【正文】 ..7466二、主要經(jīng)濟評價指標 ......................................................................7466三、收益與成本分析 ..........................................................................7466四、盈利能力分析 ..............................................................................7668五、償債能力分析 ..............................................................................7769第十三章 社會影響分析 .......................................................................7870一、對居民收入的影響 ......................................................................7870二、對居民生活水平及生活質(zhì)量的影響 ..........................................7870三、對居民就業(yè)的影響 ......................................................................7971四、對不同利益群體的影響 ..............................................................7971第十四章 可研報告結論意見 ...............................................................8173附表：投資估算表投資計劃與資金籌措表總成本費用估算表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表利潤與利潤分配表項目投資現(xiàn)金流量表資金來源與運用表借款還本付息估算計劃表可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 1第一章 總 論一、項目概況項目名稱教師新村東側地塊拆遷安置項目項目承辦單位沈陽盛昌房屋開發(fā)有限公司項目建設地點本項目建設地點位于教師新村東側。項目主要建設內(nèi)容教師新村東側地塊拆遷安置項目，總用地面積 平方米，工程總建筑面積 平方米，擬投資 萬元，主要實施規(guī)劃用地范圍內(nèi)的安置用房、商品房工程建設。項目承辦單位概況項目建設單位名稱：沈陽盛昌房屋開發(fā)有限公司單位負責人（法人）：鄭維國承辦單位簡介：成立于 2022 年 3 月 13 日，位于新民市迎賓街 8 號，法人代表鄭維國，屬于有限責任公司（法人獨資） 。由新民市路鑫市政工程有限公司出資 1000 萬元，人民幣注冊資本金 1000 萬元。經(jīng)營范圍：可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 2房屋開發(fā)及商品房銷售；房屋出租。公司自成立以來，先后建成西城怡園小區(qū) 5樓，面積 5000 平方米，項目已全部結束；正在建設的湖濱新村住宅小區(qū)共 23 棟，已全部施工，其中 13 棟已裝飾裝修，10 棟主體完工；已建成的新民市警官家園住宅小區(qū) 41806 平方米已驗收完畢，部分入駐；已建成的新民市黃樓商貿(mào)中心 499 平方米已驗收完畢，部分入駐。二、可研報告的編制依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （2022 年） ；2.《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （2022 年） ；3. 國家發(fā)展和改革委員會委托編寫出版《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 ；4.《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ；5. 國家計委《1996—2050 年全國生態(tài)環(huán)境建設規(guī)劃》 ；6.《遼寧省環(huán)境保護條例》 ；7.《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》GB/T501052022；8.《民用建筑設計通則》GB503522022；9.《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)[2022]24號；10.《建筑地面設計規(guī)范》GB5003796；11.《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ162022；12.《室外給水設計規(guī)范》GB500132022；可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 313.《室外排水設計規(guī)范》GB500142022；14. 建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準 GB503002022；15. 工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分） ；16. 建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB502092022） ；17. 國家、地方現(xiàn)行的其它有關規(guī)范、標準；18. 項目建設單位提供的其他資料。 ；1項目單位提供的相關資料。三、可行性研究的主要方面項目提出背景與建設必要性工程選址工程建設方案及配套工程環(huán)境保護、消防、節(jié)能工程實施進度與招標方案投資估算與資金籌措經(jīng)濟效益與社會效益分析四、項目提出背景及建設必要性項目提出的背景住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 4高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題。著力保障和改善民生，全力維護社會穩(wěn)定。保障和改善民生是我們發(fā)展經(jīng)濟的最終目的，也是實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變的重大舉措。要把改善民生、發(fā)展社會事業(yè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結構的重點，堅定不移加以推進。要完善社會保障體系，提高社會保障水平。加大對低收入群眾的幫扶救助力度，支持拆遷安置房。改善群眾生產(chǎn)生活居住條件，讓各族人民共享改革發(fā)展成果。增加對“三農(nóng)” 、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠發(fā)達地區(qū)支持力度，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，壯大縣域經(jīng)濟。提高城市規(guī)劃水平，加強市政基礎設施建設，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當前要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點。深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，促進符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權益。多渠道多形式改善居民居住條件。（1）安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 5設發(fā)展步伐的進一步加快，新民市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已不能滿足拆遷戶的需求，因此盡可能新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。（2）拆遷安置小區(qū)是為加快新民市城市建設步伐，維護被拆遷人的合法權益，保障被拆遷人的居住條件，推動拆遷工作的順利開展，貫徹貨幣化補償、政策優(yōu)惠安置原則，落實“先建安置房，再征地拆遷”的工作思路而興建的，是新民市政府為民辦實事的重大項目。項目建成以后，將解決被征地拆遷群眾的安置，解決拆遷戶的居住問題。項目建設的必要性（1）是解決拆遷居民住房問題，全面建設小康社會的需要國家提出構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分，建設規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)之一，是構建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級政府關注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 6住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。因此，建設拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的基本住房需求，既關系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設拆遷安置住房，讓符合條件的被拆遷人住得上經(jīng)濟、實用的拆遷安置住房，對于維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，對于建設和諧新民具有重要意義。（2）是密切聯(lián)系黨和政府與人民群眾感情的需要拆遷安置居民有部分是低收入困難群體。目前，我國正處于社會加速轉型的時期，各方面矛盾較多，如果不能很好地解決這些問題，就有可能影響社會穩(wěn)定。通過拆遷安置項目，不僅能夠解決困難群眾的住房問題，而且也提高了黨和政府在群眾中的威信，進一步密切了黨群關系和干群關系，增強社會凝聚力，促進社會的和諧發(fā)展。（3）是履行政府職能的必然要求從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗來看，僅僅依靠市場機制難以有效解決低收入家庭住房問題，這就需要政府提供保障和支持。拆遷安置項目是利在當前、造福于民、影響深遠、事關全局的重大戰(zhàn)略舉措，是一項具有長期性、艱巨性、復雜性的系統(tǒng)工程。（4）是落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效途徑拆遷安置用房建設以小戶型、低價位的普通住房，而且供應對象基本上是回遷的、最需要住房的低收入家庭，可直接增加住房的有效供應，有利于改善住房供應結構、緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價格?？? 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 7如果將拆遷安置項目與調(diào)整城市總體布局有機結合，不僅可以完善城市功能，改善居民的居住環(huán)境，而且可以改善城市基礎設施條件，拓展城市發(fā)展空間。通過拆遷安置項目，可以進一步盤活存量土地，提高土地使用價值，使土地資源得以有效利用，為城市發(fā)展提供更為廣闊的空間。此外，該項目建設將有力地拉動建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、解決社會就業(yè)與再就業(yè)作出積極的貢獻。⑴（1）本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設環(huán)境。（2）⑵本項目安置的對象是本市被拆遷居民，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。根據(jù)需求調(diào)查表明，隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，新民市現(xiàn)有的安置房數(shù)量也不能滿足拆遷戶的需求，因此盡可能新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求刻不容緩。（3）⑶本項目建設將使拆遷戶的居住與生存條件得到良好的改善，解決他們的后顧之憂。本項目的建設是必要的。本項目建設主要包括為經(jīng)濟實用的拆遷安置住宅和小區(qū)配套的商鋪、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房等，目前國內(nèi)對此的設計和施工技術都十分成熟，結合選址點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設是可行的。五、項目主要技術經(jīng)濟指標可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 8主要技術經(jīng)濟指標表序號 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注1 總用地面積 平方米 2 工程總建筑面積 平方米 3工程總投資（1）工程費用（2）工程建設其他費用（3） 基本預備費（8%）（4） 建設期利息（% ）萬元49924 項目總收入 萬元 5 項目總成本 萬元 6 項目凈收益 萬元 7 工程建設期 3 年 可 行 性 研 究 報 告海南省咨詢投資有限公司 9第二章 新民市拆遷安置項目分析一、十一五期間拆遷安置項目建設成果“十 一 五 ”期 間 ， 堅 持 重 點 區(qū) 域 和 沿 邊 沿 線 優(yōu) 先 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 。 經(jīng)過 五 年 的 努 力 ， 初 步 形 成 了 以 新 民 新 城 、 胡 臺 新 城 為 重 點 區(qū) 域 和10 30 101 線 為 軸 線 的 二 、 三 產(chǎn) 業(yè) 布 局 ， 發(fā) 展 空 間 進 一 步 拓 展和 優(yōu) 化 。一 期 總 規(guī) 劃 面 積 52 平 方 公 里 ， 由 老 城 區(qū) 和 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 構 成 ，老 城 區(qū) 改 造 步 伐 加 快 ， 基 礎 設 施 逐 漸 完 善 ， 商 貿(mào) 、 金 融 、 文 化 功 能區(qū) 初 步 形 成 ， 城 市 功 能 不 斷 提 升 。新 民 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) ， 建 成 區(qū) 面 積 達 10 平 方 公 里 。 五 年 累 計 完 成固 定 資 產(chǎn) 投 資 億 元 ， 其 中 基 礎 設 施 投 資 億 元 ， 新 建 道 路17 公 里 ， 綠 化 面 積 28 萬 平 方 米 ， 實 現(xiàn) 了 “七 通 一 平 ”?？?結 “十 一 五 ”時 期 ， 我 們 始 終 認 真 貫 徹 落 實 科 學 發(fā) 展 觀 ， 堅持 “發(fā) 展 、 富 民 、 平 安 、 生 態(tài) ”四 大 理 念 ， 取 得 了 寶 貴 經(jīng) 驗 ， 為“十 二 五 ”時 期 全 面 發(fā) 展 奠 定 了 堅 實 基 礎 。抓 拆 遷 安 置 就 是 抓 民 生 ， 徹 底 解 決 人 均 住