【正文】 、交通條件姜堰市地理位置十分優(yōu)越。屬中等壓縮性中等強度土，工程地質條件好。屬中等壓縮性中等強渡土，工程地質條件好。屬中等壓縮性中等強度土，工程地質條件好。該層土場區(qū)普遍分布，層厚：。三、土層結構及其分布本次勘探深度內，按物理力學性質可分為5層土，從上至下分述如下：1層表土：深灰色灰黃色，上部含大量碎磚瓦礫及植物根莖等有機物質，下部素填土以灰黃色亞粘土為主，溝塘及河床部位為灰黑色流塑狀淤泥質土。二、氣候條件姜堰地區(qū)處于溫帶與亞熱帶交界處，呈北亞熱帶氣候，雨量適中，四季分明。地下水位主要受大氣降水、蒸發(fā)、季節(jié)，河水位的變化等的影響而有所升降。工程地質條件根據(jù)地質勘探報告顯示，項目所在地層屬第四紀地層，地貌屬江淮沖積平原，沉積物屬海積沖積、近代湖泊沉積物，厚度一般200250米，巖相變化較明顯，適宜建筑物的興建。第一節(jié) 自然條件一、地質條件地形、地貌條件項目所在區(qū)位于長江三角洲沖積平原地貌單元，場地多為農田，地勢較平坦，地面標高（青島零點）。君安世紀城商品房一期工程技術指標序號項目名稱單位指標值備注1用地面積平方米326192總建筑面積平方米98542　其中：地上建筑面積平方米90805　 地下建筑面積平方米7737　3地上建筑面積平方米90805　住宅用房建筑面積平方米66246　商業(yè)用房建筑面積平方米23594　配套用房建筑面積平方米965　其中：變電站平方米512附屬用房平方米153會所平方米3004地下建筑面積平方米7737用于地下車庫5容積率　6建筑密度%　7綠化率30%　8總戶數(shù)戶584　本項目擬于2011年7月開工建設，預計可于2012年12月底建設完畢，建設周期為18個月。上文中提及，本項目周邊樓盤住宅的當前銷售價格均在4800元/平方米以上，根據(jù)謹慎性原則，本報告中住宅房銷售價格暫按4500元/平方米估算，商業(yè)用房銷售價格暫按9000元/平方米估算。四、項目銷售收益預測綜上，未來幾年內，國家為防止通脹和避免經濟發(fā)展的過多“泡沫”，仍將會實行適度緊縮的貨幣信貸政策，房地產市場仍將是國家調整的重點領域。本項目的推案策略堅持以下原則：（1）資源優(yōu)劣搭配原則。這一階段的推廣渠道著重于戶外、電視、報紙、電臺、活動、短信、DM直郵等方面，多種組合，重點投放區(qū)域為項目的主力客群所在區(qū)域。推廣策略第一階段：籌備期在項目正式面向市場之前，應充分了解市場、準備銷售道具以及人員培訓等一系列的前期準備工作。這對我們未來的媒體投入有著清晰的指導意義。通過較強的核心產品層的打造以及領先姜堰市場外圍產品層和適當體現(xiàn)的外延產品層進一步來支撐高端形象。競爭產品處于從核心產品層向外圍產品層過渡階段，開始從關注產品價格、質量、交通向社區(qū)內環(huán)境、配套等外圍因素轉變；但是外圍產品競爭層面還停留在較初級階段。第五節(jié) 項目市場定位及競爭策略一、競爭市場分析本項目位于姜堰市西側，淮海西路與上海路交匯處，臨近姜堰市市政府等行政核心單位，作為未來城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，項目區(qū)域內現(xiàn)有代表性樓盤如：深業(yè)地產的錦繡姜城、府西人家、錦辰國際花園、翡翠城以及即將投入開發(fā)的藍岳首府。按照《泰州市城市總體規(guī)劃綱要（20022020）》，到2012年，泰州市城市化率將達到57%，據(jù)此測算，每年將有10萬左右的農村人口轉化為城市人口，到2020年，泰州市城市人口將達到120萬人。（一）經濟發(fā)展狀況泰州市近年GDP及人均GDP增長迅速，房地產市場已由高速發(fā)展期進入平穩(wěn)發(fā)展期。2008年，%；，%；，%。政策可行的路徑是：一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。第三，中國房地產在12年內會經歷較快的發(fā)展過程?？梢灶A期的是，2010及之后的中國房地產將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。2010年5月26日，國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。2009年12月22日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）。稅收政策2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。人民幣升值一般認為是國內整體經濟向好，投資機會多，而且收益可觀。2011年3月25日中國人民銀行決定，%% ；%%。2010年12月26日，中國人民銀行決定，%%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。 2008年10月9日，中國人民銀行10月8日晚間宣布，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。9月15日起，%%；，%%。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。(3)調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。主要內容包括:(1)各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。2008年8月25日中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求嚴格建設項目貸款管理。信貸政策目前，政府信貸政策主要著力于兩個方面：調整資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻，控制企業(yè)投資；二是提高個人住房按揭貸款門檻，控制個人投資。例如物權法規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產的積極性。原因是一方面由于中國經濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內實體經濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發(fā)展，進而又推動了經濟的增長。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業(yè)的大發(fā)展，房地產規(guī)模和建筑面積逐年遞增。據(jù)農村住戶抽樣調查資料顯示：2010年我市農民人均純收入為9131元，比上年增加1128元，%。%。就業(yè)人數(shù)有所增加。全社會固定資產投資中，%、%，%，%、%、%。五是小區(qū)管理不斷加強。狠抓園林綠化管護，共栽植各類喬木200多株、灌木近1萬平方米，維修各類損壞園林設施400多處，城區(qū)綠化工作得到了創(chuàng)衛(wèi)考核驗收專家組的較高評價。建立健全系統(tǒng)數(shù)字化管理交辦、督查網絡，全年共受理各類報告事項1700多件，并按規(guī)定時間進行督查反饋，系統(tǒng)各職能單位回復率95%，落實率80%。年末，私營企業(yè)數(shù)7071戶，個體工商戶26716戶。國有資產管理、監(jiān)督及營運體系逐步建立和進一步完善。2010年，%，其中：，%。其中：，%；，%；，%。這里的政治、經濟、文化等各項事業(yè)迅速發(fā)展，已經發(fā)展成為全國綜合實力百強縣(市)、全國科技實力百強縣(市)、全國社會治安綜合治理先進縣(市)、全國首批生態(tài)示范區(qū)、聯(lián)合國授予“生態(tài)農業(yè)全球500佳”、江蘇省小康縣(市),并正致力打造舒適姜堰、平安姜堰、誠信姜堰、效率姜堰和文明姜堰?，F(xiàn)代藝術大師梅蘭芳祖居姜堰張沐。東鄰海安縣、東臺市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。在即將到來的“十二五”規(guī)劃期間，泰州市將把經濟結構戰(zhàn)略性調整作為加快轉變經濟發(fā)展方式的主攻方向，堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉變經濟發(fā)展方式的重要支撐，把保障和改善民生作為加快轉變經濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點，努力實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經濟增長質量和效益明顯提高，生態(tài)環(huán)境質量明顯改善，人民生活質量和水平不斷提高，科教文化事業(yè)加快發(fā)展，社會管理制度趨于完善，社會更加和諧穩(wěn)定的目標。滬泰鐵路是從滬通鐵路大橋過長江，經海門至泰州的城際鐵路，于本年內開工，時速300公里，滬泰城際鐵路被正式列入國家《中長期鐵路網規(guī)劃》。2007年12月26日開工建設，計劃于2011年底建成，是泰州市的第二座長江大橋（第一座為江陰大橋）。已于2010年3月開工建設，預計將在2012年建成通航。特別是“十一五”以來，是泰州國民經濟和社會發(fā)展最快最好、人民群眾得實惠最多的時期，主要經濟指標增幅連續(xù)多年居省內地級市前列。95泰州冠建置業(yè)有限公司第二章 項目建設背景分析第一節(jié) 泰州市簡介一、泰州概況泰州是1996年8月經國務院批準組建的地級市，地處蘇中之中、長江北岸，濱江近海、地勢平坦，與經濟發(fā)達的蘇錫常地區(qū)僅一江之隔，蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯。五、項目投資與資金籌措，其中: ，擬申請銀行貸款13000萬元。境內寧靖鹽高速公路縱貫南北，328國道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級公路全部聯(lián)網；新老通揚運河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯；從姜堰到南京、。第四節(jié) 可行性研究結論一、主要研究結論君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目的實施，符合當前姜堰市的整體規(guī)劃發(fā)展要求，可提高城鎮(zhèn)居民生活水平，改善城市環(huán)境，提升城市形象。資金籌措及借款償還本報告根據(jù)建設進度及項目單位資本金等情況，提出項目資金籌措方案，提出借款償還計劃。工程建設方案本報告結合項目所在地區(qū)域布局情況，對項目區(qū)擬建的各項工程建設方案進行研究論證。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、主要研究內容本可行性研究的主要內容如下：項目建設的必要性分析本報告根據(jù)城市總體規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、當?shù)亟洕l(fā)展情況以及當?shù)鼐用裆钏降木唧w情況，闡述本項目的建設必要性。二、高級管理人員情況公司法定代表人劉日新，男，1968年10月11日出生，1990年畢業(yè)于福州大學，后留學日本明治大學，獲工商管理碩士學位。因當前國家對房地產市場的宏觀調控以及公司本身資金壓力的因素，項目擬分兩期開發(fā)，本次實施項目為一期工程項目，用地面積為32619平方米（），建筑面積為98542平方米，其中可售面積為89840平方米，項目建成后可容納住戶584戶。本項目位于姜堰市西部地區(qū)，淮海西路以北、杭州路兩側,上海路交匯處，與姜堰市市政府等行政核心單位相鄰，緊靠姜堰經濟開發(fā)區(qū)和華東五金城，距離錦天汽配城也僅有15分鐘車程，交通便利，地理位置優(yōu)越。城市總體規(guī)劃方針為“南拓、東進、西優(yōu)、北控”，在城市用地發(fā)展方向上主要向南發(fā)展，其次向東發(fā)展。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。近年來，相繼被命名為江蘇省歷史文化名城和全國衛(wèi)生城市。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃，商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經濟、文化和交通中心。挾江襟淮，東臨滄海，眾水來匯，奔涌旋流，又稱三水、羅塘。在《泰州市城市總體規(guī)劃（20022020）》中，市區(qū)城市總體規(guī)劃確定的城市性質為：“長江三角洲的工貿港口城市，水城一體的歷史文化名城”。考慮目前姜堰市市政府等行政核心單位均位于城區(qū)西部地區(qū)，可以預見，該地區(qū)將成為作為未來城市發(fā)展的方向所在、城市新興高尚居住區(qū)，成為我市人流集散的關鍵地區(qū)。（）。公司設股東會，由全體股東組成；設執(zhí)行董事一名，目前由劉日新先生擔任。其為人誠實守信，無不良記錄。建設條件本報告對項目建設的周邊環(huán)境及條件進行分析，包括社會經濟條件、自然環(huán)境、地質條件等。投資估算本報告根據(jù)工程量及工程投資估算指標，按國家和當?shù)氐挠嘘P規(guī)定，對擬建工程內容進行投資估算，編制項目建設投資估算表，按工程費用、工程建設其它費用、預備費、建設期利息等列出投資總額的構成情況，計算項目總投資。二、可行性研究報告編制依據(jù)泰州市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2002—2020）；泰州市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；國家計委和建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計設計標準》（DB32/478—2001）；《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GBl8306—2001）；《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB5005794）；《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16—87）；《建筑抗震設計規(guī)范》(GBJ1189)；國家發(fā)展計劃委員會第九號令關于《建設項目可行性研究報告增加招標投標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定》；項目單位提供的基礎數(shù)據(jù)和相關資料。姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域和淮河流域。四、建設周期本項目建設周期18個月。本項目在實施過程中，應重視加強項目管理工作，嚴格按照國家有關規(guī)定，做好單項工程建設招標工作，實現(xiàn)項目建設“投資省、建設快、質量好”的目標。地級泰州市成立15年來，改革開放和現(xiàn)代化建設取得了長足發(fā)展，綜合實力明顯增強，已經逐步成長為長三角地區(qū)工業(yè)比較發(fā)達、商貿比較繁榮的中心城市之一。二