【正文】 設(shè)周期長，涉及面廣。 第 4 頁 結(jié)論及建議 結(jié)論 表 11 評價結(jié)論匯總表 財務(wù)評價指標(biāo) 計算結(jié)果 評價標(biāo)準 是否可行 全部投資季度內(nèi)部收益率 19% 〉 13% 是 財務(wù)凈現(xiàn)值 3101 萬元 〉 0 是 投資回收期 年 是 借款償還期 年 從上表看，項目的各主要指標(biāo)均滿足評價標(biāo)準，所以該項目是可行的。 （ 4）建議開發(fā)商能夠積 極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額外收益。居民消費價格比上年上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。而這一狀態(tài)對帶動汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。 2020 年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達到 2020 年的 倍、 倍和 倍。 2020 年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從 2020年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2020 年以來期間。 從宏觀政策的角度看， 2020 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控， “國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展： 首先，“國六條”中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整 —— “重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。 （ 3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員 第 10 頁 會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺進行辦公。 （ 6）房貸執(zhí)行新利率： 2020 年 12 月 25日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2020 年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利 息的，貸款利率按 2020年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。 同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。 同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居 民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 第 15 頁 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲％、 ％和 ％。此外，二手房交易價格上漲 ％。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整 ，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現(xiàn)了 第 17 頁 如金泰近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最繁華的地段。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。 消費者個人信息（ 1215） 購房目的： 我們一共對四百位消費者 進行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強，多數(shù)人選擇按揭貸款。 0%5%10%15%20%25%30%35%10萬以下 1020萬 2030萬 3040萬 4050萬 50萬以上 空間形式的選擇： 第 25 頁 通過該表可以看出有 9%的消費者喜歡錯層，有 21%的消費者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費者選擇了 loft 形式，可見，大部分消費者 仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。 1消費者年齡： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中國古典 現(xiàn)代簡潔 現(xiàn)代豐富 其他 第 27 頁 25歲以 下253030353540404550歲以 上 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費者的年齡都多集中在 25到 30 歲之間，其中 :2 歲以下的消費者占的比例是 25%， 25— 30 歲之間的消費者所占的比例是 29%， 30035 歲的 消費者占 20%， 35— 40 占15%， 4045 的消費者占 9%， 50歲以上的消費者占的比例是 10%，可見青年消費者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計時要多考慮青年消費者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計都要盡量符合青 第 28 頁 年人的消費心理和偏好。通過 調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。 第 31 頁 5 調(diào)研結(jié)論 項目的市場情況分析 項目的 SWOT分析 A．項目開發(fā)優(yōu)勢（ S） a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開發(fā)政策、 購房政策。 e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 b．高檔商品房較多，競爭壓力大。 b．大量可開發(fā) 利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域?，F(xiàn)在許多知名的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進軍西高新。具體采取的策略可以從四個方面考慮： SO、 ST、 WO、 WT，現(xiàn)僅就其中一種（ ST）進行分析如下： ，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效 第 34 頁 的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目 ,讓更多的市民了解這個項目。 ，作為參考，以順利完成本項目的具體開發(fā)。另外就目前來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中《西安晚報》、《華商報》擁有較多受眾。 戶型：中等面積 調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占 24%和 37%，而對面積的要求仍以 90－ 110 平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設(shè)計單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個戶型來，當(dāng)然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提。 據(jù)一項來自國際權(quán)威機構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的 5－ 10 年內(nèi)，建筑面積在 90 平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求。 樓型：高層、小高層頗受青睞 長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而 建出一幢幢高層，而消費者由于價格和習(xí)慣等原因愿意購買小高層，其受選率 49%?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院 、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點等在調(diào)研的過程中消費者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi) 能有相應(yīng)的配套實施，從而便于日常生活。 ( 7) 外地來西安經(jīng)商的個體商戶。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。 表 51 三個可比實例的成交價格 項目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀城 成交價格 3700元 /平方米 4200元 /平方米 3950元 /平方米 開盤日期 2020年 4 月 2020年 3 月 2020年 6 月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、高新、新 北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在 5％左右。 ③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。 第 44 頁 2）交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正 常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 C、車位價格確定 本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合西安市目前的市場價格把車位的價格定為 10 萬元每個。 項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 （ 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （ 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結(jié)南路。 第 49 頁 7 項目規(guī)劃、設(shè)計方案 “建賞 （ 5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實施的可能、可行性。 （ 4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計 房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計以簡潔、安全、便宜為前。小區(qū)內(nèi)還建有會所，為客戶提供方便的娛 樂活動場所。 住宅建筑的平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層 第 51 頁 在小區(qū) 的最北邊設(shè)計了三棟點式高層，其層高為 26 層在三棟點式高層中間又建有兩棟層