【正文】 濟(jì)的宏觀調(diào)控，我國經(jīng)濟(jì)在政府宏觀調(diào)控下開始反彈。 項(xiàng)目建設(shè)能夠帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)及周邊地區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在為小河口鎮(zhèn)人民提供舒適、優(yōu)美的住宅條件的同時(shí)，更有利于發(fā)展山陽縣經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化速度。 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)生產(chǎn)、生活行為空間的數(shù)量需求與日俱增，同時(shí)對(duì)其活動(dòng)空間的質(zhì)量需求也日益提高。以人為本，首先保證的人的生存和發(fā)展的基本需求，住房作為人“衣食住行”中的重要內(nèi)容，自古至今一直是人民群眾要解決的首要問題。據(jù)調(diào)查 ，現(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會(huì)總金融資產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財(cái)富占有差距超過 34 倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾?？v 7 觀中國歷史，從古代社會(huì)的孔、孟等提出的“和為貴”、“兼相愛”、“大道之行也，天下為公”，到近代太平天國洪秀全提出的“務(wù)使天下共享”以及康有為在《大同書》里提出要建立一個(gè)“人人相親，人人平等，天下為公”的理想社會(huì)，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對(duì)美好生活的向往。鎮(zhèn)域年平均氣溫 度，降雨量為 775 毫米，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，農(nóng)作物一年兩熟。鎮(zhèn)域面積 136 平方公里，耕地 984 公頃?！耙隆⑹?、住、行“是人類的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一個(gè)，只要住的問題解決了，人們才會(huì)有安全感、穩(wěn)定感和歸屬感，家庭才有了依托，而這也是社會(huì)穩(wěn)定與和諧的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，改善人民的居住條件、提高人民生活水平、推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)等方面發(fā)揮了很大的作用。 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背 景 一、政策背景 住房問題一直被作為我國一項(xiàng)重要的民生問題而被黨中央、國務(wù)院高度重視， 20 多年來，我國的住房體制不斷的改革深化，居民的居住條件已有了較大的改善，但安置用房、經(jīng)濟(jì)適用房的制度還不夠完善，相關(guān)政策及措施還不配套，較大部分低收入家庭住房問題還難以解決。 二、報(bào)告研究?jī)?nèi)容 本可行性研究主要包括： 項(xiàng)目背景及必要性分析； 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析研究； 對(duì)項(xiàng)目的選址、建設(shè)條件等進(jìn)行研究； 對(duì)項(xiàng)目主體建筑工程及配套公用工程進(jìn)行設(shè)計(jì)； 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、資源節(jié)能進(jìn)行分析評(píng)價(jià)； 對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度、建設(shè)管理進(jìn)行確定； 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行投資估算和經(jīng)濟(jì)效益分析，提出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論； 提出項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告結(jié)論。本項(xiàng)目建設(shè)總工期為 12 個(gè)月，即 2021 年 11 月至 2021 年11 月。 三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 供銷社移民（脫貧）搬遷安置工程位于小河口鎮(zhèn)區(qū)，小河西側(cè)，東臨小河、北靠胡家街南，規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀為原供銷社，地勢(shì)平坦，南北向視野開闊，小河從東側(cè)流過，區(qū)域內(nèi)森林覆蓋率高，擁有得天獨(dú)厚地自然景觀和綠化資源。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍南北長(zhǎng)約 141201 米，東西寬約 49124 米，總用 地面積 畝。 六、投資估算與資金籌措 投資估算 供銷社移民安置工程項(xiàng)目 總 投資 萬元。 第三節(jié) 可行性研究結(jié)論 4 供銷社移民安置工程項(xiàng)目符合國家相關(guān)政策，項(xiàng)目建設(shè)符合小河口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求，本項(xiàng)目所在的的地理位 置具有良好的建設(shè)條件，通過本項(xiàng)目的實(shí)施可以帶來很大的社會(huì)效益，改善低收入家庭的居住條件，有利于提升該小河口鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，有利于改善小河口鎮(zhèn)群眾的生活環(huán)境，有利于小河口鎮(zhèn)土地的增值；同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于提升小河口鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)水平及生態(tài)環(huán)境具有積極的促進(jìn)作用。 為此，黨中央加大了對(duì)房地產(chǎn)也的公關(guān)調(diào)控能力，為解決此類問題出臺(tái)了一系列政策措施。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，其自身發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了許多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，其對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。 三、區(qū)域背景 供銷社移民安置工程項(xiàng)目位于陜西省商洛市 供銷社。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占 20%。山地約占總面積的 80%，河谷、平地占20%。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。 二、項(xiàng)目建設(shè)是人民安居樂業(yè)的需要 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理?！鞍簿訕窐I(yè)”是中國 人的夢(mèng)想，“安居樂業(yè)”這一古代傳統(tǒng)思想表達(dá)具有穩(wěn)定的住房才能取得人的全面發(fā)展，進(jìn)而才能為國家貢獻(xiàn)更多的力量的精神。有人說：房地產(chǎn)市場(chǎng)空間很大，還要漲 20 年。 第三章 市場(chǎng)環(huán)境分析 9 第一節(jié) 市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析 一、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入調(diào)整期 從我國歷年 GDP 增長(zhǎng)率的結(jié)果（圖 31）及其比較來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期是存在的，大體上在 10 年左右。由于目前國際經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)、美國債券信用評(píng)級(jí)下降等影響仍很不明朗，并且日益復(fù)雜，因此，受國際經(jīng)濟(jì)影響，中國經(jīng)濟(jì)將處于波動(dòng)狀態(tài)，估計(jì)這種態(tài)勢(shì)將至少持續(xù) 3～ 5 年時(shí)間。當(dāng)前，政府針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快進(jìn)行了價(jià)格干預(yù)， 2021 年兩會(huì)期間，溫總理明確表示，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策不變，根據(jù) 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可以看出， 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)受資金鏈緊張的影響，一線城市房?jī)r(jià)仍將保持下跌，而且幅度會(huì)更大；二、三 線城市房地產(chǎn)價(jià)格受政策影響相對(duì)較小，價(jià)格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，短期內(nèi)不會(huì)大起大落。 二、 政策環(huán)境 2021 年年底國務(wù)院出臺(tái)了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的“ 新三政策 ” ， 2021 年的房?jī)r(jià)調(diào)控政策 ，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響，政策要求堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房，自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）改為超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。國外實(shí)踐和研究表明，一般城市化水平達(dá)到 50%后，其發(fā)展速度將變緩，預(yù)計(jì)我國城市化水平達(dá)到 50%時(shí)將在 2020 年左右，由此看來，近年我國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。農(nóng)村的年輕人不愿意住在高山上，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)城市的商品房?jī)r(jià)只能是望樓興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)限價(jià)房及廉租房的巨大需求。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。為了促進(jìn)小河口鎮(zhèn)的更好更快發(fā)展，此時(shí)建設(shè)限價(jià)房、安置房是勢(shì)在必行，供不應(yīng)求，十分必要的?；刂胁坑猩÷反┻^，交通相對(duì)便利，是唯一通向縣城的道路。平均氣溫 ℃，年均日照時(shí)數(shù) 2134 小時(shí)，年均降雨量 709毫米。 三、電力通訊條件 移民項(xiàng)目 10kv 供電電源來自小河口鎮(zhèn) 35kv 變電站。 該項(xiàng)目地塊共建設(shè)六層建筑 7 棟，屬陜南移民搬遷安置用房，共建設(shè)安置房 552 套，建筑占地面積 平方米。項(xiàng)目規(guī)劃布局遵循以人為本、追求自然，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 理念 項(xiàng)目開發(fā) 針對(duì) 本項(xiàng)目 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是以促進(jìn)小河口鎮(zhèn)集鎮(zhèn) 的提檔升級(jí)，美化 小河口鎮(zhèn) 整體形象。 第四節(jié) 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)原則 及依據(jù) 一、項(xiàng)目 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)主旨在切合實(shí)際、適度超前、創(chuàng)造一個(gè)布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)，將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來。 協(xié)調(diào)性原則 建筑風(fēng)貌不得破壞 小河口鎮(zhèn)的 整體形象，要符合 城市綜合功能 特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn) 生態(tài)綠色、宜居休閑的 文化特色。 第五節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及功能定位 一、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 20 公共服務(wù)設(shè)施 創(chuàng)造一個(gè)布局合理，層次豐富、內(nèi)容多樣，體現(xiàn)集鎮(zhèn)特點(diǎn)的門戶空間。 二、 項(xiàng)目功能定位 通過各類公共服務(wù)設(shè)施及綠化、廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，力求創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，文化生活豐富，公共設(shè)施健全的新型居住小區(qū)。 二、小區(qū)主入口位于基地 7樓西與黃漫路相接。 四、整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了以 21 世紀(jì)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和技術(shù)為基點(diǎn)的“人為本”、“人性化”的人居環(huán)境。 三、設(shè)計(jì)參數(shù) 本工程建筑抗震設(shè)防分類 :住宅為丙類 。 四、結(jié)構(gòu) 型式 結(jié)構(gòu)形式：住宅樓為磚混結(jié)構(gòu)。 鋼材： 采用 HPB235， HPB335， HPB400 級(jí)鋼筋。同時(shí)在小區(qū)的主入口北部 1樓處設(shè)置了小區(qū)的次入口。 設(shè)計(jì)范圍 本工程設(shè)計(jì)范圍包括：給排水及消防工程設(shè)計(jì)。/d；取小時(shí)變化系數(shù) Kh=，最大小時(shí)用水量為 179。 ，小區(qū)生活給水總量為 179。 （ 1）本項(xiàng)目室內(nèi)采用污、廢水分流，底層單獨(dú)排出，室外污、廢合流?；S池位置滿足規(guī)范要求。公頃） P 暴雨重現(xiàn)期 T 降雨歷時(shí) 雨水流量 Q=ψ （ 1）消防水量： 室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 20L/S 28 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S （ 2）消防系統(tǒng)： ①室外安裝消火栓。消防專用水箱， 供小區(qū)初期 10min 火災(zāi)消防水量。 弱電系統(tǒng) （ 1）電信、數(shù)據(jù)系統(tǒng) 規(guī)模預(yù)測(cè)：本工程住宅共有 552 戶，按 1 線 /戶計(jì)；公建按 50m178。 4dB。 亮化 綠化 設(shè)計(jì) 亮化工程分為街景亮化與小區(qū)園林亮化兩部分。解決能源問題的根本路徑是堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進(jìn)節(jié)能降耗，提高能源利用率，緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經(jīng)濟(jì)安全，實(shí)行可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)格按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，采取合理措施，節(jié)約能源。 二、節(jié)能規(guī)范 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JG92695； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500192021）； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5017693）； 《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502432021）； 《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》。 （ 3） 對(duì)材料和設(shè)備的質(zhì)量證明文件進(jìn)行核查。 承擔(dān)建筑節(jié)能施工的分包單位，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。 節(jié)能工程的施工：外墻外保溫板采用模板內(nèi)置的方法是主體結(jié)構(gòu)施工的一部分，與主體結(jié)構(gòu)同步施工。 采用符合國家要求的環(huán)保設(shè)備及材料。 照明采用節(jié)能型熒光燈，照度、功率密度嚴(yán)格執(zhí)行《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 500342021。 三、年耗能量 年耗能量 能源種類 計(jì)量單位 年需要實(shí)物量 參考折標(biāo)系數(shù) 年耗能量 3600kj/(Kw 二 、地表水 使其達(dá)到 GB1294191《景觀娛樂用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》中 B 類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 六 、生態(tài)環(huán)境 保證區(qū)域內(nèi)水、土地和生態(tài)資源不出現(xiàn)理化性惡化，生物多樣性和生物量不減少，水土流失不加重， 人工景觀與自然景觀相協(xié)調(diào)。 二 、聲環(huán)境 施工區(qū)臨近居住區(qū)，施工過程中機(jī)械車輛運(yùn)行、混凝土拌和、土石方開挖等都會(huì)產(chǎn)生較大噪聲，影響施工人員及周圍的居民。因施工區(qū)緊臨 政府 ，其垃圾處理可列入 集鎮(zhèn) 垃圾處理中，影響將不會(huì)很大。工程所處地區(qū)水面較多，蚊蠅滋生較快，同時(shí)老鼠也會(huì)增多，若不采取滅殺措施，容易造成蟲媒傳染病流行。 第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 一 、水污染控制措施 生產(chǎn)廢水 主要有：混凝土拌合廢水，該廢水的污染因素是懸浮物，建議采用沉淀池沉淀處理的方法進(jìn)行處理；機(jī)修、洗車廢水，污染因素是石油類和懸浮物，建議采用沉淀池沉淀后再用油水分離器除油。合理安排運(yùn)輸時(shí)間，減少鳴笛，做好道路保養(yǎng)及車輛維護(hù)工作，減少交通噪聲。注意施工人員的飲食衛(wèi)生，特別在夏秋季節(jié)，要做好腸道傳染病的防治工作，加強(qiáng)對(duì)食堂的消毒及食品保鮮工作。項(xiàng)目建成后對(duì)該地區(qū)的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生明顯的有利影響，對(duì)生態(tài)環(huán)境呈現(xiàn)正效應(yīng)，工程的實(shí)施制 38 約因素較小。所處地理位置交通便利。 建筑分類：該項(xiàng)目地塊共建設(shè) 8 棟 6 層住宅樓。同時(shí)在小區(qū)內(nèi)建筑單體底部會(huì)相應(yīng)設(shè)置水泵接合器，消火栓。 （ 2） 當(dāng)住宅建筑構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》 GB50368 的規(guī)定時(shí)，其最多允許層數(shù)執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 樓梯疏散 （ 1） 安全出口、房間疏散門的凈寬度不應(yīng)小于 ，疏散走道和疏散樓梯的凈寬度不應(yīng)小于 。 42 五、消防給水 消防水量 室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 40L/S 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防系統(tǒng) （ 1）室外消火栓采用順化東路市政消火栓及相鄰小區(qū)內(nèi)室外消火栓。消防專用水箱，供小區(qū)初期 10min 火災(zāi)消 防水量。 第二節(jié) 勞動(dòng)安全 一、 勞動(dòng)安全主要依據(jù) 《中華人民共和國勞動(dòng)法》，中華人民共和國主席令第 28 號(hào)，； 《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》，中華人民共和國主席令第70 號(hào)， ； 《中華人民共和國建筑法》，中華人民共和