【導(dǎo)讀】西安灞橋區(qū)“西安·瀾灣”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告

　　

【正文】 西部主要城市均在 1 小時航程之內(nèi)。 由于中國西部經(jīng)濟的擴張，西安咸陽國際機場的旅客吞吐量和貨郵吞吐量迅速增長。咸陽機場的旅客吞吐量達(dá)到 1192 萬人次，是中國西北地區(qū)最為繁忙的機場，在全國機場排名第 9 位。機場貨郵吞吐量達(dá) 萬噸，居全國第 15 位。目前，西安與國內(nèi) 100 多個城市以及國外 27 個城 市和地區(qū)通航，擁有近 120 條主要航線。 目前西安咸陽國際機場飛行區(qū)等級為 4E 級，占地 564 公頃，擁有長 3,000 米，寬 45 米的跑道和長 3,000 米， 寬 48 米的平行滑行道各一條，停機位 59 個。機場現(xiàn)有候機樓兩座，共 10 萬平方米。機場設(shè)計能力為年旅客吞吐量 1150 萬人次，年貨郵吞吐量 16 萬噸。 2020 年，西安咸陽國際機場二期擴建工程正式立項，從 2020 年 3 月起， 咸陽國際機場二期擴建工程全面開工建設(shè)，總投資約人民幣 ， 新建 3 號航站樓，和長 3800米，寬 60 米的和平行滑行道，使飛行區(qū)達(dá)到 4F 標(biāo)準(zhǔn)。二期擴建工程將于 2020 年投入使用，新機場 的面積相當(dāng)于現(xiàn)在的 4 個機場，也是中國第 4 個雙 跑道獨立運行的機場。 預(yù)計到 2020 年，西安咸陽國際機場將可以滿足年旅客吞吐量 3100 萬人次、貨郵吞吐量 40萬噸、飛機起降 23 萬架次的需要。 主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 31 二 、地鐵規(guī)劃 第一階段（ 20202020 年）：二號線 第二階段（ 20202020 年）：一號線 第三階段（ 20202020 年 ）：三號線 第四階段（ 2021 年 2050 年，遠(yuǎn)景）：建設(shè)四、五、六號線和一號線東、西延伸段及二號線北延伸段 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 32 小結(jié) 從西安 的現(xiàn)狀分 析 來看，西安地處中國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐；從西安的城市容量來看，西安處于中國大西北 ，西安市未發(fā)城市發(fā)展空間十分巨大；從西安的城市發(fā)展規(guī)劃方向來看，西安正朝著國際化大都市的方向穩(wěn)步前進，形勢良好。 西安 灞橋現(xiàn)狀分析 灞橋區(qū)位于西安東部，距市中心 5 公里，全區(qū)總面積 332 平方公里，轄 9 個街道辦事處， 33 個社區(qū)， 226 個行政村，人口 50 余萬，因境內(nèi)遺存始建于隋代的古灞橋而得名。 歷史悠久、人文薈萃 。 6000 多年前，浐、灞河岸邊就有先民逐水而居。自周秦 漢唐以來，灞橋一直作為帝都長安的東津要道、軍事重地。境內(nèi)有半坡遺址、隋灞橋遺址、漢文帝霸陵等多處文化遺存和名勝古跡，文化底蘊深厚。更孕育了孫蔚如、孔從洲等抗日名將以及著名作家陳忠實等一大批優(yōu)秀人才。 生態(tài)優(yōu)美、物產(chǎn)豐饒。 “八水繞長安，灞橋居其三”，浐、灞、渭三河穿流交匯，得水獨多。長安八景之一“灞柳風(fēng)雪”遠(yuǎn)近聞名；白鹿原上的鯨魚溝飛瀑流泉，曲徑通幽；洪慶山國家森林公園茂林修竹，鳥語花香。近年來，全區(qū)累計投資 9 億元實施浐灞河綜合治理，建成橡膠壩 8 座，建成生態(tài)景觀區(qū) 6300 畝 ,形成了萬余畝流動水體景觀。灞河入渭 段也被批準(zhǔn)為國家級水利風(fēng)景區(qū)。大綠工程造西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 33 林 萬畝，全區(qū)林地總面積達(dá)到 萬畝，林地覆蓋率達(dá)到 43%。區(qū)內(nèi)還有地?zé)豳Y源，面積達(dá) 60 平方公里。全區(qū)果樹面積 10 萬畝，形成了以浐灞河流域為主的 5 萬畝葡萄、獼猴桃生產(chǎn)基地，以洪慶山為主的 2 萬畝核桃、杏、石榴等小雜果基地和以白鹿原、霸陵坡為主的 3 萬畝大粒櫻桃基地。 交通優(yōu)勢明顯。 區(qū)內(nèi)隴海、西康鐵路及西閻、西藍(lán)、繞城高速公路穿境而過， 31 210 國道東通上海、江蘇、河南，西達(dá)甘肅、寧夏、新疆，北到內(nèi)蒙古，南抵四川、重慶、貴州、廣西，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯。隨著東三 環(huán)、隴海鐵路北環(huán)線、鄭西鐵路客運線等國家、省、市重點項目的落戶及建成通車，極大地提升了區(qū)內(nèi)交通運輸能力。 經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 近年來，灞橋區(qū)以生態(tài)建設(shè)為切入點，堅持“規(guī)劃立區(qū)、特色建區(qū)、生態(tài)強區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、城市帶區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，基本形成了以能源化工、建材、冶煉、鍛鑄造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以新材料、光機電、納米科技等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，以紡織、印刷、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色的城郊型工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2020年，區(qū)委、區(qū)政府立足區(qū)情，審時度勢，確立了構(gòu)筑“三區(qū)、兩帶、兩片、一中心”經(jīng)濟發(fā)展大格局的新思路。三區(qū)：即以西安國 際港務(wù)區(qū)為依托的北部區(qū)域，打造西部物流集聚區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、高尚住宅區(qū)；以灞橋科技工業(yè)園為核心的中部區(qū)域，打造以裝備制造業(yè)、環(huán)保新型材料等為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以紡織城綜合發(fā)展區(qū)為核心的南部區(qū)域，打造以房地產(chǎn)、商貿(mào)、創(chuàng)意文化等為主的產(chǎn)業(yè)集聚西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 34 區(qū)。兩帶：即浐、灞、渭河沿岸，打造以親水型房地產(chǎn)為主的人居、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶；沿東三環(huán)、紡渭路、西臨快速干道城市段等重要路段，打造以商貿(mào)、金融、娛樂等為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。兩片：以白鹿原與鯨魚溝為主的東南片和以洪慶山國家森林公園為主的東北片，重點發(fā)展文化科教、休閑旅游、都市生態(tài)農(nóng)業(yè) 。一中心：做好與廣運潭、世界園藝博覽會項目的規(guī)劃對接，借力發(fā)展，在其周邊區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。 近年來，灞橋區(qū)立足主城區(qū)定位，緊緊圍繞“打造西安東部新城區(qū)，建設(shè)人文生態(tài)新灞橋”這一發(fā)展主題，堅持走“規(guī)劃引領(lǐng)、招商引資、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、投融資并舉和城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展之路，大力實施項目帶動戰(zhàn)略，積極培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全面加快城市郊區(qū)向主城區(qū)轉(zhuǎn)變、生態(tài)強區(qū)向經(jīng)濟強區(qū)轉(zhuǎn)變，區(qū)域經(jīng)濟社會步入了高速發(fā)展的快車道，已經(jīng)成為西安經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡和主力軍，戰(zhàn)略地位和比較優(yōu)勢日益彰顯。 截至 2020 年底，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成 166 億元， 同比增長 15%，取得了五年凈增 100 億元的斐然成就，是“十五”末的 5 倍；地方財政一般預(yù)算收入歷史性地突破 10億元大關(guān)，完成 ，年均增長 38%，是“十五”末的 5 倍；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成 億元，同比增長 32%，是“十五”末的 倍；規(guī)模以上工業(yè)增加值預(yù)計完成 67 億元，同比增長 20%，是“十五”末的 倍；社會消費品零售總額預(yù)計實現(xiàn) 38 億元，同比增長 20%，是“十五”末的 倍；農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計分別西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 35 達(dá)到 8206元和 20573元，實現(xiàn)了年均增長 1000元和 2020元的目標(biāo)。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高，經(jīng)濟實力明顯增強，去年榮獲“陜西省城區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)幭冗M位獎”，在全省、全市的知名度、影響力迅速提升。今年上半年，經(jīng)濟社會繼續(xù)保持高速增長、高位運行的良好態(tài)勢，各項經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)位居全市前列。 經(jīng)過多年來的開發(fā)建設(shè)，全區(qū)已基本形成了以能源化工、環(huán)保新材料、紡織服裝加工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，以物流、房地產(chǎn)、生態(tài)旅游為特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，園區(qū)占全區(qū)經(jīng)濟的比重日益擴大。2020 年，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點，我們啟動了紡織城地區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃中的紡織城綜合發(fā)展區(qū)總面積 37 平方 公里，已被市委、市政府批準(zhǔn)為正局級機構(gòu)，并下放了項目立項、規(guī)劃、土地、環(huán)評、建設(shè)等相關(guān)管理權(quán)限。近 5 年來，累計引進項目 105 個，實際利用內(nèi)資 153 億元人民幣，實際利用外資 億美元，新加坡盛邦、北京龍湖、海航地產(chǎn)等一批國內(nèi)外 500 強企業(yè)相繼入駐。積極實施總部經(jīng)濟戰(zhàn)略，引進總部經(jīng)濟體 15 家，直接貢獻財稅 2 億元。目前區(qū)域內(nèi)已基本形成灞橋區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)“一駕馬車、四輪驅(qū)動”的發(fā)展格局。 作為西安東部新城，灞橋是城市拓展的重點區(qū)域之一。在西安市第四輪城市規(guī)劃修編中，灞橋城市建設(shè) 面積由原來的 38 平方公里擴大到 139 平方公里，占西安新增建設(shè)面積的一半以上。同時，隨著西安國際化大都市的定位，以及大西安規(guī)劃的啟動，灞橋已整建制并入西安城區(qū)版圖，擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢、空間優(yōu)勢和后發(fā)西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 36 優(yōu)勢，已逐漸成為國內(nèi)外客商競相投資興業(yè)的熱土。未來幾年，隨著紡織城綜合發(fā)展區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)在轄區(qū)內(nèi)的深度開發(fā)建設(shè)，以及世界園藝博覽會會址、鐵路集裝箱貨運中心站、地鐵一號線、城東客運站、西安火車站東站、灞橋濱河生態(tài)公園等項目的陸續(xù)建成，“一架馬車，四輪驅(qū)動”的優(yōu)勢將會更加凸顯，將會為灞橋聚集更大的人 氣，迎來更大的商機。我們將把握機遇，緊抓商機，圍繞國家產(chǎn)業(yè)政策，依托資源和區(qū)位優(yōu)勢，全面加速城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提高城市配套功能，大力發(fā)展以物流、房地產(chǎn)、商貿(mào)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保高效的新型工業(yè)，大力發(fā)展文化旅游業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全力推動經(jīng)濟社會發(fā)展不斷邁上新臺階。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 37 第 三 章 市場分析 我國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 48267 億元，比上年增長 %，其中，商品住宅投資 34038 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 5570 億元，增長 %。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 億平方米，比上年增長 %，土地購置費 9992 億元，增長 %。 12 月當(dāng)月，房屋新開工面積 億平 方米，同比下降 %；房屋竣工面積 億平方米，下降 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，下降 %；土地購置面積 4889 萬平方米，增長 %，土地購置費 1061 億元，增長 %。 商品房銷售情況 2020 年，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長%，增幅比 111 月提高 個百分點。其中，商品住宅銷售面西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 38 積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 2020年，商品房銷售額 萬億元，比上年增長 %，增幅比 111月提高 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。 12 月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 21808 萬平方米，同比增長%；全國商品房銷售額 10201 億元，同比增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 72494 億元，比上年增長 %。其中，國內(nèi)貸款 12540 億元，增長 %；利用外資 796億元，增長 %；自籌資金 26705 億元，增長 %；其他資金 32454億元，增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020 億元，增長%；個人按揭貸款 9211 億元，增長 %。 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 12 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比上漲 %。 12 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 39 12 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點；環(huán)比上漲 %，比 11 月份擴大 個百分點。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點，比上年同期回落 點。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比上年同期提高 點；本年資金來源分類指數(shù)為，比 11 月份回落 點，比上年同期回落 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點，比上年同期提高 點；商品房待售面積分類指數(shù)為 ，比 11 月份提高 點，比上年同期提高 點；房屋施 工面積分類指數(shù)為 ，比11 月份回落 點，比上年同期提高 點。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項目初步可行性研究報告 40 未來趨勢預(yù)測 可以預(yù)測，受城市化以及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力