【導讀】西安國際港務區(qū)出版物物流基地建設項目。陜西奧達企業(yè)集團有限公司。西安絲路城市發(fā)展研究院

　　

【正文】 委托代辦服務、商務服務、餐飲住店等 等 。 （ 3）目標客戶定位 ①全國各大圖書、音像出版社、期刊社； ②各、省市新華書店、圖書音像零售網點； ③圖書音像市場各批發(fā)經銷單位； ④省內及西北、中原等各省區(qū)的圖書、音像經營商 ； ⑤全國圖書、音像物流企業(yè)的外派機構等。 5．項目分區(qū) 我們將場地劃分為出版物展示展銷區(qū)、物流運營中心區(qū)、物流倉儲租賃區(qū)、綜合服務區(qū)、公益文化區(qū)五大區(qū)域。其建設規(guī)模和功能劃分如下： （ 1）出版物展示展銷區(qū) 本區(qū)規(guī)劃占地 6 萬平方米，設有圖書音像超級賣場和圖書音像大 34 型批發(fā)市場， 2幢單層建筑，總建筑面積 6 萬平方米（各 3 萬平方米）。主要吸引各地出版社及圖書音像經銷商入駐，以產品展示展銷、批發(fā)零售為主。 （ 2）物流運營中心區(qū) 該區(qū)主體建筑為物流運營中心，規(guī)劃占地 12 萬平方米，為長方形場地，單層連體建筑，建筑面積為 12萬平方米。物流運營中心主要功能為出版物的分揀、包裝，建成后最大年處理能力可達 100 億碼洋。 （ 3）物流倉儲租賃區(qū) 該區(qū)由多個大型倉庫組成，規(guī)劃占地 12 萬平方米，單層建筑，總建筑面積 12 萬平方米，主要向其他物流運營企業(yè)提供物流倉儲與物流設施租賃的區(qū)域。 （ 4）綜合服務區(qū) 綜合服務大樓規(guī)劃占地 10000 平方米，為 8 層建筑，建筑面積80000平方米。 12 樓為接待大廳以及美食餐廳， 37 樓為住宿酒店，8 樓為“文化圖書業(yè)西北人才培育處”。該區(qū)設有大型貨車及小汽車停車場，占地約 45000平方米，車位總 計 1000個。 （ 5）公益文化休閑區(qū) 該區(qū)將建設一個公益圖書館，占地 10000平方米，為 2層建筑，建筑面積 20xx0 平方米。建設主題生態(tài)景觀 10000 平方米，打造人文氣息濃郁、自然景觀優(yōu)美的文化休閑中心。適當建設各類文化休閑設施，如咖啡廳、茶館、主題餐館、酒吧、按摩洗浴中心等。 6．地塊規(guī)劃及技術指標 35 表 1 地塊規(guī)劃及技術指標 指標名稱 技術指標 總用地面積 建筑占地面積 32萬平方米 總建筑面積 40萬平方米 建筑密度 容積率 綠化率 25% 機動車停 車位 1000個 表 2 總建筑面積計算 建筑物 占地面積 （萬平方米） 建筑面積 （萬平方米） 備注 超級賣場 3 3 單層 批發(fā)市場 3 3 單層 物流運營中心 12 12 單層 倉儲租賃中心 12 12 單層 物流綜合服務大廈 1 8 8層 圖書館 1 2 2層 合計 32 40 7．建筑風格與景觀 （ 1）建筑風格 ? 現代、簡約、大氣 項目建筑風格整體體現現代、簡約、大氣。給人以視覺的現代美感，簡約大方，整體不復雜、錯落，又不讓人感覺檔次太低。在建筑細部要精細加工，體現建筑的個性與 精致。 ? 主色調為藍色，體現科技、現代、魅力 ? 突出文化特色和地方特色 本項目是西安文化領域出版物行業(yè)的標桿項目，代表著西安的形 36 象與行業(yè)實力。西安本身就是一個文化底蘊深厚的歷史文化名城，項目又是文化產業(yè)的重大項目，因此項目建筑特色應具有文化性和地方性。不同建筑基本風格一致，可有有自身個性。 ? 綠色生態(tài) 項目建筑體現綠色、生態(tài)、節(jié)能的特點，廣泛運用現代綠色生態(tài)建筑技術，運用新材料。例如在超級賣場和批發(fā)市場兩個大型單層建筑中，可設置天窗進行自然采光，同時在屋頂放置太陽能板，充分利用太陽能，這樣一來白天照明的問題就解決 了，達到了節(jié)能環(huán)保的目的。 （ 2）園區(qū)景觀規(guī)劃 ? 建設“十字”景觀生態(tài)軸 規(guī)劃建設“十字”型景觀帶，將地塊整體劃分為 4個組成部分，通過綠化帶進行有機隔離，使各個區(qū)域周圍都有綠色景觀。 ? 綠化率不低于 25% 在主干道、次干道旁邊種植行道樹，其余劃定綠化帶種植草坪，對一些暫時未利用的空曠場地可種植草坪進行適當綠化。 ? 道路鋪設應精致講究 內部主干道、次干道，應按照規(guī)劃行車標準進行鋪設，景觀道、步行道應用精致的路面材料鋪設，體現環(huán)境氛圍與檔次。 ? 設立文化景觀小品 在園區(qū)重要節(jié)點設立文化景觀小品，以烘托園區(qū)的文化氛圍。小品可包括休息座椅、主題雕塑等，以圖書、音像、出版、物流、西安 37 等為主題，精心設計相應雕塑。 ? 設置醒目的標識系統 在園區(qū)內制作風格統一的標識指示牌，沿主要道路重點布置醒目的標識系統，標識設計應體現文化底蘊，不同一般簡單的標識牌。 ? 設置適當公共設施 園區(qū)內應設置必要的公共設施，如垃圾箱、座椅、衛(wèi)生間等，公共設施的設置應和建筑景觀相融合。 五、項目的建設與管理 1．項目運營 管理 由投資方成立西安國際港務區(qū)出版物物流基地項目籌建委員會，設立管理機構與職能辦事機構，做好項目的政府溝通、立項、申報等前期工作，以及項目策劃 、規(guī)劃、設計等后續(xù)工作。 后期由投資方共同組建西安出版物物流股份集團公司，負責項目的整體建設、運營和管理，運用現代物流管理理念與信息化管理手段，搭建出版物物流信息化平臺，促進行業(yè)的跨越式發(fā)展。 2．項目營銷計劃 （ 1）營銷策略綜述 本項目的特征是規(guī)模大，起點高的現代圖書物流項目，其成功的建設和運營將會為西安，陜西以至與整個西北五省的圖書物流領域造成巨大的影響。我們的營銷計劃就要以這些特征為契入點，努力塑造 38 企業(yè)品牌，通過各種媒體廣告的宣傳。 ? 在運營初期，我們可以通過以下作為宣傳的契入點。 ? 全新的、富有時代感的 現代化圖書物流品牌； ? 西北最大的圖書物流中心；方便高效的電子化信息平臺給客戶全新的體驗；大大縮短的物流周期； ? 方便實用的多功能服務設施的提供，可以提供更多的營銷活動，比如，新聞發(fā)布會，展覽會，商務會議等，為品牌的創(chuàng)立提供了很好的條件。 ? 新型的多元化的購物商城，為客戶提供全新的休閑購物感受。 另外，我們在初期重點要做的營銷活動還包括，開發(fā)本公司的促銷材料，展開有效的公關宣傳，包括建立功能強大的因特網搜索引擎頁面，對潛在的客戶進行電話公關，參加圖書貿易展覽會，以及組成公司的推銷員隊伍。同時我們考慮配備統一的配送 運輸車和著裝整齊的配送員等專業(yè)化的形象來擴大公司的影響。 物流項目是國家重點的經濟振興項目，文化產業(yè)又是國家重點控制的產業(yè)。本項目在籌備和建設中取得了政府的支持。所以在我們制定公司的營銷計劃中，應考慮到政府政策對產業(yè)的引導作用，取得當地政府的有效支持。建立強大的城市圖書零售配送網絡，整合城市的文化出版物的配送網絡，以達到統一，通暢，有次序的局面，也是政府部門希望看到的 圖書物流公司服務的客戶，種類很多，從出版發(fā)行到網點零售，涉及到圖書音像出版產業(yè)的上，中，下游整條產業(yè)鏈，其對物流服務 39 的種類，要求各不相同。針 對圖書物流業(yè)的特點，我們要制定不同的服務項目，并在經營活動中，不斷地改進內容，滿足不同客戶群體的要求，以吸引廣泛的客戶群體，達到我們爭取更廣泛客戶基數的營銷目標。 另外，商務平臺的開發(fā)和利用，是我們重要的營銷手段之一。 （ 2）營銷策略的目標 ? 創(chuàng)造強大的品牌 ? 建立強大的客戶基數 ? 增加服務的銷售額 3． 項目實施進度 （ 1）建設工期 本項目擬計劃建設工期為 3 年，分三期進行建設。 （ 2）進度安排 ? 一期建設 項目一期開發(fā) 400畝，規(guī)劃建設出版物超級賣場、圖書音像批發(fā)市場、物流運營中心，建筑面積總計 18 萬平方米，建設周 期 2 年。一期建成后可基本滿足圖書音像物流運作的基本功能。 —— 出版物超級賣場 建筑面積 30000 平方米，一層，鋼結構，主營圖書音像、文化制品的展示與零售。 —— 圖書音像批發(fā)市場 40 建筑面積 30000 平方米，一層，鋼結構，主營圖書音像制品批發(fā)。 —— 物流運營中心 建筑面積 120xx0 平方米，一層，鋼結構，主要功能為出版物倉儲、包裝、分揀、服務、管理等，設置適當餐飲等配套服務設施，以滿足客戶的基本需求。 ? 二期建設 項目二期開發(fā) 300畝，建設物流倉儲租賃中心、物流綜合服務大廈，建筑面積總計 20 萬平方米，一期工程建成 啟動二期工程，建設周期 1 年。 —— 物流倉儲租賃中心 建筑面積 12萬平方米 ,一層，鋼結構，主要向其他物流運營企業(yè)提供倉儲空間與物流設施租賃。 —— 物流綜合服務大廈 建筑面積 80000 平方米， 8層建筑，框架結構，主要功能為接待、辦公、餐飲、酒店、培訓、會議等。 ? 三期建設 項目三期開發(fā) 300畝，三期建設公益圖書館、停車場、主題景觀區(qū)，二期工程建成啟動三期工程，建設周期 1年。 —— 公益圖書館 建筑面積 20xx0 平方米， 2 層建筑，框架結構，將建成后區(qū)域的文化中心。 —— 停車場 占地約 45000 平方米，車位總計 1000 個，其中大型貨車停車位 41 500 個，小汽車停車位 500個。 —— 主題景觀 主題景觀占地 10000平方米，通過精致的景觀設計烘托區(qū)域文化氛圍，提升環(huán)境空間價值。 3．勞動安全衛(wèi)生和消防 （ 1）勞動安全衛(wèi)生分析與措施 本項目為出版物物流業(yè)，是綠色環(huán)保型行業(yè)，基本上不存在有毒有害物品的危害和危險性作業(yè)的危害。 勞動安全衛(wèi)生措施：在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備；對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案；對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距；對易產生 職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 （ 2） 消防設施分析與措施 消防設施研究主要是分析項目在生產運營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。 ? 火災危險性分析 分析生產過程中所使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 ? 調查項目場址周圍消防設施狀況 42 調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安 消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。 ? 消防措施和設施 根據項目在生產運營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。 4．節(jié)能、節(jié)水措施 （ 1）節(jié)能措施 ? 應采用 進口先進物流設備 ，提高能源利用效能， 以 降低能源消耗； ? 建筑擬采用節(jié)能設計，充分利用自然光進行采光，且屋頂計劃鋪設太陽能電池板 ，最大程度利用太陽能； ? 賣場、批發(fā)市場、倉儲、物流運營中心等大尺度室內空間擬采用地源熱泵技術的中央空 調系統，節(jié)約電能； ? 室外公共空間大量采用節(jié)能照明系統。 （ 2）節(jié)水措施 ? 應該采用節(jié)水型工藝和設備，提高水資源利用率，降低資源無效消耗； ? 提高用水回收率和重復利用率； ? 供水系統采取防滲、防漏措施； ? 提高再生水回收率。 43 5． 組織機構與人力資源配置 項目主要組織機構如下： （ 1） 物流操作部門 負責代理物流商品的進、出、存作業(yè)，以及運輸配送作業(yè)，包含到貨驗收、揀貨分發(fā)、加工、包裝、運輸配送、庫存管理、等代倉代儲代配送的第三方物流服務倉儲運作及管理。第三方物流服務可為顧客的供應商 (出版社 )或客戶 (門店 )節(jié)約 10％ 40％不等的流通費用與倉儲庫存費用。 本部門初步人員配備為 70人。 （ 2） 技術部門 又稱信息 (資訊 )中心；掌管所有信息平臺的操作系統與物流基礎設施的技術研發(fā)、建置、管理以及維護以及 B2B網站的運行，包含物流、 B2B網站等信息數據的集散中心，以及電子商務、全程監(jiān)控服務等 等 。 信息平臺的操作系統主要有：物流系統，含訂單作業(yè)、新品主配、補貨品分揀配發(fā)、 RF 理貨揀配系統、儲位管理、條形碼讀取設備、自動分揀線、自動包裝、運輸路線設計等。網絡系統，含 InterNet網絡查詢及訂單服務系統 (B2B網站 )等。 本部門初步人員配備為 30人。 （ 3） 營運部門 負責承接第三方物流服務、物流營運管理、物流解決方案規(guī)劃、物流設施的開發(fā)等相關業(yè)務，包含擬訂顧客物流解決方案、顧客的技術服務、 B2B 網站信息平臺的策劃、數據分析及服務等。 本部門初步 44 人員配備為 50 人。 （ 4）綜合管理部 對內負責各部門的協調、管理， 對圖書音像超級賣場、批發(fā)市場、倉儲租賃中心進行 組織管理；對外負責宣傳、招商，對客戶提供綜合服務。 本部門初步人員配備為 50 人。 六、 環(huán)境影響評價 本項目無污染、零排放，屬環(huán)境友好型項目。 本項目主要以出版物的批發(fā)零售、包裝分揀 、倉儲運輸、綜合服務，屬文化產業(yè)流通環(huán)節(jié)，因此不產生和排放有害環(huán)境與人類健康的物質。 項目自提出之際，就本著綠色環(huán)保與節(jié)能的理念與宗旨，在建設基地同時將先進的節(jié)能技術、環(huán)保技術融入到項目建設