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【正文】 130 平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設 計中，考慮到了消費者的這種消費偏好，適當?shù)脑O計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費者的消費愛好。在規(guī)劃設計時，充分考慮市場需求，戶型主要設計成面積在 80平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。 價格定位 根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價格水平應在中高檔水平。項目的價格定位方法采用目前國際和國內通用的市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權平均價格作為項目的價格。市場比較法要經過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素 、計算修正系數(shù)、確定案例權重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。 A、小高層價格確定 第 40 頁 a、選擇案例 本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結構以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀城等三個案例。 表 51 三個可比實例的成交價格 項目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀城 成交價格 3700元 /平方米 4200元 /平方米 3950元 /平方米 開盤日期 2020年 4 月 2020年 3 月 2020年 6 月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 據(jù)有關資料顯示：在西安曲江、高新、新 北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在 5％左右。“別樣人家”項目是在 2020 年初開始施工，一年半以后開始預售，銷售時間持續(xù) 6 個季度，所以現(xiàn)需將項目價格調整為兩年以后即 2020 年末的價格。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們取其在 2020 年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 = 2） 交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例 第 41 頁 的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 3）房地產狀況的分析判斷 表 52 房地產狀況分析結果 房地產狀況 權重 別樣人家 可比實例 楓林華府 假日花城 中華世紀城 交通便利程度 100 99 100 101 周邊環(huán)境 100 99 100 95 配套設施 100 97 99 97 地理位置 100 98 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 97 102 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 98 103 建筑規(guī)模 100 97 102 103 第 42 頁 面積戶型 100 100 98 97 工程質量 100 99 98 95 升值潛力 100 100 98 97 合計 1 100 4) 測算本項目正常市場價格如下： ①計算公式： 比準價格 =可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期調整系數(shù)房地產狀況調整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 ③求取交易日期調整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。 ④求取房地產狀況調整系數(shù)： “楓林華府”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ “假日花城 ”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ “中華世紀城”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準價格（單價）： 第 43 頁 “楓林華府”： 3500 1 100/≈ 3912(元 /平方米 ) “假日花城” :3300 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) “中華世紀城” :3450 1 100/≈ 3873(元 /平方米 ) ⑥將上述三個比準價格的算術平均數(shù)作為市場法的測算結果，則： 小高層的價格（單價） =（ 3912+3664+3873） /3≈ 3896(元 /平方米 ) ，將價格取整為 3900 元 /平方米。 B、高層價格確定 a、選擇案例 高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結構以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。 表 53 三個可比實例的成交價格 項目 公園天下 利君明天 唐南香榭 成交價格 4500元 /平方米 3900元 /平方米 4200元 /平方米 開盤日期 2020年 9 月 2020年 11月 2020年 3 月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 交易日期的修正同上。 第 44 頁 2）交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正 常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 3）房地產狀況的分析判斷 表 54 房地產狀況分析結果 房地產狀況 權重 別樣人家 可比實例 公園天下 利君明天 唐南香榭 交通便利程度 100 98 102 101 周邊環(huán)境 100 101 99 100 配套設施 100 97 102 99 地理位置 100 100 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 98 95 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 96 97 建筑規(guī)模 100 98 95 103 面積戶型 100 100 93 100 工程質量 100 99 95 95 第 45 頁 升值潛力 100 100 98 100 合計 1 100 4）測算本項目正常市場價格如下： ①計算公式： 比準價格 =可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期調整系數(shù)房地產狀況調整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 ③求取交易日期 調整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 ④求取房地產狀況調整系數(shù)： “公園天下”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ “利君明天”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ “唐南香榭”的房地產狀況調整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準價格（單價）： “公園天下”： 3700 1 100/≈ 4106(元 /平方米 ) 第 46 頁 “利君明天” :3500 1 100/≈ 4209(元 /平方米 ) “唐南香榭” :3600 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) ⑥將上述三個比準價格的算術平均數(shù)作為市場法的測算結果，則： 高層的價格（單價） =（ 4106+4209+4005） /3≈ 4102(元 /平方米 ) ，將價格取整為 4100 元 /平方米。 C、車位價格確定 本小區(qū)把車位全部建設成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結合西安市目前的市場價格把車位的價格定為 10 萬元每個。 第 47 頁 6 項目建設條件 項目的建設條件包括項目建設的用地條件、項目建設的資源供給以及項目建設的市政配套條件等幾個方面。 開發(fā)建設的用地情況 該項目位于科技 路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質。該項目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質及所處的地塊決定其將會有相當大的升值潛力。 項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 項目周邊配套設施 該項目周邊配套設施有： （ 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、604 路、 711 路、 721 路等交 通工具直達門口，出行方便快捷。 第 48 頁 （ 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。 （ 3）金融配套：項目附近有農行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。 （ 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （ 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事學院。 項目建設的市政配套條件 據(jù)調研結果可知，擬建項目市政建設條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 （ 2）供電：區(qū)內供電可向供電局申辦。 （ 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結南路。 （ 4）電話通訊：小 區(qū)室外電話通訊網將在施工圖設計后期由市電信局配合設計實施。同時，小區(qū)的網絡配套設施也會相對較完善。 （ 5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設計后期由煤氣公司配合設計實施。 第 49 頁 7 項目規(guī)劃、設計方案 “建賞高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計原則、指導思想、總平面設計以及建筑設計等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。 項目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設計方案原則 （ 1）本項目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求 （ 2）結合西安高新區(qū)技術經濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。 （ 4）強調經濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。 （ 5）充分考慮用地條件、建設基礎，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設施配置和工程建設等方面具有實施的可能、可行性。 第 50 頁 總體規(guī)劃設計方案的指導思想 （ 1）按照人文與自然協(xié)調共存，生產與生活綜合開發(fā)，物質需求與精神需求想結合，以及交通便捷的總體要求進行小區(qū)的規(guī)劃設計，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點。 （ 2）努力實現(xiàn)土地利用充分 、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。 （ 3）堅持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。 （ 4）結合市場調查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經濟效益。 住宅建筑設計方案 該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為 62468 平方米，建筑面積為 165238 平方米左右 ,容積率為 。 住宅建筑的平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層 第 51 頁 在小區(qū) 的最北邊設計了三棟點式高層，其層高為 26 層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風和欣賞景觀條件。小區(qū)整個平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內還建有會所，為客戶提供方便的娛 樂活動場所。 項目總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。 住宅建筑的結構設計 房屋結構設計以簡潔、安全、