【正文】 一定的配套作用。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面：（1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象；（2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件；（3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造；（4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用；項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+普通住宅。臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在商業(yè)二層及安置房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、活動(dòng)需求。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項(xiàng)目前景分析項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛，2008年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400萬以上，隨著沙區(qū)政府對(duì)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市場(chǎng)前景的穩(wěn)定保障。磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場(chǎng)空缺，旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例：1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30%3. 兩側(cè)道路過客及其他 10%本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興隆；若對(duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。根據(jù)與磁8地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。 建設(shè)規(guī)模（）。總建筑面積16347m2（地上建筑面積14847 m2，地下建筑面積1500m2），其中住宅建筑面積13500平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房1500平方米?？傆玫孛娣e 總建筑面積 16347m2（其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2）其中：住宅 13500m2商業(yè) 547m2管理及公共活動(dòng)用房 800 m2地下車庫及設(shè)備用房 1500m2停車泊位 50個(gè) 其中：地上停車位 10個(gè) 地下停車位 40個(gè) 道路及活動(dòng)場(chǎng)地 1200 m2綠化面積 1500 m2容積率 可容納住戶 240戶5 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀擬建地點(diǎn)：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。場(chǎng)地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。（）。 場(chǎng)地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間。該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。第四系地層零星分布，為最新地層。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險(xiǎn)性小～中等。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫 176。C極端最高氣溫 176。C極端最低氣溫 176。C平均相對(duì)濕度 81％年均降雨量 年均日照時(shí)數(shù) 1314天無霜期 平均風(fēng)速 靜風(fēng)頻率 ％冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22％主導(dǎo)風(fēng) NNE沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長(zhǎng)江。 km，流域面積8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為44800 m3/s，多年平均流量為2120m3/s；。施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物?？梢?，項(xiàng)目建設(shè)地的各項(xiàng)條件滿足項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的需要，無明顯不支持項(xiàng)目的因素。6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對(duì)磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。（1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。（3）統(tǒng)一性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。（4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。（1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。（2）生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。（3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到224米，最低只有202米，地塊內(nèi)部起伏很大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。道路設(shè)計(jì)力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營(yíng)造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。具體布置見圖61。底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動(dòng)用房管理及公共活動(dòng)用房圖61 項(xiàng)目平面布局住宅建筑均為30層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元8戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。建筑立面設(shè)計(jì)遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用仿明清古建筑風(fēng)格，做到與古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。并在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對(duì)比、簡(jiǎn)約大氣、層次分明，利用色彩對(duì)比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡(jiǎn)約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的生活風(fēng)貌。住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為857平方米，東西長(zhǎng)37米，南北向32米，均為30層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取2梯8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。安置房戶型有：序號(hào)戶型套數(shù)占比13540平方米12戶5%24050平方米36戶15%35560平方米43戶18%46070平方米149戶62%合計(jì)240戶100%商業(yè)門面為臨212國道建筑底層門面，沿街長(zhǎng)度大約66米。商業(yè)面積共計(jì)547平方米。（1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）；（2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）；（3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）；（4）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）；（已過期）（5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）；（6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ 32002）；（7）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（JGJ32002）。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無 基本風(fēng)壓：（1）車庫: （2）商場(chǎng): （3）臥室、客廳等 （4）廚房、衛(wèi)生間 （5）樓梯:住宅 消防疏散樓梯 （6）挑出陽臺(tái) （7）屋面: 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮（8）消防車道 （9） （10）其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行住宅30層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有12層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土C25～C45。鋼材HPB235,1型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 給排水設(shè)計(jì)給排水1）水源本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于DN200mm。2）用水量用水標(biāo)準(zhǔn)：住宅：200L/ K=，153m3/d商業(yè)門面：5L/m2 .d 7m3/d道路及綠化 4 m3/d用水量：并考慮10%不可預(yù)見用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。3)排水制度采用生活污水和雨水分