【正文】 財務(wù)評價結(jié)論 從以上分析計算表明， 年銷售凈利率為 %，年投資凈利率 %，年投資利稅率 %。各類固定資產(chǎn)的折舊年限，按以下數(shù)據(jù)計算： 房屋及建筑物： 30 年 機(jī)器設(shè)備： 15年 銷售及管理費(fèi) 260萬元（含 產(chǎn)品廣告宣傳費(fèi)用 ）。 1交易大廳 和 金融商鋪等 、 2樓 的 商鋪 和 賓館 及 茶樓區(qū) 按 2800元 /㎡ 進(jìn)行全部銷售， 銷售 面積 合計 ㎡ （占一期總建筑面積的 %） ， 保證項目現(xiàn)金流； 本項目銷售總收入 20, 萬元 。第 八 章 財務(wù)評價 37 第 八 章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)產(chǎn)品的目標(biāo)市場，結(jié)合市場情況，確定本項目產(chǎn)品的銷售價格。 要堅持以人為本，充分重視人力資源和人力資本在市場運(yùn)行中的巨大作用，十分尊重員工、保護(hù)員工，努力建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、成熟合格的人力資 源隊伍。 第六 章 項目組織與管理 34 管理措施 工程管理： 成立以 區(qū) 政府主要領(lǐng)導(dǎo)參加的項目領(lǐng)導(dǎo)小組， 實(shí)行項目法人責(zé)任制，項目業(yè)主為法人， XXXX 政府為責(zé)任單位， 實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制和工程建設(shè)監(jiān)理制，按項目法人責(zé)任制要求，項目法人對項目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。總經(jīng)理在董事會授權(quán)下 ,全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營管理工作；常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)財務(wù)部、安全、衛(wèi)生等部門及公司日常工作；另一副總經(jīng)理負(fù)責(zé)生產(chǎn)、營銷、技術(shù)研發(fā)部門。項目單位將 項目建設(shè)中環(huán)保設(shè)施的計劃提 交給 當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門， 當(dāng)?shù)?環(huán)保部門已對項目建設(shè)中環(huán)保措施及設(shè)施方案進(jìn)行 了 評估，對不足的 措 施進(jìn)行了指導(dǎo)和改正 ， 確保項目單位 在生產(chǎn)經(jīng)營過程中 的 “三廢”排放達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn) 。 5米道路采用雙坡排水， 3 米道路采用單坡排水。 過渡季節(jié) 可開啟排風(fēng)機(jī)，加大部分新風(fēng)量以節(jié)能。 防雷保護(hù)方案 依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794 20xx 年修訂稿 設(shè)計 。 ：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 市場內(nèi) 還 配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。活禽經(jīng)營區(qū)應(yīng)相對獨(dú)立 ， 與其他經(jīng)營區(qū)隔開 ， 相隔間距不得小于 5 米 ； 設(shè)置獨(dú)立的凈菜處理室 ， 配備給排水設(shè)施、清洗水池、操作臺及垃圾收集設(shè)施 ,在蔬菜上市 銷售 前進(jìn)行無泥沙、無腐葉、無根須、無過量水份處理。 為了美化市場的購物環(huán)境，所有標(biāo)準(zhǔn)化市場地面還應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚，并在墻面上粘貼墻磚。 農(nóng)貿(mào)市場遵循 “形式服從功能 ”的建筑原則，建筑形體簡潔、明快，運(yùn)用美學(xué)觀點(diǎn)處理好空間大尺度、大比例、大色塊的相互關(guān)系，第四 章 建設(shè)方案 24 通過建筑造型表現(xiàn)建筑的特性，同時依據(jù)建筑功能對形式進(jìn)行指導(dǎo)與修改。包括 各種調(diào)味品，干貨與濕貨分離 。本項目庫存商品多為食品，保存不當(dāng)則容易腐敗變質(zhì)，因此需要采用有較高標(biāo)準(zhǔn)的通風(fēng)降溫系第 三 章 市場分析 21 統(tǒng)，盡量減少農(nóng)產(chǎn)品的損耗。但是，從短期看（ 2～ 3年），宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險集中顯現(xiàn)的可能性并不大，經(jīng)濟(jì)增長還會因投資慣性持續(xù)下去，因此，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險發(fā)生的概率較小。 功能齊全， 綜合配套完善。本項目達(dá)產(chǎn)后，年交易量將達(dá) 100 萬噸、年物流總額 100 億元。 而 本交易市場經(jīng)營的產(chǎn)品大部分都是本省 的 優(yōu)勢 農(nóng)產(chǎn)品 （見表 31）。公司的污水接入市政管網(wǎng)，匯入污水處理廠，經(jīng)處理后排入 當(dāng)?shù)氐乇砗?，完全可達(dá)到排水要求。本處以強(qiáng)度高、厚度大、分布連續(xù)穩(wěn)定的 沙壤 為基底，巖溶不發(fā)育；第 二 章 項目選址與 建 設(shè)條件 15 在勘探深度范圍內(nèi)，未發(fā)現(xiàn)斷裂、構(gòu)造破碎帶、溶洞等； 場區(qū)內(nèi)及其附近無滑坡體、無泥石流等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害。第 二 章 項目選址與 建 設(shè)條件 14 第 二 章 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)選擇 項目建設(shè)地址 具體位于 XXXX 路 ，地塊平整，已五通一平，交通便利， 東面為 XXXX 油脂有限公司，南面為項目預(yù)留地 ， 西面 為 規(guī)劃路 ， 北面為空地 臨 XX 公路，是建設(shè) 農(nóng)副 產(chǎn)品 交易、 加工基地的理想場所。 本項目 充分發(fā)揮了 XX“ XX”核心區(qū) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢， 是實(shí)施“ XX”發(fā)展戰(zhàn)略，加快農(nóng)谷核心區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容， 是 推進(jìn) XX工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”同步發(fā)展的 具體實(shí)踐和重要抓 手。 項目總投資 萬元， 其中：單位自籌 萬元，銀行貸款 萬元。 我國的“三農(nóng)”問題牽動著整個社會，解決“三農(nóng)”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。項目地處“ XX”建設(shè)的核心區(qū)域， 已納入“ XX”核心區(qū)建設(shè)規(guī)劃。 綜 合來看，建設(shè) XX農(nóng)貿(mào)大市場 是順應(yīng)社會發(fā)展 方向 ，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展戰(zhàn)略， 并 具有極大發(fā)展前景 的利國利民之舉 。 可行性研究報告編制依據(jù) 1.《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》 （中發(fā)〔 20xx〕 1號） 2.《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔 20xx〕 39號） 3.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔 20xx〕 38號） 4.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》（國辦發(fā)〔 20xx〕 59號） 5.《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實(shí)〈中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見〉的 實(shí)施意見》（ 商建發(fā)[20xx]51 號） 6. 商務(wù)部辦公廳《關(guān)于印發(fā)“雙百市場工程”農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)第一章 總 論 6 標(biāo)準(zhǔn)和驗收規(guī)范的通知》 (商建字 [20xx]88號 ) 7.《 XX市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 8.《 “ XX”核心區(qū)綜合發(fā)展總體規(guī)劃（ 20xx2020）》 9.《 XX市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 10.《 XX市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（ 20xx年 20xx年） 11.《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx年本） 》（發(fā)展改革委令 20xx第 9號） 12.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》（發(fā)改投資[20xx]1325號） 。 建設(shè)時間： 20xx 年 6月 20xx 年 12 月 項目定位 項目定位 國內(nèi)星級大型農(nóng) 貿(mào)市場， 是一個 集運(yùn)輸配送、現(xiàn)代倉儲冷藏、包裝加工、物流信息、商貿(mào)交易展覽為一體的綜合性大市場 。 項目 單位 基本情況 項目單位名稱： XX 市 XXXX 農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司 第一章 總 論 5 所有制形式：有限責(zé)任公司 公司由 XX 市 XXXX 置業(yè)有限公司出資組建，于 20xx 年 7 月 22日成立公司，公司住所 XX市 XXXX 路，注冊資本 1000 萬元，主要從事農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲、冷藏，停車服務(wù)。 XX市作為“北糧南運(yùn)”、“南菜北運(yùn)”、“西果東送”重要節(jié)點(diǎn)城市，將擔(dān)負(fù)起 農(nóng)產(chǎn)品流通 和交易平臺 的重任 。 “ XX”發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)“三化”同步發(fā)展的需要。同時，在人們生活中扮演重要角色的農(nóng)貿(mào) 市場開始暴露出諸多弊端，其進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境臟、秩序亂、服務(wù)差、產(chǎn)品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。 一期 項目實(shí)際占地 ㎡ ，其中已辦理第一章 總 論 10 土地使用權(quán)證 （荊國用 ﹙ 20xx） 010006294） 面積為 ㎡ ，另有約 300 畝用地作為項目二期預(yù)留地。 第一章 總 論 12 （ 4） 項目建設(shè)將帶動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市功能和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的作用。建議地方政府積極配合，進(jìn)行擬建項目的市場論證， 尤其是在項目場地的土地、相關(guān)政策及資金等問題上 ，協(xié)調(diào)有關(guān)部門 給予具體的支持 和 優(yōu)惠 。 XXXX土地肥沃，資源豐富，土壤以沖積平原為主，土層深厚，有機(jī)質(zhì)含量較高，且土壤質(zhì)地沙粘比例適當(dāng)，保水保肥能力強(qiáng)，通透性較好。 項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全能滿足項目建設(shè)及運(yùn)營的需要。 第 三 章 市場分析 16 第 三 章 市場分 析 市場 需求 分析 生產(chǎn)和供應(yīng)預(yù)測 省農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)預(yù)測 隨著國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不斷落實(shí)，其效果正在顯現(xiàn)，預(yù)計今后幾年內(nèi)，各種農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量將會有一個穩(wěn)定發(fā)展的階段。 到 20xx 年， “ XX” 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易量 將 達(dá)到 885 萬噸 。本項目將充分利用“ XX”戰(zhàn)略的平臺聚焦優(yōu)勢， 采取與本地超市、外地知名超市、團(tuán)購、銷地市場等進(jìn)行充分合作， 利用 “ XX” 平臺 ， 引導(dǎo)構(gòu)建 全國 營銷網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)增項目的交易能力和物流能力。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，盡管經(jīng)濟(jì)增第 三 章 市場分析 20 長速度仍保持較高的水平，但是需要注意的是，目前的經(jīng)濟(jì)增長動力主要來自投資，而非居民消費(fèi)的增長，而投資又主要來自政府投資與國有商業(yè)銀行貸款，由于政府投資與國有 商業(yè)銀行貸款的軟約束性，投資的效率并不高，這樣可以得出一個推論，即經(jīng)濟(jì)增長的效率并不高 。同時，需要注意的是， 農(nóng)貿(mào)大市場 應(yīng)高度重視對現(xiàn)有管理人員的激勵和約束，盡量避免人才留失，另一方面，應(yīng)注意引進(jìn)人才，特別是有客戶資源的人才。 將 環(huán)保、人文、生態(tài)、時尚 這 四大主題 天衣無縫地融入建筑物的每一個結(jié)構(gòu)，別具一格的設(shè)計理念旨在將 XX 農(nóng)貿(mào)市場 和世界尖端 農(nóng)貿(mào)市場 的風(fēng)格完美結(jié)合，并且非常注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè) 。 區(qū) ：建筑面積 ㎡ 。建筑物色彩對于人們的感官是很有影響力的，同時也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。 裝修及場內(nèi)布局 農(nóng)貿(mào) 市場地面鋪設(shè)防滑地磚 ,并吸水、防滑 、 易清掃 ， 向通道兩邊傾斜 ； 內(nèi)墻 (含立柱四周 )應(yīng)貼墻面磚 ， 高度不低于 米 ； 房頂采用防霉涂料 ， 吊頂采用燃燒性能為 A級的裝修材料 ； 室內(nèi)空中除必須懸掛的證照、燈具線路外，無明管道、攔板以及其他線路等。 市場排污管道 與 當(dāng)?shù)毓参鬯欧畔到y(tǒng)聯(lián)通。 市場 內(nèi) 統(tǒng)一配備照明燈， 部分 室內(nèi)市場設(shè)置應(yīng)急燈。 設(shè)計方案 XX 農(nóng)貿(mào)大市場 按 80w/㎡設(shè)計 ,其它用電按總負(fù)荷 20%計，補(bǔ)償后功率因數(shù)為 ，規(guī)劃范圍內(nèi)總負(fù)荷為 1824 萬 KVA。 通訊工程方案 電話、寬帶 等 通信 線路 沿主 干 道路下 的 通信管溝 敷設(shè) ，電信、聯(lián)通、移動 三家 運(yùn)營商 的通信電纜均同溝敷設(shè) ， 由運(yùn)營商自行建設(shè)。 、空調(diào)