【導(dǎo)讀】西安灞橋區(qū)“西安·瀾灣”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 西部主要城市均在 1 小時(shí)航程之內(nèi)。 由于中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量和貨郵吞吐量迅速增長(zhǎng)。咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量達(dá)到 1192 萬(wàn)人次，是中國(guó)西北地區(qū)最為繁忙的機(jī)場(chǎng)，在全國(guó)機(jī)場(chǎng)排名第 9 位。機(jī)場(chǎng)貨郵吞吐量達(dá) 萬(wàn)噸，居全國(guó)第 15 位。目前，西安與國(guó)內(nèi) 100 多個(gè)城市以及國(guó)外 27 個(gè)城 市和地區(qū)通航，擁有近 120 條主要航線。 目前西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)飛行區(qū)等級(jí)為 4E 級(jí)，占地 564 公頃，擁有長(zhǎng) 3,000 米，寬 45 米的跑道和長(zhǎng) 3,000 米， 寬 48 米的平行滑行道各一條，停機(jī)位 59 個(gè)。機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有候機(jī)樓兩座，共 10 萬(wàn)平方米。機(jī)場(chǎng)設(shè)計(jì)能力為年旅客吞吐量 1150 萬(wàn)人次，年貨郵吞吐量 16 萬(wàn)噸。 2020 年，西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程正式立項(xiàng)，從 2020 年 3 月起， 咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程全面開(kāi)工建設(shè)，總投資約人民幣 ， 新建 3 號(hào)航站樓，和長(zhǎng) 3800米，寬 60 米的和平行滑行道，使飛行區(qū)達(dá)到 4F 標(biāo)準(zhǔn)。二期擴(kuò)建工程將于 2020 年投入使用，新機(jī)場(chǎng) 的面積相當(dāng)于現(xiàn)在的 4 個(gè)機(jī)場(chǎng)，也是中國(guó)第 4 個(gè)雙 跑道獨(dú)立運(yùn)行的機(jī)場(chǎng)。 預(yù)計(jì)到 2020 年，西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)將可以滿(mǎn)足年旅客吞吐量 3100 萬(wàn)人次、貨郵吞吐量 40萬(wàn)噸、飛機(jī)起降 23 萬(wàn)架次的需要。 主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 31 二 、地鐵規(guī)劃 第一階段（ 20202020 年）：二號(hào)線 第二階段（ 20202020 年）：一號(hào)線 第三階段（ 20202020 年 ）：三號(hào)線 第四階段（ 2021 年 2050 年，遠(yuǎn)景）：建設(shè)四、五、六號(hào)線和一號(hào)線東、西延伸段及二號(hào)線北延伸段 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 32 小結(jié) 從西安 的現(xiàn)狀分 析 來(lái)看，西安地處中國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門(mén)戶(hù)和交通樞紐；從西安的城市容量來(lái)看，西安處于中國(guó)大西北 ，西安市未發(fā)城市發(fā)展空間十分巨大；從西安的城市發(fā)展規(guī)劃方向來(lái)看，西安正朝著國(guó)際化大都市的方向穩(wěn)步前進(jìn)，形勢(shì)良好。 西安 灞橋現(xiàn)狀分析 灞橋區(qū)位于西安東部，距市中心 5 公里，全區(qū)總面積 332 平方公里，轄 9 個(gè)街道辦事處， 33 個(gè)社區(qū)， 226 個(gè)行政村，人口 50 余萬(wàn)，因境內(nèi)遺存始建于隋代的古灞橋而得名。 歷史悠久、人文薈萃 。 6000 多年前，浐、灞河岸邊就有先民逐水而居。自周秦 漢唐以來(lái)，灞橋一直作為帝都長(zhǎng)安的東津要道、軍事重地。境內(nèi)有半坡遺址、隋灞橋遺址、漢文帝霸陵等多處文化遺存和名勝古跡，文化底蘊(yùn)深厚。更孕育了孫蔚如、孔從洲等抗日名將以及著名作家陳忠實(shí)等一大批優(yōu)秀人才。 生態(tài)優(yōu)美、物產(chǎn)豐饒。 “八水繞長(zhǎng)安，灞橋居其三”，浐、灞、渭三河穿流交匯，得水獨(dú)多。長(zhǎng)安八景之一“灞柳風(fēng)雪”遠(yuǎn)近聞名；白鹿原上的鯨魚(yú)溝飛瀑流泉，曲徑通幽；洪慶山國(guó)家森林公園茂林修竹，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。近年來(lái)，全區(qū)累計(jì)投資 9 億元實(shí)施浐灞河綜合治理，建成橡膠壩 8 座，建成生態(tài)景觀區(qū) 6300 畝 ,形成了萬(wàn)余畝流動(dòng)水體景觀。灞河入渭 段也被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)。大綠工程造西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 33 林 萬(wàn)畝，全區(qū)林地總面積達(dá)到 萬(wàn)畝，林地覆蓋率達(dá)到 43%。區(qū)內(nèi)還有地?zé)豳Y源，面積達(dá) 60 平方公里。全區(qū)果樹(shù)面積 10 萬(wàn)畝，形成了以浐灞河流域?yàn)橹鞯?5 萬(wàn)畝葡萄、獼猴桃生產(chǎn)基地，以洪慶山為主的 2 萬(wàn)畝核桃、杏、石榴等小雜果基地和以白鹿原、霸陵坡為主的 3 萬(wàn)畝大粒櫻桃基地。 交通優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)內(nèi)隴海、西康鐵路及西閻、西藍(lán)、繞城高速公路穿境而過(guò)， 31 210 國(guó)道東通上海、江蘇、河南，西達(dá)甘肅、寧夏、新疆，北到內(nèi)蒙古，南抵四川、重慶、貴州、廣西，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。隨著東三 環(huán)、隴海鐵路北環(huán)線、鄭西鐵路客運(yùn)線等國(guó)家、省、市重點(diǎn)項(xiàng)目的落戶(hù)及建成通車(chē)，極大地提升了區(qū)內(nèi)交通運(yùn)輸能力。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 近年來(lái)，灞橋區(qū)以生態(tài)建設(shè)為切入點(diǎn)，堅(jiān)持“規(guī)劃立區(qū)、特色建區(qū)、生態(tài)強(qiáng)區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、城市帶區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，基本形成了以能源化工、建材、冶煉、鍛鑄造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以新材料、光機(jī)電、納米科技等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以紡織、印刷、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色的城郊型工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2020年，區(qū)委、區(qū)政府立足區(qū)情，審時(shí)度勢(shì)，確立了構(gòu)筑“三區(qū)、兩帶、兩片、一中心”經(jīng)濟(jì)發(fā)展大格局的新思路。三區(qū)：即以西安國(guó) 際港務(wù)區(qū)為依托的北部區(qū)域，打造西部物流集聚區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、高尚住宅區(qū)；以灞橋科技工業(yè)園為核心的中部區(qū)域，打造以裝備制造業(yè)、環(huán)保新型材料等為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以紡織城綜合發(fā)展區(qū)為核心的南部區(qū)域，打造以房地產(chǎn)、商貿(mào)、創(chuàng)意文化等為主的產(chǎn)業(yè)集聚西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 34 區(qū)。兩帶：即浐、灞、渭河沿岸，打造以親水型房地產(chǎn)為主的人居、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶；沿東三環(huán)、紡渭路、西臨快速干道城市段等重要路段，打造以商貿(mào)、金融、娛樂(lè)等為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。兩片：以白鹿原與鯨魚(yú)溝為主的東南片和以洪慶山國(guó)家森林公園為主的東北片，重點(diǎn)發(fā)展文化科教、休閑旅游、都市生態(tài)農(nóng)業(yè) 。一中心：做好與廣運(yùn)潭、世界園藝博覽會(huì)項(xiàng)目的規(guī)劃對(duì)接，借力發(fā)展，在其周邊區(qū)域建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。 近年來(lái)，灞橋區(qū)立足主城區(qū)定位，緊緊圍繞“打造西安東部新城區(qū)，建設(shè)人文生態(tài)新灞橋”這一發(fā)展主題，堅(jiān)持走“規(guī)劃引領(lǐng)、招商引資、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、投融資并舉和城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展之路，大力實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全面加快城市郊區(qū)向主城區(qū)轉(zhuǎn)變、生態(tài)強(qiáng)區(qū)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)轉(zhuǎn)變，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入了高速發(fā)展的快車(chē)道，已經(jīng)成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡和主力軍，戰(zhàn)略地位和比較優(yōu)勢(shì)日益彰顯。 截至 2020 年底，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 166 億元， 同比增長(zhǎng) 15%，取得了五年凈增 100 億元的斐然成就，是“十五”末的 5 倍；地方財(cái)政一般預(yù)算收入歷史性地突破 10億元大關(guān)，完成 ，年均增長(zhǎng) 38%，是“十五”末的 5 倍；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) 32%，是“十五”末的 倍；規(guī)模以上工業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成 67 億元，同比增長(zhǎng) 20%，是“十五”末的 倍；社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 38 億元，同比增長(zhǎng) 20%，是“十五”末的 倍；農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)分別西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 35 達(dá)到 8206元和 20573元，實(shí)現(xiàn)了年均增長(zhǎng) 1000元和 2020元的目標(biāo)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，去年榮獲“陜西省城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位獎(jiǎng)”，在全省、全市的知名度、影響力迅速提升。今年上半年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)、高位運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)位居全市前列。 經(jīng)過(guò)多年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，全區(qū)已基本形成了以能源化工、環(huán)保新材料、紡織服裝加工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以物流、房地產(chǎn)、生態(tài)旅游為特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，園區(qū)占全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重日益擴(kuò)大。2020 年，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，我們啟動(dòng)了紡織城地區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃中的紡織城綜合發(fā)展區(qū)總面積 37 平方 公里，已被市委、市政府批準(zhǔn)為正局級(jí)機(jī)構(gòu)，并下放了項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、建設(shè)等相關(guān)管理權(quán)限。近 5 年來(lái)，累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 105 個(gè)，實(shí)際利用內(nèi)資 153 億元人民幣，實(shí)際利用外資 億美元，新加坡盛邦、北京龍湖、海航地產(chǎn)等一批國(guó)內(nèi)外 500 強(qiáng)企業(yè)相繼入駐。積極實(shí)施總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)體 15 家，直接貢獻(xiàn)財(cái)稅 2 億元。目前區(qū)域內(nèi)已基本形成灞橋區(qū)、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)“一駕馬車(chē)、四輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展格局。 作為西安東部新城，灞橋是城市拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一。在西安市第四輪城市規(guī)劃修編中，灞橋城市建設(shè) 面積由原來(lái)的 38 平方公里擴(kuò)大到 139 平方公里，占西安新增建設(shè)面積的一半以上。同時(shí)，隨著西安國(guó)際化大都市的定位，以及大西安規(guī)劃的啟動(dòng)，灞橋已整建制并入西安城區(qū)版圖，擁有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、空間優(yōu)勢(shì)和后發(fā)西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 36 優(yōu)勢(shì)，已逐漸成為國(guó)內(nèi)外客商競(jìng)相投資興業(yè)的熱土。未來(lái)幾年，隨著紡織城綜合發(fā)展區(qū)、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)在轄區(qū)內(nèi)的深度開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及世界園藝博覽會(huì)會(huì)址、鐵路集裝箱貨運(yùn)中心站、地鐵一號(hào)線、城東客運(yùn)站、西安火車(chē)站東站、灞橋?yàn)I河生態(tài)公園等項(xiàng)目的陸續(xù)建成，“一架馬車(chē)，四輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加凸顯，將會(huì)為灞橋聚集更大的人 氣，迎來(lái)更大的商機(jī)。我們將把握機(jī)遇，緊抓商機(jī)，圍繞國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，依托資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全面加速城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提高城市配套功能，大力發(fā)展以物流、房地產(chǎn)、商貿(mào)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保高效的新型工業(yè)，大力發(fā)展文化旅游業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷邁上新臺(tái)階。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 37 第 三 章 市場(chǎng)分析 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 48267 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，商品住宅投資 34038 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %。 12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 5570 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %；房屋新開(kāi)工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，其中，住宅竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 9992 億元，增長(zhǎng) %。 12 月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積 億平 方米，同比下降 %；房屋竣工面積 億平方米，下降 %，其中，住宅竣工面積 億平方米，下降 %；土地購(gòu)置面積 4889 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 1061 億元，增長(zhǎng) %。 商品房銷(xiāo)售情況 2020 年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng)%，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 38 積增長(zhǎng) %，辦公樓增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) %。 2020年，商品房銷(xiāo)售額 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比 111月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) %和 %。 12 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 21808 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 10201 億元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 2020 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 72494 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 12540 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 796億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 26705 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 32454億元，增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020 億元，增長(zhǎng)%；個(gè)人按揭貸款 9211 億元，增長(zhǎng) %。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 12 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %。 12 月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 39 12 月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 12 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點(diǎn)，比上年同期回落 點(diǎn)。 從分類(lèi)指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為，比 11 月份回落 點(diǎn)，比上年同期回落 點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比 11 月份回落 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)；商品房待售面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比 11 月份提高 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)；房屋施 工面積分類(lèi)指數(shù)為 ，比11 月份回落 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)。 西安灞橋區(qū)“ 西安 瀾灣 ”商品房建設(shè)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 40 未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 可以預(yù)測(cè)，受城市化以及人口流動(dòng)因素的影響，需求能力與供給能力