符合環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策 。設(shè)計(jì)范圍應(yīng)符合下表規(guī)定： 第四 章 建設(shè)方案 29 無障礙設(shè)計(jì)的范圍 表 4— 1 建筑類別 設(shè)計(jì)部位 辦公建筑 接待用房（一般接待室、貴賓接待室） 各類科研建筑 公共用房（會(huì)議室、報(bào)告廳、展廳等） 其他招商、辦公、服務(wù)建筑 公共廁所、服務(wù) 臺(tái)、公共電話、飲水器等相應(yīng)設(shè)施 采暖通風(fēng) 方案 ：各個(gè)交易大廳內(nèi)、辦公室等采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。同類商品區(qū)域要相對(duì)集中 ； 分區(qū)標(biāo)志清晰。 建筑單體設(shè)計(jì) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形象效果直接影響到園區(qū)整體視覺效果，如今各個(gè)城市社區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已不再是過去人們印象中的簡(jiǎn)易鋼架搭接的建筑物，而是把建筑藝術(shù)中的風(fēng)格、意義、內(nèi)涵、形式、功能等融進(jìn)設(shè)計(jì)中。 非正常因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一般難以控制，但這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中，將與我國主要優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、加工企業(yè)等充分合作，大力進(jìn)行招商，創(chuàng)新合作模式，為我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)出一條新路。 有關(guān)專家估計(jì)， XX 省糧食和棉花的產(chǎn)量呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，油料、蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)所處的微地貌單元較簡(jiǎn)單，地質(zhì)構(gòu)造單元較為單一 。 綜合評(píng)價(jià) 主要結(jié)論 XX農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)一期建設(shè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 “ XX”戰(zhàn)略 總體規(guī)劃，已被列入 XXXX“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 “ XX”核心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，將填補(bǔ)這個(gè)空白，為 XX市融入中部城市 圈 ，促進(jìn) “ XX”核心區(qū) 建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到 重要 推動(dòng)作用。第一章 總 論 1 目 錄 第一章 總 論 .......................................... 4 項(xiàng)目基本情況 ........................................ 4 項(xiàng)目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn) ..................... 4 ......................................... 4 ................................. 4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .............................. 5 ........................................ 6 ..................................... 6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................. 7 ........................................ 9 ............................... 9 建設(shè)期限 ....................................... 10 投資及資金來源 ................................. 10 項(xiàng)目效益 ....................................... 11 綜合評(píng)價(jià) ........................................... 12 ........................................ 12 ........................................ 13 第二章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ............................. 14 建設(shè)地點(diǎn)選擇 ....................................... 14 建設(shè)條件 ........................................... 14 自然條件 ....................................... 14 基礎(chǔ)設(shè)施條件 ................................... 15 第三章 市場(chǎng)分析 ....................................... 16 市場(chǎng)需求分析 ....................................... 16 .