【正文】 獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開盤預(yù)售。43 / 51具體見表—3：《項目投資計劃表》序 號 項 目 名 稱 合 計項 目 前 期 一 期 工 程 二 期 工 程 三 期 工 程1 投 資 總 建 設(shè) 投 資 7738 6968 10702 10702 36110 建 設(shè) 期 利 息 678 678 540 1896小 計2 資 金 籌 自 有 資 金 2500 2022 4500 貸 款 6000 5300 銷 售 收 入 11440 17600 21000 50040小 計表 3項 目 投 資 計 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）建 設(shè) 期44 / 51第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對本項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。本項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、配套商業(yè)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，商業(yè)配套項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有商業(yè)配套項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園等。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮商業(yè)配套的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 定向開發(fā)部分 2200 元/ m 2外銷商品房部分 2500 元/ m 2商業(yè)配套 4000 元/ m 2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定本項目銷售計劃。本項目一、二期住宅部分為定向45 / 51開發(fā)部分，不對外發(fā)售。 三期為對社會銷售部分，小區(qū)的商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。公 寓 商 業(yè) 配 套2 0 0 60 02 0 0 7 52022 02 0 0 8 80000 02 0 0 9 60000 15000項 目 銷 售 計 劃銷 售 計 劃 比 例銷 售 時 間三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表合 計物 業(yè) 類 別 銷 售 指 標(biāo) 2022 2022 2022定 向 開 發(fā) 部 分 住 宅 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 52022 80000 0 132022銷 售 價 格 （ 元 /平 方 米 ） 2200 2200 0銷 售 收 入 （ 元 ） 1144000001760000000 290400000外 銷 部 分 住 宅 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 60000 60000銷 售 價 格 （ 元 /平 方 米 ） 0 0 2500銷 售 收 入 （ 元 ） 0 0 150000000 150000000商 業(yè) 配 套 銷 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 15000 15000銷 售 價 格 （ 萬 元 /個 ） 0 0 4000 4000銷 售 收 入 （ 元 ） 0 0 60000000 60000000合 計 銷 售 收 入 （ 元 ） 114400000176000000210000000 500400000項 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期四、項目經(jīng)營成本結(jié)算項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。46 / 51 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。三者合計為銷售收入的 %。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)本項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表年 份項 目銷 售 收 入 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財 務(wù) 費 用 678 678 540 1896營 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項 目 利 潤 估 算 表2022(萬 元 ) 2022(萬 元 ) 2022(萬 元 ) 合 計 (萬 元 )47 / 51第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對本項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =380420268/（% ） =403521897 元，保本點=403521897/500400000=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=50640 萬元，保本點=50040/38042=%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。 項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 5%，如果的投資額增加 5%，項目的估算利潤下降 1833 萬元，項目仍然可行。48 / 51 項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 5%，項目的銷售收入下降 2502萬元，項目仍然可行。三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次49 / 51的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從南寧市居民的住房消費意向看，蟠龍新區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著蟠龍新區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。50 / 51第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，南寧市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項目總建筑面積：212022 萬平方米項目總投資：38042 萬元項目經(jīng)營利潤：7578 萬元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項目有定向開發(fā)支持，開發(fā)風(fēng)險小，投資收益有保障。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （有在建的后湖大道和幸福大道）四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項目定向開發(fā)部分站項目開發(fā)總量達(dá) 63%左右，通過一二期的開發(fā)的收益，開發(fā)商無需貸款51 / 51就可自主開發(fā)第三期，有效降低了項目開發(fā)的風(fēng)險，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理