【正文】 目的附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，故能夠滿(mǎn)足本次可行性研究方面的要求。3）本項(xiàng)目投資回收期較長(zhǎng)，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用成本過(guò)大，因此建議盡量降低貸款額度。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。十、主要參考書(shū)目及參考資料{1}《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫(xiě)組：《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），中國(guó)電力出版社{2}劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第二版），西北大學(xué)出版社。D基于自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專(zhuān)業(yè)代理公司銷(xiāo)售不失為一種較好的選擇。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立項(xiàng)目小組(跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu))，包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、人力資源等部門(mén)人員。問(wèn)題1）行業(yè)景氣程度、市場(chǎng)規(guī)模及需求結(jié)構(gòu)、對(duì)價(jià)格/租金的接受程度及敏感程度對(duì)本項(xiàng)目效益的影響較大。作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)發(fā)展和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，市場(chǎng)形勢(shì)良好，宏觀、微觀市場(chǎng)均保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊，開(kāi)發(fā)潛力較大，為項(xiàng)目提供了良好的開(kāi)發(fā)背景。 國(guó)家調(diào)控及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)變化時(shí)間上的不確定性，勢(shì)必加大開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因素，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。成本控制和其有效性也決定其效果和成果。理由：（1） 可令整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。2. 樣板間的包裝設(shè)計(jì)3. 項(xiàng)目標(biāo)志物的設(shè)計(jì)及圍擋設(shè)計(jì)。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。（2） 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。8. 風(fēng)力蓄能系統(tǒng)通過(guò)風(fēng)力蓄能，為小區(qū)道路、景觀、提供照明用電，減少業(yè)主額外費(fèi)用。環(huán)保節(jié)能技術(shù)應(yīng)用■ 對(duì)于中產(chǎn)階層的購(gòu)房者而言，選擇住房即是選擇生活的品位與品質(zhì)，大眾意義的住房對(duì)這群人的吸引力已經(jīng)逐漸弱化，只有創(chuàng)意性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)才能滿(mǎn)足其對(duì)日益提高的物質(zhì)與心理需求?！?長(zhǎng)期投資： 分為長(zhǎng)期租賃及保值增值兩類(lèi)。潛在客群需求分類(lèi)——度假類(lèi)■ 可分為三大類(lèi) ：季節(jié)性度假，間歇性度假，會(huì)所型度假■ 共同特點(diǎn)：注重自然環(huán)境，休閑娛樂(lè)性，社區(qū)服務(wù)■ 季節(jié)性度假：在大連過(guò)冬或避暑，注重環(huán)境所提供的修養(yǎng)型，多數(shù)是實(shí)力派客戶(hù)，選擇三室及躍層享受型產(chǎn)品居多，部分客戶(hù)選擇二室戶(hù)型。② 形象定位從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過(guò)對(duì)旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出：項(xiàng)目形象定位為：城市內(nèi)商務(wù)、居住區(qū)標(biāo)志性建筑群支持點(diǎn)：綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：1. 地理位置優(yōu)越2. 交通動(dòng)線充足3. 市政與小區(qū)配套皆較為齊全4. 社區(qū)規(guī)劃合理5. 智能化水平高6. 有強(qiáng)大的升值潛力7. 戶(hù)型實(shí)用、舒適③ 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。3. 適時(shí)引入符合時(shí)代特征的交通手段和理念現(xiàn)今，人們對(duì)交通條件提出了更高的要求，地鐵、輕軌和公共措施等城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善為城市人居環(huán)境提供了較為優(yōu)越的外部公共交通環(huán)境。一個(gè)好的視覺(jué)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，將為老人、兒童以及每一個(gè)居民多樣化的居住生活活動(dòng)提供空間和交往的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造出安全、舒適、宜人的人居環(huán)境。 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)完整的生態(tài)鏈型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理，功能齊備，交通便捷，綠意盎然，生活方便，具有文化內(nèi)涵的新城區(qū)。海灣內(nèi)灘平浪緩，水質(zhì)清澈，其得天獨(dú)厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢(shì)為旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了理想境地。而存量方面相對(duì)區(qū)域的供應(yīng)與消化量來(lái)說(shuō)也比較充足。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部委明確，從11月1日起，首次購(gòu)90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個(gè)人購(gòu)銷(xiāo)住房印花稅。 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)查調(diào)整。教育配套：地塊近鄰遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置幼兒園，擁有便捷的教育設(shè)施。◆ 大連輕軌旅順西線途徑本區(qū)域● 本案區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)：以旅游度假為主題，結(jié)合商品房開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目定位趨于多元化、復(fù)合型。其中。其中，大連中遠(yuǎn)造船項(xiàng)目，已累計(jì)完成投資40億元，預(yù)計(jì)近期即可正式投產(chǎn)；大連機(jī)車(chē)旅順基地項(xiàng)目和旅順新港綜合交通樞紐項(xiàng)目順利開(kāi)工；旅順新港擴(kuò)建、鐵路專(zhuān)用線、大連農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心等重點(diǎn)項(xiàng)目加快推進(jìn)?！?規(guī)劃定位規(guī)劃定位；按照《大連城市發(fā)展規(guī)劃》，本案周邊地區(qū)已經(jīng)被規(guī)劃確定為大連旅順口區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，本案規(guī)劃建設(shè)，是大連市委、市政府貫徹落實(shí)省委、省政府提出的振興遼寧“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)渤海灣，加快大連旅順濱海新市區(qū)建設(shè)，振興東北老工業(yè)基地，建設(shè)東北亞重要的國(guó)際城市的一項(xiàng)重大舉措。旅順成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)增長(zhǎng)區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著大連市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成。幾年來(lái)，中央提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從購(gòu)房者的構(gòu)成來(lái)看，除旅順本地人以外，大連市區(qū)周邊及外省市的購(gòu)房者也有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到30%的份額。地質(zhì)情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按計(jì)劃7度抗震設(shè)防。2009年，旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以大項(xiàng)目建設(shè)為牽動(dòng)，以產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)升級(jí)為抓手，全面推進(jìn)船舶制造、機(jī)車(chē)制造、重大裝備制造和港行物流四大園區(qū)建設(shè)，保增長(zhǎng)，保民生，保穩(wěn)定，轄區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)全面逆勢(shì)飄紅。全年完成工業(yè)總產(chǎn)值84億元，%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值70億元，％?！　∶裆ぷ髁咙c(diǎn)頻閃。規(guī)模大、周期長(zhǎng)、投資多、涉及產(chǎn)品類(lèi)型廣，以分期開(kāi)發(fā)為主要操作模式。渤海明珠成為旅順區(qū)未來(lái)的旅游產(chǎn)業(yè)帶及高檔度假區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，各項(xiàng)目通過(guò)不斷的完善自身配套，有利于促進(jìn)區(qū)域的成熟及價(jià)值的提升，有利于促進(jìn)本案的銷(xiāo)售。根據(jù)在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議： 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避A 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作B 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案C 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)A. 整合企業(yè)資源，提高操做水平，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高，也要保持整個(gè)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專(zhuān)業(yè)，不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。 旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè)旅順區(qū)目前供應(yīng)的戶(hù)型以小面積為主，6090平方米的兩室居多，區(qū)域內(nèi)均價(jià)在5500元/平方米左右，東部區(qū)域由于距離大連市區(qū)較近，分流了一部分市區(qū)區(qū)的客源，所以?xún)r(jià)格相對(duì)較高，而中心區(qū)域作為原始的居住區(qū)，交通，生活配套都比較齊全，受到本地客群青睞。東北快速路，輕軌三號(hào)線的開(kāi)通也給區(qū)域帶來(lái)了新的客源。該區(qū)域的環(huán)境配套設(shè)施，將成為建設(shè)中高檔辦公、居住為一體的項(xiàng)目提供了良好的基礎(chǔ)。 在提高土地經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在金渤海岸大空間內(nèi)，創(chuàng)造一個(gè)具有自然風(fēng)貌的新城，形成綠樹(shù)成蔭，安逸雅致，舒適恬靜的生活空間。工業(yè)社會(huì)中生產(chǎn)與生活分離。4. 努力適應(yīng)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變化與居民的居住需求。④ 客戶(hù)定位1. 從企業(yè)性質(zhì)定位■ 目前金