【正文】 境一直是設(shè)計者不斷追求的目標(biāo)，本案將城市設(shè)計的概念引入新城規(guī)劃設(shè)計中，通過配套公建相對集中布局及綠化，交通系統(tǒng)的組織使空間形成錯落有致，收效有序，形式多樣的整體有機(jī)結(jié)構(gòu)和豐富的空間景觀效果。 在提高土地經(jīng)濟(jì)效益同時，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在金渤海岸大空間內(nèi)，創(chuàng)造一個具有自然風(fēng)貌的新城，形成綠樹成蔭，安逸雅致，舒適恬靜的生活空間。 作為跨時代的新區(qū)域，整個規(guī)劃方案以及建筑單位應(yīng)具有時代特征和超前的設(shè)計概念，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，規(guī)劃方法上吸取國內(nèi)外同類新區(qū)的優(yōu)點，充分發(fā)揮該區(qū)良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的社區(qū)，的的確確成為“新區(qū)域”。該區(qū)域的環(huán)境配套設(shè)施，將成為建設(shè)中高檔辦公、居住為一體的項目提供了良好的基礎(chǔ)。三、 建設(shè)條件：一、 項目建設(shè)用地位于大連市旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)順樂街西延段以北、20號路以東D地塊總用地面積：㎡總建筑面積：㎡整個地塊面灣靠海，地勢平坦，視野開闊l 自然環(huán)境轄區(qū)內(nèi)有漫長曲折的海岸線和眾多的近海島嶼，自然風(fēng)光秀麗，旅游資源十分豐富。東北快速路，輕軌三號線的開通也給區(qū)域帶來了新的客源。雖然銷售量的回升帶動了一部分項目的啟動，但旅順區(qū)內(nèi)目前還存在很大的潛在供應(yīng)量。 旅順房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測旅順區(qū)目前供應(yīng)的戶型以小面積為主，6090平方米的兩室居多，區(qū)域內(nèi)均價在5500元/平方米左右，東部區(qū)域由于距離大連市區(qū)較近，分流了一部分市區(qū)區(qū)的客源，所以價格相對較高，而中心區(qū)域作為原始的居住區(qū)，交通，生活配套都比較齊全，受到本地客群青睞。它在保護(hù)公民私有財產(chǎn)方面開始有法可依，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營銷售，尤其是物業(yè)管理影響深遠(yuǎn)，使我國的《住宅法》和物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺腳步明顯加快2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。根據(jù)在評價過程中對本項目的認(rèn)識，對本項目實施提出如下建議： 經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避A 本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作B 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案C 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收的風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷A. 整合企業(yè)資源，提高操做水平，對運用資金的能力要求較高，也要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)，不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。 本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。渤海明珠成為旅順區(qū)未來的旅游產(chǎn)業(yè)帶及高檔度假區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢，各項目通過不斷的完善自身配套，有利于促進(jìn)區(qū)域的成熟及價值的提升，有利于促進(jìn)本案的銷售。休閑娛樂：項目毗鄰世界和平公園，豐富的娛樂設(shè)施為業(yè)主提供多元化生活。規(guī)模大、周期長、投資多、涉及產(chǎn)品類型廣，以分期開發(fā)為主要操作模式?？偼顿Y近1億元；投資6700萬元、轄區(qū)群眾的幸福感和滿意度不斷提升?！　∶裆ぷ髁咙c頻閃。按照旅順西部規(guī)劃和城市建設(shè)要求，進(jìn)一步完善了《旅順區(qū)西部臨港新城規(guī)劃》，《旅順新港總體規(guī)劃》獲得國家交通運輸部和遼寧省政府正式批復(fù)。全年完成工業(yè)總產(chǎn)值84億元，%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值70億元，％。全年共有34個項目被列為區(qū)級重點項目，有28個項目實現(xiàn)當(dāng)年開工建設(shè)，%。2009年，旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以大項目建設(shè)為牽動，以產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)升級為抓手，全面推進(jìn)船舶制造、機(jī)車制造、重大裝備制造和港行物流四大園區(qū)建設(shè)，保增長，保民生，保穩(wěn)定，轄區(qū)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)全面逆勢飄紅。本案毗鄰?fù)裂蚋咚俟?、煙大輪渡、大連輕軌，交通十分便捷。地質(zhì)情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按計劃7度抗震設(shè)防。作為大連市人口重要的轉(zhuǎn)移地，旅順未來商品房需求量將繼續(xù)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展局勢。從購房者的構(gòu)成來看，除旅順本地人以外，大連市區(qū)周邊及外省市的購房者也有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到30%的份額。大連市的房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為本市的龍頭產(chǎn)業(yè)，直接帶動了很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)地發(fā)展，而占到房地產(chǎn)業(yè)中的60%的住宅業(yè)已經(jīng)成為很多投資者的新寵。幾年來，中央提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長點。國家相應(yīng)出臺了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場等一系列方案。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著大連市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成。隨著交通狀況的改善，旅順區(qū)域價值的日漸顯現(xiàn)也將吸引越來越多的外地購房者，對他們而言，這里既是進(jìn)入大連的門檻，同時也是休閑養(yǎng)老的好地方。旅順成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點增長區(qū)?！?項目建設(shè)用地條件 地理位置：旅順明珠地處遼東半島南端，坐落在大連市旅順區(qū)西部渤海沿岸?！?規(guī)劃定位規(guī)劃定位；按照《大連城市發(fā)展規(guī)劃》，本案周邊地區(qū)已經(jīng)被規(guī)劃確定為大連旅順口區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，本案規(guī)劃建設(shè)，是大連市委、市政府貫徹落實省委、省政府提出的振興遼寧“五點一線”沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)渤海灣，加快大連旅順濱海新市區(qū)建設(shè)，振興東北老工業(yè)基地，建設(shè)東北亞重要的國際城市的一項重大舉措。增長52%，首次突破4億元大關(guān)；企業(yè)增加值21億元，增長38%；固定資產(chǎn)投資85億元，%；實際利用外資8000萬美元，增長144%；出口交貨值21億元，%，實現(xiàn)了金融危機(jī)沖擊下的逆勢超常規(guī)發(fā)展。其中，大連中遠(yuǎn)造船項目，已累計完成投資40億元，預(yù)計近期即可正式投產(chǎn)；大連機(jī)車旅順基地項目和旅順新港綜合交通樞紐項目順利開工；旅順新港擴(kuò)建、鐵路專用線、大連農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心等重點項目加快推進(jìn)。裝備制造業(yè)、船舶配套業(yè)共實現(xiàn)產(chǎn)值72億元，%。其中。堅持把實施民生工程作為落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧開發(fā)區(qū)的重要舉措來抓，積極做好原有惠民政策的“擴(kuò)面”和“調(diào)標(biāo)”工作?！?大連輕軌旅順西線途徑本區(qū)域● 本案區(qū)域項目特點：以旅游度假為主題，結(jié)合商品房開發(fā)，項目定位趨于多元化、復(fù)合型。對短期內(nèi)有限的購房需求而言，大量的開發(fā)將引起區(qū)域市場的激烈競爭。教育配套：地塊近鄰遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，項目內(nèi)設(shè)置幼兒園，擁有便捷的教育設(shè)施。通過對旅順市場調(diào)研，該地區(qū)具有得天獨厚的環(huán)境、配套優(yōu)勢。 從財務(wù)評價指標(biāo)上來看，項目開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)查調(diào)整。二、 市場分析與預(yù)測、房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測（1）、宏觀市場環(huán)境2005年3月16日中國人發(fā)銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：4月27日國務(wù)院就加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控提出了八條措施：5月11日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》一系列政策的出臺，反映了政府調(diào)控的決心和意圖，主要是為了打擊炒房現(xiàn)象造成的房價虛高，對于改善居住條件的購房者政策并未有限制。財政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確，從11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅。進(jìn)入09年旅順各項目開始采取不同程度的優(yōu)惠措施，特別是旅順房交會期間，各樓盤更是加大力度進(jìn)行促銷，各區(qū)域均價較之前明顯漲幅較大。而存量方面相對區(qū)域的供應(yīng)與消化量來說也比較充足。旅順樓盤放量集中在東、西部區(qū)域，潛在項目較多，未來兩部市場競爭將非常激烈。海灣內(nèi)灘平浪緩，水質(zhì)清澈，其得天獨厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢為旅游業(yè)的開發(fā)提供了理想境地。隨著大連市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)完整的生態(tài)鏈型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個