【正文】 ，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、大賣場都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。時代超市沿大橋路西側(cè)，附近大多是安居房、拆遷戶、單位宿舍，消費力不足。由于引進品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。百貨商廈：江陰已形成核心商圈+區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。發(fā)展現(xiàn)狀:總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)目前正在建設(shè)的有海瀾財富中心、法爾勝泓昇集團大廈等總部經(jīng)濟業(yè)態(tài)，本項目西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚子江盈智城。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點發(fā)展工業(yè)設(shè)計及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?？偛拷?jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)?？萍紕?chuàng)新：科技進步貢獻率達60%以上，發(fā)明專利占專利總數(shù)的25%以上。新批進區(qū)企業(yè)128個，其中外商投資企業(yè)33個。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。；。江陰連續(xù)十年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟強縣（市）。項目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《成交確認(rèn)書》；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。燃氣：現(xiàn)有管線均至項目用地。供水狀況：現(xiàn)有管線均至項目用地。污染情況無。在售新建住宅項目較少。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。地面現(xiàn)無任何居住可能對項目開發(fā)進度造成影響的情況。項目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中心位置約1公里左右。項目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀項目四至：項目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項目施工情況。周邊教育配套：項目東南有江陰市第二實驗小學(xué)，距離項目2公里距離，東有長山中學(xué)、長山中心小學(xué)，距離項目約3公里。四、周邊環(huán)境調(diào)查治安情況良好。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項目用地。六、規(guī)劃控制要點該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；；—；建筑密度為不大于50%；綠地率為不小于15%；停車泊位要求為機動車80輛/萬平米建筑面積，非機動車200輛/萬平米建筑面積；交通出入口設(shè)計要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。項目公司已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。行政區(qū)劃2011年，全市有11個鎮(zhèn)、6個街道，有243個村委會、108個社區(qū)居民委員會（其中17個為村居合一）。人民幣貸款中，；。農(nóng)民人均純收入17460元。以江陰高新區(qū)為圓心，150公里半徑內(nèi)，有上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、南京碌口國際機場、蘇南國際機場、常州奔牛機場等空港。江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。城市功能：城市化率達到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。根據(jù)江陰高新區(qū)制造業(yè)發(fā)展的需求特征，已確定將總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、軟件及服務(wù)外包、現(xiàn)代物流等四大高科技現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市服務(wù)經(jīng)濟作為高新區(qū)下一步將重點扶持的服務(wù)行業(yè)。到2015年，高新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入達100億元左右，園區(qū)集聚核心文化創(chuàng)意企業(yè)約50家。 本項目位于總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚子江盈智城。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘?，?shù)量眾，但單個體量普遍較小。 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2,0005,000平方米。在前期開發(fā)過程中，希望廣場開發(fā)了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，以聚集區(qū)域商業(yè)人氣；但由于區(qū)域缺乏成熟居民區(qū)、遠離中心區(qū)以及經(jīng)營策略失誤（分割銷售），并未取得預(yù)期效果。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費力被大潤發(fā)吸收。滿足周邊居民一般生活用品需求。青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日益成為江陰人就餐的理想場所。酒店、辦公酒店：江陰目前擁有7家5星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店，它們是長晟豪生、喜來登、皇冠假日、雅閣國際等。辦公：作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項目初具規(guī)模； 目前市場上高品質(zhì)的辦公樓項目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。江陰的酒吧業(yè)進入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營情況較佳； 但市場上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項目較少；市場仍就缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項目的大型娛樂城； 隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群，將會對休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。目前，城市客廳區(qū)域已聚集了“五館一中心”、新體育中心、行政事業(yè)中心、公交車首末站、國際商務(wù)辦公樓等。新梅“豪布斯卡”項目占地面積約22000平方米，整個項目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所。江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴大規(guī)模。更大力度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項目，深入推進旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作?！笆濉逼陂g，確保服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重每年上升11個百分點。四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查 具體詳見附件。通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。二、案例選擇及比價分析江陰目標(biāo)地塊周邊區(qū)域土地交易市場調(diào)查調(diào)查2011年至今項目周邊土地成交價格如下：宗地編號地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價格(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/282011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/12011C05江陰市澄江街道水岸新都東、贊園西、名賢路北側(cè)商辦混合用地+社會停車場庫用地137564054 2011/3/222010C116江陰市澄江街道芙蓉大道南、東外環(huán)路西側(cè)市場用地+非市屬辦公用地503201323 2011/2/24可比案例選擇對目標(biāo)地塊區(qū)域內(nèi)，土地用途相同的土地交易案例進行選擇，選擇3個土地用途相同的土地交易案例進行比較分析。該項目成交價格為5925萬元，低于評估價格。三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析調(diào)查江陰市2009年至2012年商品房施工面積、竣工面積如下表：　2009201020112012施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）四、商業(yè)用房價格調(diào)查商業(yè)物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項目底商和辦公物