【正文】 居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃?？傆玫孛娣e 總建筑面積 16347m2（其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2）其中：住宅 13500m2商業(yè) 547m2管理及公共活動用房 800 m2地下車庫及設(shè)備用房 1500m2停車泊位 50個 其中：地上停車位 10個 地下停車位 40個 道路及活動場地 1200 m2綠化面積 1500 m2容積率 可容納住戶 240戶5 項目場址條件 建設(shè)場地現(xiàn)狀擬建地點：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。 建設(shè)規(guī)模（）。根據(jù)與磁8地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。因此本項目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興隆；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺，旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。磁器口旅游人氣旺盛，2008年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。 項目前景分析項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在商業(yè)二層及安置房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、活動需求。3 項目市場分析 項目定位鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面：（1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象；（2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件；（3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造；（4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化利用；項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。該項目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中的王牌。，充分利用土地資源一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源的浪費。同時當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居住條件。、提高拆遷居民生活、居住條件地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。因此本項目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項目的宏觀建設(shè)背景十分利于項目的推進(jìn)?！备鶕?jù)2008年5月1日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。10年內(nèi)，古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標(biāo)。作為經(jīng)濟(jì)強區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個方面的地塊。另外，2009年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從2009年到2010年，改造的面積起碼達(dá)到過去5年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級，至少讓10萬戶市民受益。為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件，2008年重慶市對主城區(qū)1100多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動力之一。究其原由，結(jié)點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合，‘紅’與‘綠’的有機(jī)結(jié)合，互為補充，交叉吸引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007接待游客量近925萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。因此，重慶主城區(qū)面積由原來的600平方公里放量為2737平方公里?？邕^內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動力較差?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有較強的發(fā)展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個方向的擴(kuò)展，跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展?！拔迤敝钢胁?、北部、西部、南部和東部片區(qū)。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計在2009之后一段時期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。但是隨著2008年10月出臺的國十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動作用。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11865元；人均消費性支出為8346元 ，增速回落4個百分點。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。預(yù)計到2010年，人均GDP預(yù)計將達(dá)到18000 元，年均增幅保持在10%左右。雖然在05年和06年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，%，超過GDP同期平均增幅（%）（圖21），直轄十年，市人均GDP增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經(jīng)濟(jì)實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。2 項目建設(shè)的背景及必要性 項目建設(shè)背景自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就。因此本項目具有較好的社會效益。項目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。 研究范圍根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目進(jìn)度計劃安排、項目效益評價等。:資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%，銀行貸款償還資金來源全部為當(dāng)?shù)刎斦Y金。1 總 論 基本情況：磁8地塊拆遷安置房建設(shè)項目：新建： ：****： ：**：（），總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。：20個月（—） :項目開發(fā)建設(shè)總投入5080萬元，其中：工程費用2965萬元(包括建安工程費2745萬元，市政設(shè)施配套費220萬元)，工程建設(shè)其他費用1670萬元，預(yù)備費226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費用52萬元。 編制依據(jù)及研究范圍1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發(fā)〔2008〕10號文）；；；4.《投資項目可行性研究指南》（試用版）；5.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料；、規(guī)范、法規(guī)等。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目計量單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)　　　1總建設(shè)用地面積㎡2居住人數(shù)人7683總建筑面積㎡16347100%住宅建筑面積㎡13500全部為安置房商業(yè)面積㎡547可對外發(fā)售管理與公共活動用房㎡800底下車庫及設(shè)備用房㎡1500　4停車泊位個50　地面?zhèn)€10　地下個405容積率　　6綠地率％35　7建設(shè)工期個月15　二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1項目開發(fā)建設(shè)總投入萬元5080　其中：自籌資金萬元1580 占總投資31%銀行貸款萬元3500 占總投資69%2銷售收入萬元438　3銷售稅金及附加萬元24　4利潤總額萬元—4666　 簡要結(jié)論本項目所在地位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。本項目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項目建成后，將為240多拆遷戶提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到4666萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持保持收支平衡。2000年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動了人均GDP的高速增長。圖21 1998年—2007年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。到2020年，力爭達(dá)到人均8000美元以上，重慶即邁入小康社會。2008年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP增速放緩，%，預(yù)計2008年GDP增速在15%左右。居民購買能力受到一定影響。從國家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國2009年經(jīng)濟(jì)增長保8有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到12%.5，發(fā)展勢頭強勢。為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃(2005—2020)》提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)?！岸嘀行摹睘橐粋€城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體