【正文】 旅順明珠的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案基本上利用了該項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境相融洽的目的。 本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。 從財務(wù)評價指標上來看，項目開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復(fù)調(diào)查調(diào)整。市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。， 從盈虧平衡分析及敏感性分析來看，本項目有較好的抗風險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議： 經(jīng)營管理風險規(guī)避A 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作B 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案C 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收的風險，應(yīng)采用多種付款方式促銷A. 整合企業(yè)資源，提高操做水平，對運用資金的能力要求較高，也要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性，建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)，不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。二、 市場分析與預(yù)測、房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測（1）、宏觀市場環(huán)境2005年3月16日中國人發(fā)銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：4月27日國務(wù)院就加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控提出了八條措施：5月11日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》一系列政策的出臺，反映了政府調(diào)控的決心和意圖，主要是為了打擊炒房現(xiàn)象造成的房價虛高，對于改善居住條件的購房者政策并未有限制。2006年5月出臺的國八條，主要還是針對由于炒房而引起的房價虛高，價格增長過快，該調(diào)控可能會引起市場的短期波動，對于二手房市場所產(chǎn)生的影響較大，從目前的市場反饋信息來看，主要受影響的是二手房，對于新開發(fā)的商品房所產(chǎn)生的影響不大，該項政策有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，對于著眼于長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，是一個長遠利好的消息。（2）、全國房地產(chǎn)發(fā)展形勢2007年的新頒房地產(chǎn)政策中，特別值得一提的是《物權(quán)法》于10月1日正式實施。它在保護公民私有財產(chǎn)方面開始有法可依，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營銷售，尤其是物業(yè)管理影響深遠，使我國的《住宅法》和物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺腳步明顯加快2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。財政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確，從11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅。目前來看，央行的住宅貸款優(yōu)惠政策和七部委的文件對住宅的消費需求產(chǎn)生了巨大的影響，對熱點城市的商品房銷售影響尤為明顯。目前全國大中型城市地產(chǎn)一片熱銷。 旅順房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測旅順區(qū)目前供應(yīng)的戶型以小面積為主，6090平方米的兩室居多，區(qū)域內(nèi)均價在5500元/平方米左右，東部區(qū)域由于距離大連市區(qū)較近，分流了一部分市區(qū)區(qū)的客源，所以價格相對較高，而中心區(qū)域作為原始的居住區(qū)，交通，生活配套都比較齊全，受到本地客群青睞。進入09年旅順各項目開始采取不同程度的優(yōu)惠措施，特別是旅順房交會期間，各樓盤更是加大力度進行促銷，各區(qū)域均價較之前明顯漲幅較大。經(jīng)過長時間的沉寂，旅順市場開始呈現(xiàn)回暖狀態(tài)，尤其進入第二季度以后，有5個項目開盤，在售項目也有一定程度的加推。銷售方面，09年上半年區(qū)內(nèi)各項目活躍度明顯高于去年。雖然銷售量的回升帶動了一部分項目的啟動，但旅順區(qū)內(nèi)目前還存在很大的潛在供應(yīng)量。而存量方面相對區(qū)域的供應(yīng)與消化量來說也比較充足。促成銷售的主要因素來源于各項目的各種優(yōu)惠政策，經(jīng)過漫長的“冰封期”，開發(fā)商開始對價格有一定程度的松動。此外，政府對旅順的宣傳以及落戶政策也成為銷售的推動力。東北快速路，輕軌三號線的開通也給區(qū)域帶來了新的客源。旅順樓盤放量集中在東、西部區(qū)域，潛在項目較多，未來兩部市場競爭將非常激烈。旅順區(qū)域內(nèi)項目眾多，競爭激烈，目前已經(jīng)有部分樓盤采取低價政策占領(lǐng)市場，預(yù)計未來價格方面的競爭仍將持續(xù)。目前區(qū)域內(nèi)客群以區(qū)域內(nèi)居民為主，其次是東北三省準備在大連落戶的一部分客群，以自住為主，、投資客群也較多。三、 建設(shè)條件：一、 項目建設(shè)用地位于大連市旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順樂街西延段以北、20號路以東D地塊總用地面積：㎡總建筑面積：㎡整個地塊面灣靠海，地勢平坦，視野開闊l 自然環(huán)境轄區(qū)內(nèi)有漫長曲折的海岸線和眾多的近海島嶼，自然風光秀麗，旅游資源十分豐富。海灣內(nèi)灘平浪緩，水質(zhì)清澈，其得天獨厚的自然景觀和區(qū)域優(yōu)勢為旅游業(yè)的開發(fā)提供了理想境地。l 交通條件：度假區(qū)毗鄰?fù)裂蚋咚俟?、大連輕軌、煙大輪渡，交通十分便捷。l 地塊氣候特征氣溫：℃風；夏季盛行偏南風，冬季盛行偏北風日照：濕度：%霜期：無霜期219~233天氣壓：降水：~降雪：地質(zhì)情況：大連市屬7度地震區(qū)，建筑按7度抗震設(shè)防綜合評價：綜合以上幾個方面，該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施皆在建設(shè)中。該區(qū)域的環(huán)境配套設(shè)施，將成為建設(shè)中高檔辦公、居住為一體的項目提供了良好的基礎(chǔ)。隨著大連市經(jīng)濟的發(fā)展，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。四、 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及大連市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。 設(shè)計方案的原則 以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和建設(shè)單位對于該區(qū)的設(shè)計要求為依據(jù)，使該區(qū)規(guī)劃設(shè)計既滿足建設(shè)單位的開發(fā)意向又符合更高層次的規(guī)劃要求，成為大連旅順開發(fā)區(qū)的有機組成部分，并與老區(qū)相協(xié)調(diào)，綜合地區(qū)發(fā)展，協(xié)調(diào)周邊相關(guān)地段，合理確定功能布局。 作為跨時代的新區(qū)域，整個規(guī)劃方案以及建筑單位應(yīng)具有時代特征和超前的設(shè)計概念，高起點、高標準、高水平，規(guī)劃方法上吸取國內(nèi)外同類新區(qū)的優(yōu)點，充分發(fā)揮該區(qū)良好的開發(fā)條件，力求體現(xiàn)時代特征，造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的社區(qū)，的的確確成為“新區(qū)域”。 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)完整的生態(tài)鏈型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理，功能齊備，交通便捷，綠意盎然，生活方便，具有文化內(nèi)涵的新城區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境，居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。綠化系統(tǒng)的建立及綠化覆蓋率的提高是現(xiàn)階段改善居住地生態(tài)環(huán)境的有效手段，完善的配套設(shè)施、方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計以及健身、休閑、娛樂場所的設(shè)置，將有助于居民生活質(zhì)量的提高。 在提高土地經(jīng)濟效益同時，因勢利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準，在金渤海岸大空間內(nèi)，創(chuàng)造一個具有自然風貌的新城，形成綠樹成蔭，安逸雅致，舒適恬靜的生活空間。 提供先進齊備的社會公共設(shè)施，市政公用工程設(shè)施，以滿足區(qū)內(nèi)人士的各項需求。 規(guī)劃以滿足房地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計的彈性、靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)的運營，形成良性循環(huán)，滾動發(fā)展的機制適應(yīng)市場變化。 強調(diào)水、廣場、綠化與居民生活活動的融合，以點狀的噴泉、帶狀的水渠，規(guī)整的幾何園林式的綠化、花卉、小鎮(zhèn)、街道、風車等，充分表達北方小鎮(zhèn)的風貌。 建立車行系統(tǒng)、步行系統(tǒng)，以分為主、適當結(jié)合的居住交通方式