【正文】 （ 1）合法原則，即要求 評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等； （ 2）最佳使用原則最佳使用原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用； （ 3）替代原則，即要求評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格； （ 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即要求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或 價(jià)值； （ 5）公平原則，即要求評(píng)估應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，提出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。 合理性 本項(xiàng)目對(duì)該地塊的開發(fā)利用合理，項(xiàng)目選址符合 ***市城市土地利用總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國(guó)家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目總用地面積為 平方米，合 畝。年日照時(shí)數(shù)為 3000 小時(shí)，無霜期東南部 156 天、西北部 100 天，年均氣溫7℃，年均降水 360450 毫米，年均蒸發(fā)量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。但總的來看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為 5176。 — 15176。本項(xiàng)目將與 周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。 （ 5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。 節(jié)水措施 （ 1）施工過程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。 （ 2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用 PE— RT 管，其他管道采用鍍鋅鋼管。 （ 4）地下室外墻外側(cè)采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻 散水和室內(nèi)地面下 2M 范圍內(nèi)商團(tuán)。 六、節(jié)能節(jié)水措施 節(jié) 能措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。 （ 3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 電氣專業(yè) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《設(shè)計(jì)要求》； （ 2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓?bào)告》； （ 3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱 10M。 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。室外設(shè)置 500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。鋼筋： HPB235 及 HRB400。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。 新建戶型統(tǒng)計(jì) 本項(xiàng)目新建住宅 套，共 平方米，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套，面積計(jì)為 平方米。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。 ④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個(gè)封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。 ③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。會(huì)客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。 ⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì) (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。 87m2 戶型： ①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。 ③沒有明顯 的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺效果。 （ 3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在 左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房?jī)?nèi)空氣南北對(duì)流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。 三、建筑方案 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。 第三章 建筑設(shè)計(jì)方案 一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的 政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購(gòu)房熱情。 2020 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過聯(lián)保的形式貸款。 中國(guó)人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至 2020 年底， ***全市住房公積金累計(jì)歸集余額為 億元，個(gè)人住房貸款余額僅為 萬元，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時(shí)全國(guó) ％的平均水平，有 億元的資金長(zhǎng)期沉淀。 就目前 ***市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房?jī)r(jià)格在 2300 元 /m2 左右，適用面積也在 90m2 左右 ,中 /小戶型銷售比較好 ,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。80100m2 約占 30％左右，大部分是 100m2 以上的戶型，達(dá)到 70％左右。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全 ，無車庫(kù)，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。 樓盤情況 近幾年， ***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花 園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。 2020 年， ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 平方米，比上年增加 平方米。 ***市住房市場(chǎng) 整體情況 “十五”期間， ***市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2001年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米，形成了商品房、廉租房、經(jīng) 濟(jì)適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為2%3%。 2020 年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總量居全國(guó)第 16 位，居中部六省第 4 位；增速居全國(guó)第 20位，居 中部六省第 5 位；占全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %，占中部六省經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %。其中住宅的銷售價(jià)格分別為 1249 元 /平方米、 1253元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達(dá)%，各年的增幅分別為 %、 %、 %、 %和 %。 2020 年上半年，全國(guó)地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。其中：新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住 房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國(guó)當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。 將購(gòu)房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組， 2000— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001— 8000 元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。而到 2020— 2020 年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在 億左右。由于土地供給彈性很小，房?jī)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化； REICO 工作室認(rèn)為， 2545 歲群體是購(gòu)買商品房的主要群體。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。 隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市人口增長(zhǎng)加快。同時(shí)，對(duì)購(gòu)買自住房且套型建筑面積 90 平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于 30％。該意見指出，“十一五”期間，將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計(jì)要占到 萬平方米，只有 萬平方米住房為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房。 2020 年９月１日起， ***市正式實(shí)施的《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國(guó)土部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用由政府承擔(dān)。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 2020 年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給 經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性 :一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房，是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。 1994 年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項(xiàng)費(fèi)用、限制利潤(rùn)率等一系列措施來降低成本。 1991 年 6 月，國(guó)務(wù)院在 《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)〔 1991〕 30 號(hào)文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動(dòng)下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。 建 限價(jià)商品房 價(jià)格由開發(fā)成本、稅金及利潤(rùn)三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。 ”其中提到的 “限套型 ”、 “限房?jī)r(jià) ”的普通商品住房，被稱作 “限價(jià)商品房 ”。 年均利潤(rùn)總額為 （） 萬元，年均所得稅 （） 萬元，年均稅后利潤(rùn) （） 萬元。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。下設(shè)行政辦公室、財(cái)務(wù)室、開發(fā)部、經(jīng)營(yíng)策劃部、工程部、銷售部。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以房地產(chǎn)開發(fā)為主兼營(yíng)物業(yè)管理。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。 資金籌措：企業(yè)自有資金 （） 萬元；銀行貸款 （） 萬元，均用于建設(shè)投資。 第二 章 政策及市場(chǎng)分析 一、 限價(jià)商品 房政策 概述 國(guó)家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中指出， “要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 建 限價(jià)商品房 限制主要來自利潤(rùn)方面。 宏觀政策 限價(jià)商品房 是我國(guó)住房體制改 革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。不過，在當(dāng)時(shí)的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場(chǎng)化的條件。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場(chǎng)化，必會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟(jì)適用房在 1998 年適時(shí)推出。 經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn) 住房商品化和市場(chǎng)化，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。 2020 年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 2020 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí) 行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信