【正文】 會的和諧穩(wěn)定帶來了隱患。“衣、食、住、行“是人類的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一個，只要住的問題解決了，人們才會有安全感、穩(wěn)定感和歸屬感，家庭才有了依托，而這也是社會穩(wěn)定與和諧的前提和基礎(chǔ)。 三、區(qū)域背景 供銷社移民安置工程項目位于陜西省商洛市 供銷社。小河口鎮(zhèn)位于山陽縣城東南 43 公里處，在山陽縣東南部，小河口鎮(zhèn) 屬長江流域漢江水系，全 鎮(zhèn) 轄 11 個 行政村， 4535 萬戶 18176 人 。 東與漫川相接；南與漫川鎮(zhèn)相鄰；西與蓮花接壤；北與長溝高壩毗鄰。鎮(zhèn)域面積 136 平方公里，耕地 984 公頃。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占 20%。海拔 300— 2021 米，常年平均氣溫 12— 18℃。主要河流分為兩岔河、靳家河兩大河流，全鎮(zhèn) 80%的村民居住在兩河流域兩岸。鎮(zhèn)域年平均氣溫 度，降雨量為 775 毫米，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，農(nóng)作物一年兩熟。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占20%。海拔 300— 2021 米，常年平均氣溫 12— 18℃。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、項目建設(shè)是社會和諧發(fā)展的需 要 實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想?？v 7 觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的“和為貴”、“兼相愛”、“大道之行也，天下為公”，到近代太平天國洪秀全提出的“務(wù)使天下共享”以及康有為在《大同書》里提出要建立一個“人人相親，人人平等，天下為公”的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對美好生活的向往。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢。據(jù)調(diào)查 ，現(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財富占有差距超過 34 倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。 二、項目建設(shè)是人民安居樂業(yè)的需要 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。作為對國民幸福富有終極責(zé)任的中央政府，把“居者有其屋作為己任”，是正義的、順乎民意的舉措。以人為本科學(xué)發(fā)展是是中國共產(chǎn)黨十六屆三種全會決定提出的新的要求。以人為本，首先保證的人的生存和發(fā)展的基本需求，住房作為人“衣食住行”中的重要內(nèi)容，自古至今一直是人民群眾要解決的首要問題?！鞍簿訕窐I(yè)”是中國 人的夢想，“安居樂業(yè)”這一古代傳統(tǒng)思想表達具有穩(wěn)定的住房才能取得人的全面發(fā)展，進而才能為國家貢獻更多的力量的精神。 項目建設(shè)將推動區(qū)域環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使居民的生活習(xí)慣、文 8 化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使居民的經(jīng)濟收入、文明程度、生活質(zhì)量得到提高，更重要的是此區(qū)域的改造將會整體提升項目區(qū)土地價值。 三、項目建設(shè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 從一個 城鎮(zhèn) 的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為寶貴的資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效 益、環(huán)境效益；其次， 農(nóng)村 的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn) “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。 隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對生產(chǎn)、生活行為空間的數(shù)量需求與日俱增，同時對其活動空間的質(zhì)量需求也日益提高。有人說：房地產(chǎn)市場空間很大，還要漲 20 年。因為中國有不斷擴張的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經(jīng)濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從每年超過 %城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。 值得關(guān)注的是隨著 城鎮(zhèn) 化進程加快， 項目建設(shè) 將為當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『蜕钯|(zhì)量的提高帶來非凡而 深遠的影響，因此 項目建設(shè) 是 城鎮(zhèn)化 發(fā)展的必然結(jié)果。 項目建設(shè)能夠帶動項目區(qū)及周邊地區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在為小河口鎮(zhèn)人民提供舒適、優(yōu)美的住宅條件的同時，更有利于發(fā)展山陽縣經(jīng)濟，加快城鎮(zhèn)化速度。 第三章 市場環(huán)境分析 9 第一節(jié) 市場宏觀形勢分析 一、 經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟周期進入調(diào)整期 從我國歷年 GDP 增長率的結(jié)果（圖 31）及其比較來看，我國經(jīng)濟發(fā)展的周期是存在的，大體上在 10 年左右。自 1978 年以來我國大致經(jīng)歷了 1978～ 1990 和 1991～ 2021 兩個周期。但自 2021 年以來，由于經(jīng)濟危機的影響，我國 經(jīng)濟增長呈逐漸回落態(tài)勢，慣性下滑趨勢非常明顯。 2021 年政府加大對于經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，我國經(jīng)濟在政府宏觀調(diào)控下開始反彈。由于目前國際經(jīng)濟受金融危機、歐洲主權(quán)債務(wù)危機、美國債券信用評級下降等影響仍很不明朗，并且日益復(fù)雜，因此，受國際經(jīng)濟影響，中國經(jīng)濟將處于波動狀態(tài)，估計這種態(tài)勢將至少持續(xù) 3～ 5 年時間。 02468101214161978 1983 1988 1993 1998 2021 2021圖 31 19782021 年我國 GDP 增長率（ %） 同時，由于國家宏觀政策的調(diào)整，政府投資將更加注重民生工程，因此今后幾年中國經(jīng)濟增長率大概在 8％左右，部分企業(yè)重拾信心，GDP 增速較快，大體呈 W 型波動狀態(tài)。 10 國房景氣指數(shù)趨于平緩 通過觀察，我們可以看到全國的房地產(chǎn)景氣指數(shù)（圖 32）在 1998年之后開始趨于平緩，且整個曲線的走向與我國宏觀經(jīng)濟的走向基本符合。受 2021 年全球性經(jīng)濟危機的影響但由于進行了有效地宏觀調(diào)控， 2021 年上半年我國一些城市的房地產(chǎn)市場已在逐漸繁榮，開始走向泡沫。當(dāng)前，政府針對房價上漲過快進行了價格干預(yù)， 2021 年兩會期間，溫總理明確表示，房地產(chǎn)價格調(diào)控政策不變，根據(jù) 2021年房地產(chǎn)市場情況可以看出， 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)受資金鏈緊張的影響，一線城市房價仍將保持下跌，而且幅度會更大；二、三 線城市房地產(chǎn)價格受政策影響相對較小，價格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，短期內(nèi)不會大起大落。 圖 32 國房景氣指數(shù) 2021 年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 由于受到國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房屋成交量下降，同時，銀行貸款利率上升，股市下跌，一部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了融資難的問題，但是由于中央政府制定了長期的保障性住房開發(fā)政策和建設(shè)計劃，政 11 府對 保障性住房開發(fā)提出了一系列的鼓勵政策，支持民營資本向保障性住房開發(fā)滲透。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一個穩(wěn)定的增長速度，但將低于歷史高位 %的增長幅度。 由于目前房價調(diào)控政策的日漸明朗，而且當(dāng)前大量購房者處于持幣觀望狀態(tài)，因此市場需求旺盛，購房者對住房保值增值的預(yù)期看好，2021 年一線房地產(chǎn)市場價格會有所下降，二三線城市房地產(chǎn)市場價格趨于穩(wěn)定，個別新增供應(yīng)不足的城市房價可能會出現(xiàn)小幅度增長。 二、 政策環(huán)境 2021 年年底國務(wù)院出臺了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的“ 新三政策 ” ， 2021 年的房價調(diào)控政策 ，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，政策要求堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。具體如下： 加大 保障性住房 建設(shè)力度 保障性住房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是：停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。 2021 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：切實調(diào)整 12 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和廉租住房，自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策。 進一步鼓 勵普通商品住房消費 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）改為超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售 支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)，并按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。 三、 社會環(huán)境 研究表明， 城鎮(zhèn)化 的發(fā)展與經(jīng)濟水平間存在正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟的快速發(fā)展必然帶來 城鎮(zhèn)化 進程的加快，越來越多的人口向 城鎮(zhèn)與城市 13 集中，需要住房以及相應(yīng)的市政配套設(shè)施，這為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶來機遇，并直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加。國外實踐和研究表明，一般城市化水平達到 50%后，其發(fā)展速度將變緩，預(yù)計我國城市化水平達到 50%時將在 2020 年左右，由此看來，近年我國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。 隨著社會、經(jīng)濟、文化的不斷發(fā)展，人們的消費理念 也在不斷的變化，人們對生活的質(zhì)量、品位都有很高的要求，尤其對居住的要求更為突出，因此需要開發(fā)出高質(zhì)量的住宅滿足消費者不斷增長的住房需求。 第二節(jié) 住房需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。農(nóng)村的年輕人不愿意住在高山上，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對城市的商品房價只能是望樓興嘆，進而產(chǎn)生了對限價房及廉租房的巨大需求。面對城市商品房的高價，許 多人寧愿選擇住在農(nóng)村城鎮(zhèn)里，享受城市不能做到的生活，這里沒有霧霾，沒有污染，空氣清新，適宜養(yǎng)生居住，更多的城市人都有在鄉(xiāng)下購房的欲望，據(jù)預(yù)測，未來十年，中國最大的危機是健康危機，所以農(nóng)村廉價限價房成為很多人的選擇。他們在城市生活多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量和健康指數(shù)有迫切心情，在農(nóng)村集鎮(zhèn)買房也就成為組建新家庭的必要選擇。 14 特別是近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟適用住房和廉租房、公租 房為保障、高檔房為補充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟狀況。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不小，加之地方政策住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體的住房條件的改善，社會反響比較強烈。 當(dāng)前，雖然在房地產(chǎn)市場上的調(diào)控力度不斷加強，但全國總體房價仍然居高不下，致 使群眾對高不可攀的房價無法接受，全國總體的限價房、廉租房開工建設(shè)仍然滯后，“住有所居”的目標(biāo)難以實現(xiàn)。為了促進小河口鎮(zhèn)的更好更快發(fā)展，此時建設(shè)限價房、安置房是勢在必行，供不應(yīng)求，十分必要的。 第四章 項目建設(shè)的條件 15 第一節(jié) 項目建設(shè)地址 供銷社移民安置工程位于小河口鎮(zhèn)區(qū)，小河西側(cè)，東臨小河、北靠胡家街南，規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀為原供銷社，地勢平坦，南北向視野開闊，小河從東側(cè)流過，區(qū)域內(nèi)森林覆蓋率高，擁有得天獨厚地自然景觀和綠化資源。本次規(guī)劃設(shè)計范圍南北長約 141201 米，東西寬約 49124米 ，總用地面積 畝。 第二節(jié) 項目建設(shè)條件 一、區(qū)位交通 項目區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，便于施工?；刂胁坑猩÷反┻^，交通相對便利，是唯一通向縣城的道路?；貎?nèi)部道路尚未成型，移民項目未來將根據(jù)規(guī)劃形成完整的道路系統(tǒng)。 二、氣候條件 山陽屬北亞熱帶向暖溫帶過渡的季風(fēng)性半濕潤山地氣候。氣候溫和，四季分明，“東無嚴寒，夏無酷暑，春季溫暖多風(fēng)，秋季潮濕多雨”。平均氣溫 ℃，年均日照時數(shù) 2134 小時，年均降雨量 709毫米。無霜期 207 天。夏季較炎熱，冬季部分地區(qū)氣溫較低。受秦嶺的影響氣候既有南方的溫暖， 又兼北方的寒冷。 三、電力通訊條件 移民項目 10kv 供電電源來自小河口鎮(zhèn) 35kv 變電站。移民項目內(nèi)設(shè)置兩處 10kv/ 變壓器，其余可根據(jù)具體情況附設(shè)于樓幢戶內(nèi)或 16 采用裝配式變電箱的形式結(jié)合綠化獨立設(shè)置。單臺變壓器容量為1600kva 及以下。 10kv 電力線路沿區(qū)內(nèi)主要道路布置，原則上采用地埋電纜溝的敷設(shè)方式，并形成環(huán)路，供電低壓電纜全部地埋，采用穿硬質(zhì)塑料管的方式 17 第五章 項目建設(shè)思路 第一節(jié) 工程概況 根據(jù) 小河口鎮(zhèn)本