【正文】 獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。43 / 51具體見(jiàn)表—3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 合 計(jì)項(xiàng) 目 前 期 一 期 工 程 二 期 工 程 三 期 工 程1 投 資 總 建 設(shè) 投 資 7738 6968 10702 10702 36110 建 設(shè) 期 利 息 678 678 540 1896小 計(jì)2 資 金 籌 自 有 資 金 2500 2022 4500 貸 款 6000 5300 銷(xiāo) 售 收 入 11440 17600 21000 50040小 計(jì)表 3項(xiàng) 目 投 資 計(jì) 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬(wàn) 元 ）建 設(shè) 期44 / 51第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。本項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、配套商業(yè)、車(chē)庫(kù)等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷(xiāo)售形式，商業(yè)配套項(xiàng)目可采用銷(xiāo)售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有商業(yè)配套項(xiàng)目以銷(xiāo)售方法考慮。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園等。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入僅考慮商業(yè)配套的銷(xiāo)售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。一、項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格及銷(xiāo)售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 定向開(kāi)發(fā)部分 2200 元/ m 2外銷(xiāo)商品房部分 2500 元/ m 2商業(yè)配套 4000 元/ m 2二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃。本項(xiàng)目一、二期住宅部分為定向45 / 51開(kāi)發(fā)部分，不對(duì)外發(fā)售。 三期為對(duì)社會(huì)銷(xiāo)售部分，小區(qū)的商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。公 寓 商 業(yè) 配 套2 0 0 60 02 0 0 7 52022 02 0 0 8 80000 02 0 0 9 60000 15000項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 計(jì) 劃銷(xiāo) 售 計(jì) 劃 比 例銷(xiāo) 售 時(shí) 間三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)位與上述物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入情況如下表合 計(jì)物 業(yè) 類(lèi) 別 銷(xiāo) 售 指 標(biāo) 2022 2022 2022定 向 開(kāi) 發(fā) 部 分 住 宅 銷(xiāo) 售 面 積 （ 平 方 米 ） 52022 80000 0 132022銷(xiāo) 售 價(jià) 格 （ 元 /平 方 米 ） 2200 2200 0銷(xiāo) 售 收 入 （ 元 ） 1144000001760000000 290400000外 銷(xiāo) 部 分 住 宅 銷(xiāo) 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 60000 60000銷(xiāo) 售 價(jià) 格 （ 元 /平 方 米 ） 0 0 2500銷(xiāo) 售 收 入 （ 元 ） 0 0 150000000 150000000商 業(yè) 配 套 銷(xiāo) 售 面 積 （ 平 方 米 ） 0 0 15000 15000銷(xiāo) 售 價(jià) 格 （ 萬(wàn) 元 /個(gè) ） 0 0 4000 4000銷(xiāo) 售 收 入 （ 元 ） 0 0 60000000 60000000合 計(jì) 銷(xiāo) 售 收 入 （ 元 ） 114400000176000000210000000 500400000項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬(wàn) 元 ）物 業(yè) 銷(xiāo) 售 分 期四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷(xiāo)售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。46 / 51 ②銷(xiāo)售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入 %計(jì)取。③銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。三者合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 %。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見(jiàn)表—6五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)本項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表年 份項(xiàng) 目銷(xiāo) 售 收 入 造 成 本 銷(xiāo) 售 成 本 售 稅 金 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 678 678 540 1896營(yíng) 業(yè) 利 潤(rùn) 所 得 稅 后 利 潤(rùn) 表 6項(xiàng) 目 利 潤(rùn) 估 算 表2022(萬(wàn) 元 ) 2022(萬(wàn) 元 ) 2022(萬(wàn) 元 ) 合 計(jì) (萬(wàn) 元 )47 / 51第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =380420268/（% ） =403521897 元，保本點(diǎn)=403521897/500400000=% 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=50640 萬(wàn)元，保本點(diǎn)=50040/38042=%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 5%，如果的投資額增加 5%，項(xiàng)目的估算利潤(rùn)下降 1833 萬(wàn)元，項(xiàng)目仍然可行。48 / 51 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 5%，項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入下降 2502萬(wàn)元，項(xiàng)目仍然可行。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿(mǎn)足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次49 / 51的物業(yè)供給量較多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較多，這是不好的一面。另一方面，從南寧市居民的住房消費(fèi)意向看，蟠龍新區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著蟠龍新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷(xiāo)售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。50 / 51第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，南寧市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買(mǎi)力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：212022 萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資：38042 萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：7578 萬(wàn)元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶(hù)。 ?項(xiàng)目有定向開(kāi)發(fā)支持，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益有保障。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） 。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 （有在建的后湖大道和幸福大道）四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、無(wú)拆遷負(fù)擔(dān)，土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項(xiàng)目定向開(kāi)發(fā)部分站項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量達(dá) 63%左右，通過(guò)一二期的開(kāi)發(fā)的收益，開(kāi)發(fā)商無(wú)需貸款51 / 51就可自主開(kāi)發(fā)第三期，有效降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷(xiāo)售的方式。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理