【正文】 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中，對 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“ 90/70”標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面 對的事實(shí)。從 近 年的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來看，雖然有所減緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的 政策短期內(nèi)不會變化，預(yù)計(jì)卓達(dá)香水海 （二）項(xiàng)目提出的背景 文登是山東省威海市轄屬的縣級市，位于山東半島東端，與朝鮮半島、日本列島隔海相望，陸地面積 ，人口。 隨著改革開放步伐的不斷加快，文登市社會經(jīng)濟(jì)各方面取得了長足發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。自 1998 年國家實(shí)現(xiàn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施以加快推動 商品住宅的建設(shè)。 2021 年 3月，文登市國土資源局將此地塊出讓， 威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 競 得該區(qū)域的 國有土地使用權(quán)。按照建設(shè)性質(zhì)分類如下： 卓達(dá)香水海 （ 3） 其他： 建筑面積 533 平方米 。 （ 1） 堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)思想 本 項(xiàng)目 把“以人為本”的思想落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部層面。 規(guī)劃原則 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前性、先導(dǎo)性 本著高起 點(diǎn)、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，從城市總體布局和整體環(huán)境出發(fā) ， 立足于城市社會經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與文化特征，以優(yōu)美的群體空間環(huán)境、景觀生態(tài)環(huán)境及對未來生活模式的和諧，營造高水準(zhǔn)的居住品質(zhì)，為居民創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、安全、安靜的居住環(huán)境。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 10 間與組團(tuán)內(nèi)部景致。把生態(tài)觀念嚴(yán)格地貫徹到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、經(jīng)營等各個(gè)環(huán)節(jié)，力圖創(chuàng)造一個(gè)在 文登 具有示范性的生態(tài)居住區(qū)。 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 遵照區(qū)域一體化、園區(qū)整體化、景觀開放化、交通分流化、綠地均好化等設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)對新規(guī)劃區(qū)域采用了軸線化 的構(gòu)成模式 。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 11 康、舒適的人居環(huán)境正是 該 項(xiàng)目 追求的目標(biāo)。充分利用坡屋頂空間，增添空間情趣。在盡量保證臥室居住要求的前提下，充分?jǐn)U大起居空間、廚房和衛(wèi)生間面積 ，保證各種居住行為的使用要求，滿足居民的心理、生理需求。 卓達(dá)香水海 建筑采用現(xiàn)代元素材料與傳統(tǒng)線條相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)住宅的大氣尊貴的造型特征及建筑景觀。 （三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)）均嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范、規(guī) 定 。 （ 3）本工程 低層、 多層建筑 基礎(chǔ) 采用柱下鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)， 小高層建筑 基礎(chǔ)采用 樁 筏基礎(chǔ) ， 基礎(chǔ)持力層為強(qiáng)風(fēng)化 花崗 巖 。 抗震等級為三級。 （ 四 ）給排水設(shè)計(jì) 給水 水源采用市政給水管網(wǎng)， 小高層 建筑 由城市加壓水供水， 低層、 多層住宅由城市壓力供水，公建由城市壓力供水。 排水 由于本小區(qū)是以住宅為主，其排水不需特殊處理，因此，污水經(jīng)各排水支管按地勢由高到低的原 則集中到排水干管排化糞池，經(jīng) 小區(qū)污水處理站初步處理后達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB189182021）一級 B標(biāo)準(zhǔn)后 ，排至城市污水管網(wǎng)。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 14 求。室內(nèi)消防用水由樓道內(nèi)的消防給水管網(wǎng)提供，室外消防用水由室外消火栓提供。消火栓系統(tǒng)豎向按兩個(gè)區(qū)設(shè)置，上部下 部及立管均成環(huán)狀。 （ 六 ）電氣設(shè)計(jì) 擬建項(xiàng)目設(shè)兩路高壓供電，設(shè)一中心變配電室，另外再設(shè)兩處配電室。 弱電設(shè)置 從 濱海路 引入郵電通訊和有線電視電纜。 （ 2） 客廳（起居室）、主臥室、設(shè)一個(gè)單相三極和一個(gè)單相兩極 組合插座兩組、電視、電話終端插座各一組、臥室設(shè)組合插座兩組、廚房、衛(wèi)生間設(shè)防水防濺式組合插座一組、布置洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、空調(diào)器等處設(shè)專用單相三線插座各一個(gè)。供電系統(tǒng)采用 TNS 接地方式。 （ 七 ） 綠地景觀系統(tǒng) 景觀系統(tǒng)分二級設(shè)置：小區(qū)中心庭院 —— 組團(tuán)中心綠地，通過對綠化進(jìn)行點(diǎn) 、 線 、 面關(guān)系的組織，使之成為一個(gè)真正有機(jī)統(tǒng)一的系統(tǒng)。 小區(qū)的景觀體系與空間序列是以人、自然、建筑、環(huán)境有機(jī)融合為主旨建構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“綠脈”與居民生活的融合，最大限度發(fā)揮綠地功效，從而形成豐富生動、層次分明、高低錯(cuò)落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，增強(qiáng)居民歸屬感與自豪感。 七 、投資規(guī)模和資金籌措 （ 一 ） 投資估算 卓達(dá)香水海 投資估算 項(xiàng)目總投 資 萬 元。資金來源為：項(xiàng)目申報(bào)單位擬申請銀行貸款 40000 萬元 ，其余資金 萬元 由項(xiàng)目申卓達(dá)香水海 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃用地面積 m2 296300 2 總建筑面積 m2 299000 低 層住宅建筑面積 m2 25000 多 層住宅建筑面積 m2 196300 小 高層住宅建筑面積 m2 69000 公建建筑面積 m2 8700 3 容積率 4 建筑密度 % 17 5 綠地率 % 6 停車位 個(gè) 1426 地上 7 綜合售價(jià) 低 層住宅 元 /m2 3600 出售 多 層住宅 元 /m2 3000 出售 小 高層住宅 元 /m2 3200 出售 8 建設(shè)投資 萬元 9 每平方米建設(shè)投資 元 2075 平均 10 投資 凈 利潤 率 % 11 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 12 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 13 項(xiàng)目投資回收期（稅后） 年 卓達(dá)香水海積極做好房地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營的有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、科技、文化、教育、體育等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)的整合嫁接，拉長房地產(chǎn) 業(yè)鏈條。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 20 造“宜居城市”。依托大型開發(fā)企業(yè)、先進(jìn)住房部品供應(yīng)企業(yè)和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環(huán)境質(zhì)量。充分發(fā)揮媒體輿論的理性引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)普通商品住 房消費(fèi)，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍發(fā)展壯大，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高，建設(shè)了一大批名優(yōu)樓盤和住宅小區(qū)， 居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。 二、與城市規(guī)劃的銜接 卓達(dá)香水海 上述規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 符合 文登 市建設(shè)局南海新區(qū)分局 提出的《建設(shè)工程用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》【文建南條字（ 2021）第02 號】中的 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 要求。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 22 總之，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合《 文登 市城市總體規(guī)劃》的要求， 并符合 文登 市建設(shè)局南海新區(qū)分局 提出 的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求 。允許類不列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或卓達(dá)香水海依法取得的開發(fā)使用權(quán)，可以按照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。該公司現(xiàn)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書，注冊資金 肆 億元。 土地作為一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理開發(fā) 利用。 我國是一個(gè)人多地少的發(fā)展中國家，土地問題始終是現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。 因 此，必須實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模。 為了使有限的土地資源發(fā)揮更大的效益， 近年來， 文登市政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，本著 保護(hù)耕地、節(jié)約用地、 合理利用資源的方針， 積極探索節(jié)約用地、合理用地、 優(yōu)化配置土地資源的有效途徑，嚴(yán)格落實(shí)投資強(qiáng)度、建筑容積率和建筑密度等控制性指標(biāo)，強(qiáng)力推進(jìn)集約用地， 全面推進(jìn)各項(xiàng)土地管理法律法規(guī)和政策的落實(shí)，努力提高城市經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 27 第四章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 一、相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 《中華 人民共和國節(jié)約能源法》； 《中華人民共和國可再生能源法》 ； 《中華人民共和國電力法》 ； 《中華 人民共和國建筑法》 ； 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 ； 《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》（國家發(fā)展改革委、國家環(huán)?？偩至畹?16 號）； 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令第 143 號） 。其中，米山水庫總庫存容量 億立方米，興利庫容 億立方米，水質(zhì)為國家一類飲用水；坤龍水庫總庫容量 6500萬立方米，興利庫容 960 萬立方米，水質(zhì)為國家二類飲用水。蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 29 熱量 180 萬吉焦。長輸管線建成以后，把天然氣管網(wǎng)輻射至威海的各縣級城市， 包括文登市南海新區(qū)， 受益面積達(dá)到 4705 平方公里，受益人口為 190 萬人。水能耗主要用于家庭人員的個(gè)人衛(wèi)生、飲用，它的能耗基本上與人口數(shù)量呈線性關(guān)系。 照明能耗。本項(xiàng)目住戶卓達(dá)香水海 本項(xiàng)目建筑能耗受到家庭收入的影響。 建筑能耗受到家庭人口結(jié)構(gòu)、居民傳統(tǒng)文化的影響。 卓達(dá)香水海 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 本項(xiàng)目建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，將通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物用能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水的運(yùn)行效率，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗 ，合理、有效地利用能源。 填充墻將全部采用新型墻體材料。 （ 1） 外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進(jìn)口或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 鐵件，建筑外門窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點(diǎn)、玻璃遮陽系數(shù)和可見光透射比達(dá)到現(xiàn)行建筑規(guī)范的規(guī)定要求。 （二）其他節(jié)能措施 為節(jié)約能源，擬采用以下 節(jié)能 措施 ： 根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和設(shè)卓達(dá)香水海 對垂直墻面采用外廓、陽臺、挑檐等遮陽設(shè)施和淺色墻面、植物覆蓋綠化等，隔離太陽輻射熱。在滿足使用和照明功能的前提下，盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。 本項(xiàng)目在建設(shè)施工中，將嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案和圖紙要求，從卓達(dá)香水海蘇格蘭城 項(xiàng)目 威海市工程咨詢院 35 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 第一節(jié) 項(xiàng)目選址及用地方案 一、建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目擬建于文登市南海新區(qū)小 觀鎮(zhèn)東里島村東，金海路東，濱海路北。北部和東西兩側(cè)多低山，中 南部多丘陵，間有低山。主要地貌類型分為山地、丘陵、平原，微地貌單元有 14 種。 （ 1）地表水 場地位置為 平緩地帶，區(qū)內(nèi)無較大地表水流源。累年平均日照數(shù)為 小時(shí)，平均氣溫 ℃，平均降水量 毫米，平均氣壓 1013百帕，平均無霜期 206 天，平均相對濕度為 70%。 蘇格蘭城項(xiàng)目 。 第二節(jié) 土地利用合理性分析 本項(xiàng)目用地已由 威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 通過土地出讓方式獲得，符合 文登 市土地總體利用規(guī)劃和年度計(jì)劃。 二、拆遷補(bǔ)償及安置 擬建場區(qū)用地由 威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，原為閑置荒地，本項(xiàng)目不需考慮拆遷補(bǔ)償及安置。區(qū)域范圍涉及膠遼斷塊（山東部分稱魯東斷塊）和蘇北 膠南斷塊。 區(qū)域新構(gòu)造運(yùn)動的基本特征是整體性、間歇性的抬升和沉降，斷塊活動的繼承性、差異性和新生性。與第三地震活動期相比，在第四地震活動期本區(qū)域地震的頻次降低，地震的強(qiáng)度也較小，渤海海域具有 7 級地震復(fù)發(fā)間短的特點(diǎn)，未來 100 年內(nèi)區(qū)域地震活動水平將逐漸降低，但仍有發(fā)生 7 級地震可能。 燕山 渤海斷裂帶從威海市西北部海域穿過，對工程場地構(gòu)成影響的主要是該斷裂活動。 近場區(qū)具備發(fā)生中強(qiáng)地震的構(gòu)造條件。地震活動頻度高，強(qiáng)度也不低，所以未來 100 年近場范圍仍有可能發(fā)生 6 級左右地震。 剪切波速測試表明，場地土層等效剪切波速分別為150153m/s。 卓達(dá)香水海由上分析，據(jù) 《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB18306－ 2021） 劃分，本項(xiàng)目 抗震設(shè)防烈度為七 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ， 設(shè)計(jì)地震分組為第一組 。 卓達(dá)香水海 三、海水 文登 市環(huán)境保護(hù)監(jiān)測站 2021 年對項(xiàng)目附近海域 SD22 常規(guī)點(diǎn)位水質(zhì)進(jìn)行了監(jiān)測，由監(jiān)測數(shù)據(jù)可知，各監(jiān)測項(xiàng)目均符合《海水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30971997） 中的二類標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目所在區(qū)域海水水質(zhì)良好。 六 、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目擬建于 文登 市 南海新 區(qū) 。 第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 一、生態(tài)環(huán)境影響分析 （一）施工期 噪聲：施工場地噪聲主要是施工機(jī)械噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員人為噪聲。 （二）營運(yùn)期 擬建項(xiàng)目在營運(yùn)期間主要污染物是生活油煙廢氣、停車場廢氣、生活污水、生活垃圾、交通車輛