【正文】 明珠開發(fā)項目用地可行性研究報告一、 總論 項目提出的背景隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和完善，住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實物分配，全面實行貨幣化分配政策的出臺，房地產業(yè)市場化程度明顯提高。幾年來，中央提出把住宅建設培育為新的經濟增長點。國家相應出臺了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場等一系列方案。并在財政、稅費、金融等方面采取積極的政策措施，為房地產市場特別是住宅市場的全方位啟動與發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，房地產市場進入了一個新的發(fā)展時期，房地產業(yè)在國民經濟中的地位提升，逐漸成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。在大環(huán)境的影響下，大連市近年來，特別是在近兩年來，房地產市場得到相對快速的發(fā)展，房產交易量出現跳躍式增長態(tài)勢。大連市的房地產業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，已經成為本市的龍頭產業(yè)，直接帶動了很多相關產業(yè)地發(fā)展，而占到房地產業(yè)中的60%的住宅業(yè)已經成為很多投資者的新寵。房地產業(yè)的發(fā)展直接影響著大連市經濟結構的構成。作為大連市的新主城區(qū)，隨著工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程的快速推進，旅順房地產市場潛在的升值空間已經開始吸引很多人的目光。近幾年來，在大環(huán)境的影響下，旅順房地產的需求市場也發(fā)生很大的變化，購房者的注意力已經不再局限于房產質量，對于小區(qū)的配套、綠化甚至物業(yè)，提出越來越高、越來越專業(yè)的要求。從購房者的構成來看，除旅順本地人以外，大連市區(qū)周邊及外省市的購房者也有相當的比例，目前已經占到30%的份額。隨著交通狀況的改善，旅順區(qū)域價值的日漸顯現也將吸引越來越多的外地購房者，對他們而言，這里既是進入大連的門檻，同時也是休閑養(yǎng)老的好地方。 項目可行性研究的依據《大連市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則；《遼寧省建筑工程綜合概預算定額（1999）》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》《大連市建設項目城建費用統(tǒng)一收費一覽表》《遼寧省工程建設其他費用定額》《房地產測量規(guī)范與房地產測繪技術》委托方提供的其他有關資料委托方現場勘查及市場調查收集的有關資料項目名稱：旅順明珠建設地點：大連市旅順經濟開發(fā)區(qū)順樂街西延段以北、20號路以東D地塊土地性質：國有土地出讓總用地面積：總建筑面積：建設內容： 民用商品房開發(fā)容積率：綠地率：%在加快”五點一線”沿海經濟帶開發(fā)建設的大前提下,在西拓北進和大連市房價高漲雙重引擎的推動下,旅順口區(qū)憑借著便利的交通、成熟的配套、潛力的前景及較低的售價等諸多優(yōu)勢,吸引大量的來自旅順\開發(fā)區(qū)\大連市內及周邊城區(qū)以及外省市的購房者。十一五期間旅順區(qū)房地產業(yè)進入快速發(fā)展期。作為大連市人口重要的轉移地，旅順未來商品房需求量將繼續(xù)呈現跳躍式發(fā)展局勢。旅順成為房地產開發(fā)的重點增長區(qū)?！?項目建設條件包括項目建設自然條件，項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件、項目自然條件氣溫：；風：夏季盛行偏南風，冬季盛行偏北風。日照：；濕度：%；霜期：無霜期219~233天；氣壓：；降水：~；降雪：。地質情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按計劃7度抗震設防?！?項目建設用地條件 地理位置：旅順明珠地處遼東半島南端，坐落在大連市旅順區(qū)西部渤海沿岸。轄區(qū)內有漫長曲折的海岸線和眾多的近海島嶼，自然風光秀麗，旅游資源十分豐富。海灣內灘平浪緩，水質清澈，其得天獨厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢為旅游業(yè)開發(fā)提供了理想境地，堪稱中國北方的黃金海岸。本案毗鄰土羊高速公路、煙大輪渡、大連輕軌，交通十分便捷?！?規(guī)劃定位規(guī)劃定位；按照《大連城市發(fā)展規(guī)劃》，本案周邊地區(qū)已經被規(guī)劃確定為大連旅順口區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，本案規(guī)劃建設，是大連市委、市政府貫徹落實省委、省政府提出的振興遼寧“五點一線”沿海經濟發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)渤海灣，加快大連旅順濱海新市區(qū)建設，振興東北老工業(yè)基地，建設東北亞重要的國際城市的一項重大舉措。旅順明珠的總體規(guī)劃定位是要把旅順經濟開發(fā)區(qū)建設成為以現代服務業(yè)支撐的現代化“海岸型”濱海新市區(qū)和著名的海濱旅游度假勝地?！?基礎設施建設幾年來，依據旅順經濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，區(qū)政府大力開展區(qū)域內的基礎設施建設。2009年，旅順經濟開發(fā)區(qū)以大項目建設為牽動，以產業(yè)集聚和產業(yè)升級為抓手，全面推進船舶制造、機車制造、重大裝備制造和港行物流四大園區(qū)建設，保增長，保民生，保穩(wěn)定，轄區(qū)經濟實現全面逆勢飄紅。，增長52%，首次突破4億元大關；企業(yè)增加值21億元，增長38%；固定資產投資85億元，%；實際利用外資8000萬美元，增長144%；出口交貨值21億元，%，實現了金融危機沖擊下的逆勢超常規(guī)發(fā)展?！　〈箜椖拷ㄔO呈“井噴”態(tài)勢。堅持把項目建設作為擴大經濟總量、提升發(fā)展速度的重中之重來抓。全年共有34個項目被列為區(qū)級重點項目，有28個項目實現當年開工建設，%。其中，大連中遠造船項目，已累計完成投資40億元，預計近期即可正式投產；大連機車旅順基地項目和旅順新港綜合交通樞紐項目順利開工；旅順新港擴建、鐵路專用線、大連農副產品國際物流中心等重點項目加快推進?！　≈鲗Мa業(yè)規(guī)模迅速壯大。注重加大對重點產業(yè)和重點企業(yè)的扶持力度，積極爭取政策、資金支持，做大做強骨干企業(yè)，確保工業(yè)經濟持續(xù)快速增長。全年完成工業(yè)總產值84億元，%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現產值70億元，％。裝備制造業(yè)、船舶配套業(yè)共實現產值72億元，%。全年產值超億元的工業(yè)企業(yè)達到12家，其中，超5億元企業(yè)5家，今岡船務超10億元?！　』A設施建設日趨完善。按照旅順西部規(guī)劃和城市建設要求，進一步完善了《旅順區(qū)西部臨港新城規(guī)劃》，《旅順新港總體規(guī)劃》獲得國家交通運輸部和遼寧省政府正式批復。其中。園區(qū)道路、綠化、供水、供電、供熱等基礎設施不斷完善，對大項目建設的配套能力不斷增強。旅順新港一類口岸開放已通過國家驗收，旅順至蓬萊客貨滾裝航線恢復通航?！　∶裆ぷ髁咙c頻閃。堅持把實施民生工程作為落實科學發(fā)展觀、構建和諧開發(fā)區(qū)的重要舉措來抓，積極做好原有惠民政策的“擴面”和“調標”工作。完成了原江西街道7個行政村6362人集體經濟組織成員的身份鑒定。繼續(xù)實施失地老年人生活保障、參加新型農村合作醫(yī)療的農民住院費二次報銷、農民子女教育扶助和獎勵等10項惠民政策，全年共投入惠民資金3500萬元?？偼顿Y近1億元；投資6700萬元、轄區(qū)群眾的幸福感和滿意度不斷提升?！?大連輕軌旅順西線途徑本區(qū)域● 本案區(qū)域項目特點：以旅游度假為主題，結合商品房開發(fā)，項目定位趨于多元化、復合型。區(qū)域發(fā)展前景、自然生態(tài)環(huán)境、項目配套設施及升值潛力是各項目的賣點。配套設施各具特色且存在差異性，對加快區(qū)域發(fā)展及項目銷售起到促進作用。規(guī)模大、周期長、投資多、涉及產品類型廣，以分期開發(fā)為主要操作模式。對短期內有限的購房需求而言，大量的開發(fā)將引起區(qū)域市場的激烈競爭。生態(tài)環(huán)境：群山環(huán)繞，南側面海，整體區(qū)域無污染，擁有良好的自然環(huán)境。交通便捷：緊鄰煙大輪渡和土羊高速，四通八達。休閑娛樂：項目毗鄰世界和平公園，豐富的娛樂設施為業(yè)主提供多元化生活。教育配套：地塊近鄰遼寧對外經貿學院，項目內設置幼兒園，擁有便捷的教育設施。發(fā)展?jié)摿Γ撼鞘幸?guī)劃賦予項目良好的發(fā)展前景。區(qū)域升值：多個度假項目同時開發(fā)，炒熱區(qū)域，對本案銷售有促進作用。渤海明珠成為旅順區(qū)未來的旅游產業(yè)帶及高檔度假區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢，各項目通過不斷的完善自身配套，有利于促進區(qū)域的成熟及價值的提升，有利于促進本案的銷售。通過對旅順市場調研，該地區(qū)具有得天獨厚的環(huán)境、配套優(yōu)勢。通過對項目的技術經濟分析論證，我們得出以下結論：