江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告(文件)
【正文】 業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。數(shù)據(jù)來源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺辦公物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊在售的辦公物業(yè)項目主要為海瀾財務(wù)中心，海瀾財務(wù)中心于203年4月底開盤，㎡，單價17107元/㎡。商業(yè)物業(yè)價格維持較高水平。 第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃一、規(guī)劃建筑指標(biāo)規(guī)劃建筑指標(biāo)總占地面積容積率建筑密度≤50%綠化率≥15%用地性質(zhì)商業(yè)其他商鋪建筑面積30%不得分割出售二、規(guī)劃概念方案三、建筑概念方案實(shí)施指標(biāo)根據(jù)控制性規(guī)劃指標(biāo)，對該項目的實(shí)施指標(biāo)進(jìn)行了分析，設(shè)計方案如下：項 目單位指標(biāo)備注用地面積㎡ 總建筑面積 地上建筑面積㎡39535 5號樓建筑面積㎡1635015F,60米基底面積㎡1090 4號樓建筑面積㎡231855F，24米基底面積㎡4637 地下建筑面積㎡9691 建筑密度 % 容積率 3 綠地率 15% 機(jī)動車停車位個311 其中地面?zhèn)€93㎡地下個218 非機(jī)動車位個777 其中地上個3892個/100㎡地下個389 概念方案 詳見概念規(guī)劃設(shè)計方案。第八部分 開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。項目整體銷售收入預(yù)測為33323萬元。啟動階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項目一期銷售許可證的辦理。開發(fā)成本，包括方案設(shè)計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。（二）費(fèi)用支出1,396 353 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(三)項目委托管理費(fèi)1,171 296 按總投資額的5%計算三、經(jīng)營利潤8,738 2,210 四、營業(yè)稅及增值稅2,849 721 五、項目利潤5,889 1,489 六、所得稅1,472 372 七、凈利潤4,417 1,117 八、加財務(wù)費(fèi)用可分配收益6,412 1,622 在考慮外部融資的情況下項目的凈利潤為4417萬元。（自項目置地階段開始計算） 項目綜合收益指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)值 （萬元）備注總銷售額33,323 總投資額24,585 啟動成本9500 其中，項目融資6650平均融資成本為18個月 劣后投資2850投資周期為36個月 投資收益4,417 投資收益率% 銷售收益率% 劣后投資年化收益率% 五、敏感性分析對投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析由于項目土地取得成本已經(jīng)確定，項目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計算。地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。通過對周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價格和租金的調(diào)查，預(yù)測本項目投資價值較高，投資可行性較強(qiáng)。35。綜合判斷該項目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項目整體風(fēng)險可控。該地塊各項規(guī)劃指標(biāo)符合服務(wù)業(yè)載體投資標(biāo)準(zhǔn)。對銷售收入進(jìn)行敏感性分析財務(wù)指標(biāo)預(yù)測售價預(yù)測售價基準(zhǔn)預(yù)測售價預(yù)測售價X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對銷售收入進(jìn)行敏感性分析，即使銷售價格下降10%，劣后投資收益水平較高。項目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項目建設(shè)保證金、報批等費(fèi)用1000萬元；至銷售許可證，項目預(yù)計需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項目銷售需要累計投入9500萬元。財務(wù)費(fèi)用按啟動資金的70%，年化20%，周期為18個月計算財務(wù)費(fèi)用。結(jié)算階段2015年9月，項目一期交房；2016年3月，項目二期交房；2016年8月，完成項目開發(fā)結(jié)算。同時考慮低區(qū)地下非人防車庫3524㎡在銷售時贈送。另外也考慮高區(qū)410層作為高級商務(wù)酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。14號樓以低密度全能建筑設(shè)計，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。項目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價格8300125000元/平米之間，歷史最高售價達(dá)到17000元/平米。根據(jù)歷史交易價格和目前的售價該區(qū)與辦公物業(yè)的價格呈穩(wěn)步增長趨勢。2013年項目周邊在售的成交案例主要為海瀾財務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價為45000元/平米。2012年商品房成交指標(biāo)變化：指標(biāo)2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬元）%成交均價（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價格情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價格比調(diào)查分析商住價格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長江路北，香山路西商場商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪15704 高層住宅8127 虹橋大廈虹橋北路東，環(huán)城北路北一層商鋪23038 高層住宅11468 君鄰世家君山路東，澄江西路兩側(cè)一層商鋪25600 高層住宅10824 和院夏東路東，五星路南社區(qū)商業(yè)19588 高層住宅7083 摩爾大廈青山路北，通江路西一層商鋪16784 高層住宅7868 —?？杀软椖堪咐?案例2案例3交易價格（樓面地價）1200 1682 1248 交易日期100/100100/100100/90土地規(guī)模100/100100/100100/100商業(yè)及商務(wù)集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方
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