【正文】 （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。 （ 3）規(guī)劃設(shè)計中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設(shè)施水平。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于 15 米。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 102m2 戶型： ①有兩個主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進門處，改善了客廳的景觀效果。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。北向結(jié)合廚房設(shè)計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便 于使用。 ②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。設(shè)置地漏以沖洗地面。南陽臺 (即生活陽臺 )挑出 作為客廳的延伸，將陽臺門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽臺內(nèi)可設(shè)置躺椅、運動健身器材等。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。 其它配套設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運站 布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強度等級均采用 C30。 五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計規(guī)范及依據(jù) (1)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001) (3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設(shè)單位設(shè)計要求 設(shè)計內(nèi)容 室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進入城市下水管網(wǎng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入 污水管道，排水管應(yīng)采用 PVC 管。 設(shè)計依據(jù) (1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001 版 ) (3)《山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DB304— 216— 1999 (4) 建設(shè) 單位設(shè)計要求 采暖設(shè)計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 （ 2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 （ 5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。 安裝工程設(shè)計節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP— R 管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計算。 （ 3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。 項目周邊環(huán)境 本項目建成后交通較為便利。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 — 60176。構(gòu)造簡單。 二、用地方案 土地權(quán)屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉(xiāng) ***，后出讓于該項目單位。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑物，其余多為荒地被垃圾覆蓋。為了滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國設(shè)置了城市房屋拆遷相關(guān)法律制度。 本項目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進行補償，共支付拆遷安置費用 萬元。 廚房垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 垃圾處理 生活污水通過管道排入城市污水管道，進行集中處理。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 工程建設(shè)其他費用 （ 1）本投資估算中土地使用費，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，分別計算建設(shè)項目取得土地使用權(quán)而支付的費用。 （ 5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項目基礎(chǔ)設(shè)施的費用。 （ 9）辦公及生活家具購置費：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費用。含建設(shè)期利息是 萬元，總投資 萬元。 融資方案 本項目所需資金為 萬元。見下表 75。 三、財務(wù)評價 評價依據(jù) （ 1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）國家現(xiàn)行的經(jīng)濟評價有關(guān)規(guī)定及參數(shù)； （ 3）國家現(xiàn)行的有關(guān)財務(wù)及稅收政策； （ 4）中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》； （ 5）建設(shè)單位及工程項目各有關(guān)專業(yè)提供的 相關(guān)資料。 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項目開發(fā)組織與銀行達成相關(guān) 協(xié)議，以便于個人購房者使用住房公積金購買住宅。售房收入見下表 76。 成本費用估算說明： （ 1）開發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價成本。工資及福利費估算見附表 6。依據(jù)項目工資福利費的 125%計取。 財務(wù)盈利能力分析 （ 1）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見附表 8，根據(jù) 該表計算的評價指標(biāo)為： 財務(wù)評價指標(biāo) 表 77 從以上計算指標(biāo)可以看出，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的盈利能力能滿足要求，經(jīng)濟效益良好，財務(wù)上是可行的。貸款償還期為 年（包括建設(shè)期一年）。詳見附表 9， 10， 11。 改革開放來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對滯后，商品房價格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房 價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。由于是市場經(jīng)濟方式運作，也容易調(diào)動投資者的投資積極性，促進住房建設(shè)的發(fā)展。 經(jīng)濟適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟增長起到了重要的作用。 從以下幾個角度看經(jīng)濟適用房的社會影響及效益： （ 1）從憲法角度看 我國憲法規(guī)定，社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。每個人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費、人工費和必要的稅費。目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。 住房是人類最基本的生存條件之一。作為政府，把“居者有其 屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂業(yè)之本，是對最廣大人民利益的有力維護。 （ 5）從社會公平角度看 解決中低收入家庭的住房問題是體現(xiàn)社會公平的一個重要方面。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是 ***市經(jīng)濟發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟適用房的建設(shè)有力地促進 ***市社會主義和諧社會的建設(shè)。該項目符合國家宏觀調(diào)控政策要求 ,符合 ***市發(fā)展規(guī)劃。項目的建設(shè)是必要的、可行的。 ***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項目開發(fā)單位 ***公司落實到位。各項指標(biāo)均達到了國家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。 ***市經(jīng)濟適用房的建設(shè)促進了人們的安居樂業(yè)。經(jīng)濟適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會發(fā)展的福祉，使其享 受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會 公平性。 （ 4）從城鎮(zhèn)化角度看 目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)面對著不斷擴張的“真實需求”：一是經(jīng)濟房因其“經(jīng)濟適用”而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的賣方市場，成為經(jīng)濟發(fā)展中的焦點；二是我國每年城鎮(zhèn)化率超過 %，這將帶來城市人口的加快增長，也就引致了 住房需求的加快增長。此住房制度尤其是經(jīng)濟適用房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過“扶持弱勢群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。但同時也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢。 （ 2）從和諧社會角度看 實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。”《憲法》第七條規(guī)定：國有經(jīng)濟，即全民所有制經(jīng)濟，是國有經(jīng)濟的主導(dǎo)力量 。建設(shè)經(jīng)濟適用房可以解 決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，并進而促進社會公平，增加社會福利。 二、社會影響 經(jīng)濟適用房建設(shè)的宏觀影響 經(jīng)濟適用房制度表現(xiàn)為以保開發(fā)商“微 利原則”激活建設(shè)市場，達到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟性和適用性”擴大內(nèi)需刺激消費。建立以經(jīng)濟適用住房，一方面政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費、信貸等方面給予政策性扶持，通過清理不合理收費，理順經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成，控制住房價格，使經(jīng)濟適用住房的價格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。 建設(shè)社會主義和諧社會，絕不允許讓部分低收入人群站在社會普遍發(fā)展之外，享受不到社會發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒有，基本的住房需求都不能滿足。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第 2 年起小于 60%?？疾祉椖坑嬎闫趦?nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算借款償還期。盈余公積金按稅后利潤的 10%計取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤的 5%計取。 （ 5）在計算期，固定資產(chǎn)借款利息計入總成本費用。 （ 2）本項目不形成固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。 收入、銷售稅金及附加估算見附表 2。 評價按保守估計：第二年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 財務(wù)評價采用新建項目的評價方法，評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，采用現(xiàn)行價格，分析計算項目的效益和成本費用，進行編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)、考察項目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價）。 其它 從第二年開始，房屋開始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤。 已經(jīng)通過劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補償費及拆遷安置費 萬元；第一年住宅均可完工，保守估計高層住宅價格為 2550 元 /平方米。 自有資金的籌措為 萬元，占總資金比例為 %。 投資估算表 項目建設(shè)總投資估算匯總表（見表 71）； 建設(shè)投資估算表（見表 72）； 主要建構(gòu)筑物造價一覽表（ 73） 其它費用估算表（見表 74）； 分年投資計劃與資金籌措表詳見附表 1。 （ 7）人防工程易地建設(shè)費是指在修建民用建筑時，同時修建戰(zhàn)時可用于防空的 地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下 室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過人防主管部門驗收并經(jīng)過補修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門繳納異地建設(shè)費。 （ 3）勘察設(shè)計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘察費、設(shè)計費、施工圖預(yù)算費等。 第七章 經(jīng)濟分析 一、投資估算 投資估算編制依據(jù) （ 1）根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（ 2020） 86 號； （ 3）其他費用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2002）； （ 4）業(yè)主提供的有關(guān)資料； （ 5）編制單位掌握的資料。 為了維護社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營造“文明、衛(wèi)生、整 潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類。 二、環(huán)境影響及措施 垃圾數(shù)量預(yù)測 根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時間情況以及發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測生活垃圾量為 *天。 紙類：包括書報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。 第六章 環(huán)境分析 一、 污染物分析 該項目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 本次拆遷的法律依據(jù)有： 國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補助與補償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》 二、原則 評估原則 在征地拆遷過程中應(yīng)做到客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循下列原則：