【正文】 2009年，關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃頒布，國家將加快推進西咸一體化建設(shè)，著力打造國際化大都市。咸陽風景秀麗，四季分明，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是古絲綢之路的第一站，我國中原地區(qū)通往大西北的要沖?？崭坌鲁俏挥谖飨绦聟^(qū)咸陽市境內(nèi)，咸陽市地處八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽。渭河以南已建有西安車輛廠、西部汽車城、子午輪胎、法士特、海天制藥等企業(yè)；渭河以北主要有長慶石化、天宏硅業(yè)、渭河電廠、涇河新城、空港物流等企業(yè)。新區(qū)內(nèi)交通便利，資源豐富，西安咸陽國際機場位于新區(qū)北部，有福銀、西寶等6條高速（含在建）、G31G108（310）等2條國道、S20S104等2條省道穿過。其中渭河為黃河一級支流，；涇河為渭河一級支流。境內(nèi)山系山脈主要為土石山嶺，集中分布在中北部，主要有子午嶺余脈的馬欄山、石門山，中部嵯峨山、筆架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。大氣降水量是地表徑流及地下水補給的主要來源之一，分布呈南少北多之勢。農(nóng)墾歷史悠久，南部平原除栽培樹種外，自然植被分布較少；渭北黃土高原上僅在旬邑縣的馬欄、石門山區(qū)保留一定面積的天然次生林，在淳化縣北部的黃花山，涇陽縣北部的嵯峨山、北仲山以及永壽縣的槐平山殘存極少量的天然次生林，絕大部分地方天然植被已被人工植樹所代替，%。北部屬渭北黃土高原半干旱溝壑區(qū)的南緣，海拔1000米至1800米。為全市最高點。北部無霜期為172天205天；南部無霜期為212天223天。熱量條件南北差異明顯，℃。建設(shè)項目位置圖3—1 項目選址位置圖圖3—2 項目地塊圖 建設(shè)條件（一）氣象條件空港新城位于西咸新區(qū)西北部，行政區(qū)劃屬于咸陽市，咸陽市地處暖溫帶，屬大陸性季風氣候，四季冷熱干濕分明，氣候溫和，光、熱、水資源較豐富，有利于農(nóng)、林、牧、漁各業(yè)發(fā)展。綜上所述，本建設(shè)項目是嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定和要求進行投資建設(shè)的，符合國家和地方建設(shè)的大政方針，因此本項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建立完善的住房保障體系，改善中低收入家庭的居住條件，是各級政府構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要工作。一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構(gòu)成，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用?！庇纱丝梢?，推進保障性住房建設(shè)工作，既是各級黨委、政府的工作重心，也是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定、促進經(jīng)濟發(fā)展的長效機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負責，市縣區(qū)級人民政府負直接責任。國務院溫家寶總理在全國人大政府工作報告再次強調(diào)：“加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的長效機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。而就2012年上半年的走勢來看，受房地產(chǎn)業(yè)利潤率已趨向于行業(yè)平均化水平回歸，房企銷售成本已逼近底線，部分樓盤價格也已止跌回調(diào)，市場“看跌”心態(tài)在逐漸變淡，2012年16月，西安商品房交易量呈逐月攀升態(tài)勢，6月銷量更是均雙雙取得了破百萬平的佳績。表2—2 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場總體銷售情況對比表銷售面積（m2）時間車位/地下室普通住宅商業(yè)辦公別墅商品房2012年1季度135700617465592012年2季度2648776環(huán)比%%%%%%同比%%%%%%而從商品房各月銷售情況來看，在“限購”依舊不動搖的背景下，宏觀經(jīng)濟政策的微調(diào)，首套房貸利率的下調(diào)，使得房企競相促銷跑量，2季度西安樓市“低價換量”取得了不錯的效果。圖2—1 西安商品房各季度施工、竣工、新開工面積對比情況從銷售市場的表現(xiàn)來看，隨著3月樓市促銷的全面鋪開，剛需購買力漸融，買方市場活躍指數(shù)上升，2季度西安商品房成交量較1季度呈大幅上揚之勢。而從2012年整個上半年的情況來看，除2月受春節(jié)因素影響批售面積急速下滑外，36月商品房批售面積得到了爆棚式的增長，月度批售量保持高位運行，其中3月更是達到2009年以來批售面積的第二高值。據(jù)統(tǒng)計，2012年2季度西安商品房市場各供應指標均呈現(xiàn)出大幅上揚之勢，環(huán)比值均超過五成，其中，%。本項目正是在這樣的大背景下提出來的。根據(jù)調(diào)查2012年2季度西安普通住宅類物業(yè)成交價格約在6761元/平方米，普通市民購房仍有一定難度。限價商品房主要供給對象是城市廣大中低收入人群和廣大新就業(yè)職工。因此我國必須建立雙軌制的住房供應體系，即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質(zhì)的限價商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房及公共租賃住房供應體系和以高收入家庭為對象的普通商品房供應體系，才能滿足各階層群眾的住房需求，保持社會的穩(wěn)定與和諧。改革開放30多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。俗話說“安居才能樂業(yè)”，住房是城市歸屬感的主要來源之一，居住問題不解決，其它如子女教育、社會保障、精神文化生活等都無從談起，因此住房問題是重要的民生問題。，目前周邊環(huán)境較差，建議加強銷售階段的服務工作，以取得良好的銷售業(yè)績。、建設(shè)周期長，有效合理利用資金、加快周轉(zhuǎn)回籠是本項目取得盈利的關(guān)鍵。，符合國家大力推進保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小。在對本項目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過進行市場分析、費用估算、資金籌措、財務評價、風險評價等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計相關(guān)建議。項目的開發(fā)可為國家上繳可觀的稅收，有利于國家財政收入的增加。本項目資金籌措方案擬定為：自籌資金11000萬元，申請銀行貸款8000萬元，其余資金由預售收入補充。二期規(guī)劃總建筑面積約52320平方米，其中住宅建筑面積49206平方米，社區(qū)服務用房100平方米，商業(yè)用房814平方米，幼兒園2200平方米。項目整體分為兩期實施。建設(shè)項目位置圖1—1 項目選址位置圖圖1—2 項目地塊圖，規(guī)劃總建筑面積約113190平方米。為了加快保障性住房建設(shè)，把西咸新區(qū)打造為推動關(guān)中地區(qū)城市集群的核心區(qū)，全面推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，陜西空港置業(yè)有限公司提出了空港新城空港花園A地塊限價房項目。保障性住房建設(shè)是民生工程、發(fā)展工程，也是社會進步工程?？崭坌鲁强崭刍▓@A地塊限價房建設(shè)項目空港新城空港花園A地塊限價房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 1 1 4第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 6 6 7 10 11第三章 建設(shè)條件分析 13 13 建設(shè)條件 14第四章 項目開發(fā)方案 19 19 20第五章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 31 31 32第六章 節(jié)能 33 33 33第七章 投資估算 36 36 36 38第八章 工程招投標與進度安排 41 41 42 43第九章 財務評價 44 44 44 44第十章 社會效益評價 46 46 47第十一章 風險分析 48 48 49第十二章 結(jié)論與建議 51 51 51附圖：總平面布置示意圖；附表：； ； ；；。III第一章 總論空港新城空港花園A地塊限價房建設(shè)項目（一）建設(shè)單位陜西空港置業(yè)有限公司（二）建設(shè)背景近年來，西咸新區(qū)高度重視保障性住房建設(shè)，充分利用國家關(guān)于保障性住房的政策機遇，努力創(chuàng)新保障性住房建設(shè)、分配和管理運營模式，打通不同類型保障房之間分配、運營的一些制度障礙，充分將保障性住房建設(shè)與農(nóng)村征地拆遷和農(nóng)民安置相結(jié)合，以人為本，加大各類公共服務設(shè)施的建設(shè)。加快保障性住房建設(shè)，對于提升西咸新區(qū)綜合配套能力、促進招商引資、吸引人才和社會穩(wěn)定具有重要意義，有利于促進農(nóng)民進城、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北側(cè)，（）。項目建設(shè)內(nèi)容主要包括：新建36棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務用房、部分沿街商業(yè)用房及1所幼兒園，具體為：住宅建筑面積106435平方米，社區(qū)服務用房345平方米，商業(yè)用房4210平方米，幼兒園2200平方米。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號技術(shù)經(jīng)濟指標名稱單位指標數(shù)據(jù)備注一期二期合計1總用地面積㎡　其中：凈用地面積㎡　　 代征道路面積㎡　2總建筑面積㎡6087052320113190　　其中：地上建筑面積㎡6087052320113190　　 地下建筑面積㎡000　住宅㎡5722949206106435　社區(qū)服務用房㎡245100345　商業(yè)用房㎡33968144210　幼兒園㎡022002200　3建筑物占地面積㎡115561013421690　4綠地面積㎡144691619430663　5容積率　 　6建筑密度　%%%　7綠地率　30%42%35%　8居住戶數(shù)戶6064741080　9居住人數(shù)人19391517345610停車位（地面停車位）個320255575　。%（稅后），大于基準收益率10%。從項目的財務評價數(shù)據(jù)來看，項目的實施從財務上具有可行性。綜合以上意見，空港新城空港花園A地塊限價商品房建設(shè)項目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境效益。%，大于基準收益率；；財務綜合評價反映項目具有一定的盈利能力。、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對項目順利實施非常有利。因此建議項目建設(shè)單位在后期施工階段加強項目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開發(fā)建設(shè)進度。第二章 項目建設(shè)的背景與必要性近年來，隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，全國范圍