【正文】 法》 ***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》 二、原則 評估原則 在征地拆遷過程中應(yīng)做到客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循下列原則： （ 1）合法原則，即要求 評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等； （ 2）最佳使用原則最佳使用原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用； （ 3）替代原則，即要求評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格； （ 4）估價時點原則，即要求評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價時點時的客觀合理價格或 價值； （ 5）公平原則，即要求評估應(yīng)站在中立的立場上，提出一個對各方當(dāng)事人都相公平的價格。項目總用地面積為 平方米，合 畝。但總的來看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為 5176。本項目將與 周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。 節(jié)水措施 （ 1）施工過程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。 （ 4）地下室外墻外側(cè)采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻 散水和室內(nèi)地面下 2M 范圍內(nèi)商團(tuán)。 （ 3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓設(shè)計流量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱 10M。室外設(shè)置 500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。 新建戶型統(tǒng)計 本項目新建住宅 套，共 平方米，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套，面積計為 平方米。 ④在設(shè)計上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。會客時，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì) (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。 ③沒有明顯 的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺效果。 三、建筑方案 建筑單體設(shè)計 住宅設(shè)計 本項目以“鮮明時代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會主義和諧社會。聯(lián)保貸款形式實施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購房熱情。 中國人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計資料顯示，截至 2020 年底， ***全市住房公積金累計歸集余額為 億元，個人住房貸款余額僅為 萬元，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時全國 ％的平均水平，有 億元的資金長期沉淀。80100m2 約占 30％左右，大部分是 100m2 以上的戶型，達(dá)到 70％左右。 樓盤情況 近幾年， ***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花 園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。 ***市住房市場 整體情況 “十五”期間， ***市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2001年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米，形成了商品房、廉租房、經(jīng) 濟(jì)適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為2%3%。其中住宅的銷售價格分別為 1249 元 /平方米、 1253元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達(dá)%，各年的增幅分別為 %、 %、 %、 %和 %。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點。 將購房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組， 2000— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001— 8000 元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化； REICO 工作室認(rèn)為， 2545 歲群體是購買商品房的主要群體。 隨著城市化進(jìn)程的加快，我國城市人口增長加快。該意見指出，“十一五”期間，將重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計要占到 萬平方米，只有 萬平方米住房為市場調(diào)節(jié)的商品房。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性 :一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。 ”其中提到的 “限套型 ”、 “限房價 ”的普通商品住房，被稱作 “限價商品房 ”。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)營項目以房地產(chǎn)開發(fā)為主兼營物業(yè)管理。 資金籌措：企業(yè)自有資金 （） 萬元；銀行貸款 （） 萬元，均用于建設(shè)投資。 建 限價商品房 限制主要來自利潤方面。不過，在當(dāng)時的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時還不具備商品化、市場化的條件。 經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。 2020 年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。嚴(yán)格執(zhí) 行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。并規(guī)定：自 2020 年 6 月 1 日起，各城市 (含縣城 )年度 (從 6 月 1 日起計算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實施細(xì)則》、《 ***市城市危險房屋管理實施細(xì)則》 、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3 年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。有 數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020 年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45 歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通 商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊%、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢?！笆濉逼陂g，住宅投資累計完成 億元，年均增幅為 %，非住宅投資累計完成 億元，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。 在商品房銷售價格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價普通商品住房，限房價格初步定位為 2300 元 /m2。截至 2020 年 3 月，全市累計發(fā)放個人住房貸款僅為 萬元。因此，該開發(fā)企業(yè) 具有開發(fā)本項目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。 二、規(guī)劃設(shè)計方案 用地使用強(qiáng)度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管 衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。每戶至少有一個朝南的臥室。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。 (2)樓內(nèi)采暖均為分戶計量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。 （ 4）按規(guī)定安裝各級水表，以控制用水量。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市廣大中低收入家庭的住房需求。 四、影響分析 本項目補償方案中的補償依據(jù)、補償標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，實現(xiàn)了土地的合理利用。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過 不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。 影響分析 本項目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會對環(huán)境形成明顯的影響， 且在項目實施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實現(xiàn)了對環(huán)境的保護(hù)。 （ 6）城市消防設(shè)施配套費指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費用。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬元，用于建設(shè)資金。同時，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動，提高消費者對本項目的認(rèn)識程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷售。見附表 4 和附表 5。 財務(wù)評價指標(biāo) 損益和利潤分配表 計算期內(nèi)年均利潤總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤 萬元。 從資金來源與運用的計算可以看出，項目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨螅斜匾獙Σ煌杖爰彝嵭胁煌淖》抗?yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。 經(jīng)濟(jì)適用房已成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。從這點上看，經(jīng)濟(jì)適用房符合憲法規(guī)定。我們欣慰地看到，適合國情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三者并存，以期達(dá)到全社會均有居所的準(zhǔn)則。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實現(xiàn)住房的社會公平。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目總投資為 萬元，其中自有資金 萬元，申請銀行貸款 萬元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶型總面積 平方米，占總面積的 %。