【正文】 明珠開發(fā)項(xiàng)目用地可行性研究報告一、 總論 項(xiàng)目提出的背景隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行貨幣化分配政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)市場化程度明顯提高。幾年來，中央提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。國家相應(yīng)出臺了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場等一系列方案。并在財政、稅費(fèi)、金融等方面采取積極的政策措施，為房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的全方位啟動與發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位提升，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在大環(huán)境的影響下，大連市近年來，特別是在近兩年來，房地產(chǎn)市場得到相對快速的發(fā)展，房產(chǎn)交易量出現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢。大連市的房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為本市的龍頭產(chǎn)業(yè)，直接帶動了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)地發(fā)展，而占到房地產(chǎn)業(yè)中的60%的住宅業(yè)已經(jīng)成為很多投資者的新寵。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著大連市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成。作為大連市的新主城區(qū)，隨著工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，旅順房地產(chǎn)市場潛在的升值空間已經(jīng)開始吸引很多人的目光。近幾年來，在大環(huán)境的影響下，旅順房地產(chǎn)的需求市場也發(fā)生很大的變化，購房者的注意力已經(jīng)不再局限于房產(chǎn)質(zhì)量，對于小區(qū)的配套、綠化甚至物業(yè)，提出越來越高、越來越專業(yè)的要求。從購房者的構(gòu)成來看，除旅順本地人以外，大連市區(qū)周邊及外省市的購房者也有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到30%的份額。隨著交通狀況的改善，旅順區(qū)域價值的日漸顯現(xiàn)也將吸引越來越多的外地購房者，對他們而言，這里既是進(jìn)入大連的門檻，同時也是休閑養(yǎng)老的好地方。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)《大連市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；《遼寧省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《大連市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》《遼寧省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》《房地產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》委托方提供的其他有關(guān)資料委托方現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料項(xiàng)目名稱：旅順明珠建設(shè)地點(diǎn)：大連市旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)順樂街西延段以北、20號路以東D地塊土地性質(zhì)：國有土地出讓總用地面積：總建筑面積：建設(shè)內(nèi)容： 民用商品房開發(fā)容積率：綠地率：%在加快”五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)的大前提下,在西拓北進(jìn)和大連市房價高漲雙重引擎的推動下,旅順口區(qū)憑借著便利的交通、成熟的配套、潛力的前景及較低的售價等諸多優(yōu)勢,吸引大量的來自旅順\開發(fā)區(qū)\大連市內(nèi)及周邊城區(qū)以及外省市的購房者。十一五期間旅順區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。作為大連市人口重要的轉(zhuǎn)移地，旅順未來商品房需求量將繼續(xù)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展局勢。旅順成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)增長區(qū)?！?項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件，項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件、項(xiàng)目自然條件氣溫：；風(fēng)：夏季盛行偏南風(fēng)，冬季盛行偏北風(fēng)。日照：；濕度：%；霜期：無霜期219~233天；氣壓：；降水：~；降雪：。地質(zhì)情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按計劃7度抗震設(shè)防。● 項(xiàng)目建設(shè)用地條件 地理位置：旅順明珠地處遼東半島南端，坐落在大連市旅順區(qū)西部渤海沿岸。轄區(qū)內(nèi)有漫長曲折的海岸線和眾多的近海島嶼，自然風(fēng)光秀麗，旅游資源十分豐富。海灣內(nèi)灘平浪緩，水質(zhì)清澈，其得天獨(dú)厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢為旅游業(yè)開發(fā)提供了理想境地，堪稱中國北方的黃金海岸。本案毗鄰?fù)裂蚋咚俟贰煷筝喍?、大連輕軌，交通十分便捷?！?規(guī)劃定位規(guī)劃定位；按照《大連城市發(fā)展規(guī)劃》，本案周邊地區(qū)已經(jīng)被規(guī)劃確定為大連旅順口區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，本案規(guī)劃建設(shè)，是大連市委、市政府貫徹落實(shí)省委、省政府提出的振興遼寧“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)渤海灣，加快大連旅順濱海新市區(qū)建設(shè)，振興東北老工業(yè)基地，建設(shè)東北亞重要的國際城市的一項(xiàng)重大舉措。旅順明珠的總體規(guī)劃定位是要把旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)支撐的現(xiàn)代化“海岸型”濱海新市區(qū)和著名的海濱旅游度假勝地?！?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幾年來，依據(jù)旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，區(qū)政府大力開展區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2009年，旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以大項(xiàng)目建設(shè)為牽動，以產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)升級為抓手，全面推進(jìn)船舶制造、機(jī)車制造、重大裝備制造和港行物流四大園區(qū)建設(shè)，保增長，保民生，保穩(wěn)定，轄區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)全面逆勢飄紅。，增長52%，首次突破4億元大關(guān)；企業(yè)增加值21億元，增長38%；固定資產(chǎn)投資85億元，%；實(shí)際利用外資8000萬美元，增長144%；出口交貨值21億元，%，實(shí)現(xiàn)了金融危機(jī)沖擊下的逆勢超常規(guī)發(fā)展。　　大項(xiàng)目建設(shè)呈“井噴”態(tài)勢。堅持把項(xiàng)目建設(shè)作為擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量、提升發(fā)展速度的重中之重來抓。全年共有34個項(xiàng)目被列為區(qū)級重點(diǎn)項(xiàng)目，有28個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工建設(shè)，%。其中，大連中遠(yuǎn)造船項(xiàng)目，已累計完成投資40億元，預(yù)計近期即可正式投產(chǎn)；大連機(jī)車旅順基地項(xiàng)目和旅順新港綜合交通樞紐項(xiàng)目順利開工；旅順新港擴(kuò)建、鐵路專用線、大連農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心等重點(diǎn)項(xiàng)目加快推進(jìn)?！　≈鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速壯大。注重加大對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)的扶持力度，積極爭取政策、資金支持，做大做強(qiáng)骨干企業(yè)，確保工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。全年完成工業(yè)總產(chǎn)值84億元，%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值70億元，％。裝備制造業(yè)、船舶配套業(yè)共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值72億元，%。全年產(chǎn)值超億元的工業(yè)企業(yè)達(dá)到12家，其中，超5億元企業(yè)5家，今岡船務(wù)超10億元。　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。按照旅順西部規(guī)劃和城市建設(shè)要求，進(jìn)一步完善了《旅順區(qū)西部臨港新城規(guī)劃》，《旅順新港總體規(guī)劃》獲得國家交通運(yùn)輸部和遼寧省政府正式批復(fù)。其中。園區(qū)道路、綠化、供水、供電、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，對大項(xiàng)目建設(shè)的配套能力不斷增強(qiáng)。旅順新港一類口岸開放已通過國家驗(yàn)收，旅順至蓬萊客貨滾裝航線恢復(fù)通航。　　民生工作亮點(diǎn)頻閃。堅持把實(shí)施民生工程作為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧開發(fā)區(qū)的重要舉措來抓，積極做好原有惠民政策的“擴(kuò)面”和“調(diào)標(biāo)”工作。完成了原江西街道7個行政村6362人集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份鑒定。繼續(xù)實(shí)施失地老年人生活保障、參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療的農(nóng)民住院費(fèi)二次報銷、農(nóng)民子女教育扶助和獎勵等10項(xiàng)惠民政策，全年共投入惠民資金3500萬元?？偼顿Y近1億元；投資6700萬元、轄區(qū)群眾的幸福感和滿意度不斷提升?！?大連輕軌旅順西線途徑本區(qū)域● 本案區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)：以旅游度假為主題，結(jié)合商品房開發(fā)，項(xiàng)目定位趨于多元化、復(fù)合型。區(qū)域發(fā)展前景、自然生態(tài)環(huán)境、項(xiàng)目配套設(shè)施及升值潛力是各項(xiàng)目的賣點(diǎn)。配套設(shè)施各具特色且存在差異性，對加快區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目銷售起到促進(jìn)作用。規(guī)模大、周期長、投資多、涉及產(chǎn)品類型廣，以分期開發(fā)為主要操作模式。對短期內(nèi)有限的購房需求而言，大量的開發(fā)將引起區(qū)域市場的激烈競爭。生態(tài)環(huán)境：群山環(huán)繞，南側(cè)面海，整體區(qū)域無污染，擁有良好的自然環(huán)境。交通便捷：緊鄰煙大輪渡和土羊高速，四通八達(dá)。休閑娛樂：項(xiàng)目毗鄰世界和平公園，豐富的娛樂設(shè)施為業(yè)主提供多元化生活。教育配套：地塊近鄰遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置幼兒園，擁有便捷的教育設(shè)施。發(fā)展?jié)摿Γ撼鞘幸?guī)劃賦予項(xiàng)目良好的發(fā)展前景。區(qū)域升值：多個度假項(xiàng)目同時開發(fā)，炒熱區(qū)域，對本案銷售有促進(jìn)作用。渤海明珠成為旅順區(qū)未來的旅游產(chǎn)業(yè)帶及高檔度假區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢，各項(xiàng)目通過不斷的完善自身配套，有利于促進(jìn)區(qū)域的成熟及價值的提升，有利于促進(jìn)本案的銷售。通過對旅順市場調(diào)研，該地區(qū)具有得天獨(dú)厚的環(huán)境、配套優(yōu)勢。通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：