【正文】 境一直是設計者不斷追求的目標，本案將城市設計的概念引入新城規(guī)劃設計中，通過配套公建相對集中布局及綠化，交通系統(tǒng)的組織使空間形成錯落有致，收效有序，形式多樣的整體有機結構和豐富的空間景觀效果。 在提高土地經濟效益同時，因勢利導，力求提高區(qū)內的環(huán)境質量標準，在金渤海岸大空間內，創(chuàng)造一個具有自然風貌的新城，形成綠樹成蔭，安逸雅致，舒適恬靜的生活空間。 作為跨時代的新區(qū)域，整個規(guī)劃方案以及建筑單位應具有時代特征和超前的設計概念，高起點、高標準、高水平，規(guī)劃方法上吸取國內外同類新區(qū)的優(yōu)點，充分發(fā)揮該區(qū)良好的開發(fā)條件，力求體現時代特征，造就高工程質量、高環(huán)境質量、高生活質量的社區(qū)，的的確確成為“新區(qū)域”。該區(qū)域的環(huán)境配套設施，將成為建設中高檔辦公、居住為一體的項目提供了良好的基礎。三、 建設條件：一、 項目建設用地位于大連市旅順經濟開發(fā)區(qū)順樂街西延段以北、20號路以東D地塊總用地面積：㎡總建筑面積：㎡整個地塊面灣靠海，地勢平坦，視野開闊l 自然環(huán)境轄區(qū)內有漫長曲折的海岸線和眾多的近海島嶼，自然風光秀麗，旅游資源十分豐富。東北快速路，輕軌三號線的開通也給區(qū)域帶來了新的客源。雖然銷售量的回升帶動了一部分項目的啟動，但旅順區(qū)內目前還存在很大的潛在供應量。 旅順房地產市場狀況分析及預測旅順區(qū)目前供應的戶型以小面積為主，6090平方米的兩室居多，區(qū)域內均價在5500元/平方米左右，東部區(qū)域由于距離大連市區(qū)較近，分流了一部分市區(qū)區(qū)的客源，所以價格相對較高，而中心區(qū)域作為原始的居住區(qū)，交通，生活配套都比較齊全，受到本地客群青睞。它在保護公民私有財產方面開始有法可依，對房地產開發(fā)經營銷售，尤其是物業(yè)管理影響深遠，使我國的《住宅法》和物業(yè)稅等相關政策的出臺腳步明顯加快2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松2008年10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。根據在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議： 經營管理風險規(guī)避A 本項目主要應加強市場營銷工作B 在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案C 做好物業(yè)管理和售后服務工作從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應減少占用資金回收的風險，應采用多種付款方式促銷A. 整合企業(yè)資源，提高操做水平，對運用資金的能力要求較高，也要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性，建設過程中應加強現場不同專業(yè)，不同工種之間的協調與配合，確保工程進度，保證工程質量，盡量縮短項目周期。 本次可行性研究對項目開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。渤海明珠成為旅順區(qū)未來的旅游產業(yè)帶及高檔度假區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢，各項目通過不斷的完善自身配套，有利于促進區(qū)域的成熟及價值的提升，有利于促進本案的銷售。休閑娛樂：項目毗鄰世界和平公園，豐富的娛樂設施為業(yè)主提供多元化生活。規(guī)模大、周期長、投資多、涉及產品類型廣，以分期開發(fā)為主要操作模式?？偼顿Y近1億元；投資6700萬元、轄區(qū)群眾的幸福感和滿意度不斷提升?！　∶裆ぷ髁咙c頻閃。按照旅順西部規(guī)劃和城市建設要求，進一步完善了《旅順區(qū)西部臨港新城規(guī)劃》，《旅順新港總體規(guī)劃》獲得國家交通運輸部和遼寧省政府正式批復。全年完成工業(yè)總產值84億元，%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現產值70億元，％。全年共有34個項目被列為區(qū)級重點項目，有28個項目實現當年開工建設，%。2009年，旅順經濟開發(fā)區(qū)以大項目建設為牽動，以產業(yè)集聚和產業(yè)升級為抓手，全面推進船舶制造、機車制造、重大裝備制造和港行物流四大園區(qū)建設，保增長，保民生，保穩(wěn)定，轄區(qū)經濟實現全面逆勢飄紅。本案毗鄰土羊高速公路、煙大輪渡、大連輕軌，交通十分便捷。地質情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按計劃7度抗震設防。作為大連市人口重要的轉移地，旅順未來商品房需求量將繼續(xù)呈現跳躍式發(fā)展局勢。從購房者的構成來看，除旅順本地人以外，大連市區(qū)周邊及外省市的購房者也有相當的比例，目前已經占到30%的份額。大連市的房地產業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，已經成為本市的龍頭產業(yè)，直接帶動了很多相關產業(yè)地發(fā)展，而占到房地產業(yè)中的60%的住宅業(yè)已經成為很多投資者的新寵。幾年來，中央提出把住宅建設培育為新的經濟增長點。國家相應出臺了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場等一系列方案。房地產業(yè)的發(fā)展直接影響著大連市經濟結構的構成。隨著交通狀況的改善，旅順區(qū)域價值的日漸顯現也將吸引越來越多的外地購房者，對他們而言，這里既是進入大連的門檻，同時也是休閑養(yǎng)老的好地方。旅順成為房地產開發(fā)的重點增長區(qū)?！?項目建設用地條件 地理位置：旅順明珠地處遼東半島南端，坐落在大連市旅順區(qū)西部渤海沿岸?！?規(guī)劃定位規(guī)劃定位；按照《大連城市發(fā)展規(guī)劃》，本案周邊地區(qū)已經被規(guī)劃確定為大連旅順口區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，本案規(guī)劃建設，是大連市委、市政府貫徹落實省委、省政府提出的振興遼寧“五點一線”沿海經濟發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)渤海灣，加快大連旅順濱海新市區(qū)建設，振興東北老工業(yè)基地，建設東北亞重要的國際城市的一項重大舉措。增長52%，首次突破4億元大關；企業(yè)增加值21億元，增長38%；固定資產投資85億元，%；實際利用外資8000萬美元，增長144%；出口交貨值21億元，%，實現了金融危機沖擊下的逆勢超常規(guī)發(fā)展。其中，大連中遠造船項目，已累計完成投資40億元，預計近期即可正式投產；大連機車旅順基地項目和旅順新港綜合交通樞紐項目順利開工；旅順新港擴建、鐵路專用線、大連農副產品國際物流中心等重點項目加快推進。裝備制造業(yè)、船舶配套業(yè)共實現產值72億元，%。其中。堅持把實施民生工程作為落實科學發(fā)展觀、構建和諧開發(fā)區(qū)的重要舉措來抓，積極做好原有惠民政策的“擴面”和“調標”工作?！?大連輕軌旅順西線途徑本區(qū)域● 本案區(qū)域項目特點：以旅游度假為主題，結合商品房開發(fā)，項目定位趨于多元化、復合型。對短期內有限的購房需求而言，大量的開發(fā)將引起區(qū)域市場的激烈競爭。教育配套：地塊近鄰遼寧對外經貿學院，項目內設置幼兒園，擁有便捷的教育設施。通過對旅順市場調研，該地區(qū)具有得天獨厚的環(huán)境、配套優(yōu)勢。 從財務評價指標上來看，項目開發(fā)的效益還需要根據實際情況進行反復調查調整。二、 市場分析與預測、房地產市場宏觀形勢分析及預測（1）、宏觀市場環(huán)境2005年3月16日中國人發(fā)銀行決定調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：4月27日國務院就加強房地產市場引導和調控提出了八條措施：5月11日建設部等七部委聯合發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》一系列政策的出臺，反映了政府調控的決心和意圖，主要是為了打擊炒房現象造成的房價虛高，對于改善居住條件的購房者政策并未有限制。財政部、國家稅務總局兩部委明確，從11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅。進入09年旅順各項目開始采取不同程度的優(yōu)惠措施，特別是旅順房交會期間，各樓盤更是加大力度進行促銷，各區(qū)域均價較之前明顯漲幅較大。而存量方面相對區(qū)域的供應與消化量來說也比較充足。旅順樓盤放量集中在東、西部區(qū)域，潛在項目較多，未來兩部市場競爭將非常激烈。海灣內灘平浪緩，水質清澈，其得天獨厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢為旅游業(yè)的開發(fā)提供了理想境地。隨著大連市經濟的發(fā)展，該區(qū)域基礎和服務設施將會更加完善。 貫徹以人為本的思想，以建設完整的生態(tài)鏈型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個