【正文】 米。廚廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 102m2 戶型： ①有兩個主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進門處，改善了客廳的景觀效果。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風條件。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。北向結(jié)合廚房設計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便于使用。 ②大臥室設置在南向，小臥室設置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風采光良好。在門廳中設置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進戶直接入客廳污染 室內(nèi)環(huán)境的缺陷。設置地漏以沖洗地面。南陽臺 (即生活陽臺 )挑出 作為客廳的延伸，將陽臺門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積 ，陽臺內(nèi)可設置躺椅、運動健身器材等。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關系。 其它配套設施 垃圾轉(zhuǎn)運站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強度等級均采用 C30。 五、配套設施 給排水方案 設計規(guī)范及依據(jù) (1)《建筑給排水設計規(guī)范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001) (3)《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設計規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設計規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設單位設計要求 設計內(nèi)容 室內(nèi)外給排水及消防用水設計。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進入城市下水管網(wǎng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應采用 PVC 管。 設計依據(jù) (1)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001 版 ) (3)《山西省民用建筑節(jié)能設計標準》 DB304— 216— 1999 (4) 建設單位設計要求 采暖設計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 （ 2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 （ 5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。 安裝工程設計節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP— R 管，地溝內(nèi) 及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設，并加保溫層，保溫層厚度嚴格計算。 （ 3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。 項目周邊環(huán)境 本項目建成后交通較為便利。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 — 60176。構(gòu)造簡單。 二、用地方案 土地權(quán)屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉(xiāng) ***，后出讓于該項目單位。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑 物，其余多為荒地被垃圾覆蓋。為了滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國設置了城市房屋拆遷相關法律制度。 本項目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進行補償，共支付拆遷安置費用 萬元。 廚房垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 垃圾處理 生活污水通過管道排入城市污水管道，進行集中處理。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 工程建設其他費用 （ 1）本投資估算中土地使用費，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及《城市房屋拆 遷管理條例》規(guī)定，分別計算建設項目取得土地使用權(quán)而支付的費用。 （ 5）城市基礎設施配套費指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于 完善該項目基礎設施的費用。 （ 9）辦公及生活家具購置費：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費用。含建設期利息是 萬元，總投資 萬元。 融資方案 本項目所需資金為 萬元。見下表 75。 三、財務評價 評價依據(jù) （ 1）國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）國家現(xiàn)行的經(jīng)濟評價有關規(guī)定及參數(shù)； （ 3）國家現(xiàn)行的有關財務及稅收政策； （ 4）中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》； （ 5）建設單位及工程項目各有關專業(yè)提供的相關資料。 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項目開發(fā)組織與銀行達成相關協(xié)議，以便于個人購房者使用住房公積金購買住宅。售房收入見下表 76。 成本費用 估算說明： （ 1）開發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價成本。工資及福利費估算見附表 6。依據(jù)項目工資福利費的 125%計取。 財務盈利能力分析 （ 1）財務現(xiàn)金流量表（全部投資）見附表 8，根據(jù)該表計算的評價指標為： 財務評價指標 表 77 從以上計算指標可以看出，財務內(nèi)部收益率高于基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明項目的盈利能力能滿足要 求，經(jīng)濟效益良好，財務上是可行的。貸款償還期為 年（包括建設期一年）。詳見附表 9， 10， 11。 改革開放來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對滯后，商品房價格上升較快等原因，導致居民的收入與住房價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。由于是市場經(jīng)濟方式運作，也容易調(diào)動投資者的投資積極性， 促進住房建設的發(fā)展。 經(jīng)濟適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟增長起到了重要的作用。 從以下幾個角度看經(jīng)濟適用房的社會影響及效益： （ 1）從憲法角度看 我國憲法規(guī)定，社會主義經(jīng)濟制度的基礎是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。每個人都應擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費、人工 費和必要的稅費。目前，我國改革發(fā)展正處在一個關鍵時期。 住房是人類最基本的生存條件之一。作為政府，把“居者有其屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂業(yè)之本，是對最廣大人民利益的有力維護。 （ 5）從社會公平角度看 解決中低收入家庭的住房問題是體現(xiàn)社會公平的一個重要方面。 房地產(chǎn)業(yè) 是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是 ***市經(jīng)濟發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟適用房的建設有力地促進 ***市社會主義和諧社會的建設。該項目符合國家宏觀調(diào)控政策要求 ,符合 ***市發(fā)展規(guī)劃。項目的建設是必要的、可行的。 ***經(jīng)濟適用住房建設項目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項目開發(fā)單位 ***公司落實到位。各項指標均達到了國家及地方要求標準。 ***市經(jīng)濟適用房的建設促進了人們的安居樂業(yè)。經(jīng)濟適用房的建設提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會發(fā)展的福祉，使其享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會公平性。 （ 4）從城鎮(zhèn)化角度看 目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)面對著不斷擴張的“真實需求”：一是經(jīng)濟房因其“經(jīng)濟適用”而出現(xiàn)了供不應求的賣方市場，成為經(jīng)濟發(fā)展中的焦點；二是我國每年城鎮(zhèn)化率超過 %，這將帶來城市人口的加快增長，也就引致了住房需求的加快增長。此住房制度尤其是經(jīng)濟適用房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過“扶持弱勢群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。但同時也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢。 （ 2）從和諧社會角度看 實現(xiàn)社會和諧、建設和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。”《憲法》第七條規(guī)定：國有經(jīng)濟，即全民所有制經(jīng)濟，是國有經(jīng)濟的主導力量。建設經(jīng)濟適用房可以解決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，并進而促進社會公平，增加社會福利。 二、社會影響 經(jīng)濟適用房建設的宏觀影響 經(jīng)濟適用房制度表現(xiàn)為以保開發(fā)商“微利原則”激活建設市場，達到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟性和適用性”擴大內(nèi)需刺激消費。建立以經(jīng)濟適用住房，一方面政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費、信貸等方面給予政策性扶持，通過清理不合理收費，理順經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成，控制住房價格，使經(jīng)濟適用住房的價格基本能適應廣大中低收入家庭的住房需求。 建設社會主義和諧社會，絕不允許讓部分低收 入人群站在社會普遍發(fā)展之外，享受不到社會發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒有，基本的住房需求都不能滿足。從資產(chǎn)負債表可以看出，資產(chǎn)負債率從第 2 年起小于 60%?？疾祉椖坑嬎闫趦?nèi)各年的財務狀況及償債能力，并計算借款償還期。盈余公積金按稅后利潤的 10%計取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤的 5%計取。 （ 5）在計算期，固定資產(chǎn)借款利息計入總成本費用。 （ 2）本項目不形成固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。 收入、銷售稅金及附加估算見附表 2。 評價按保守估計：第二 年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 財務評價采用新建項目的評價方法，評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，采用現(xiàn)行價 格，分析計算項目的效益和成本費用，進行編制財務報表、計算財務評價指標、考察項目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價）。 其它 從第二年開始，房屋開始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤。 已經(jīng)通過劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補償費及拆遷安置費 萬元；第一年住宅均可完工，保守估計高層住宅價格為 2550 元 /平方米。 自有資金的籌措為 萬元，占總資金比例為 %。 投資估算表 項目建設總投資估算匯總表（見表 71）； 建設投資估算表（見表 72）； 主要建構(gòu)筑物造價一覽 表（ 73） 其它費用估算表（見表 74）； 分年投資計劃與資金籌措表詳見附表 1。 （ 7）人防工程易地建設費是指在修建民用建筑時，同時修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當?shù)厝朔乐鞴懿块T批準可不建設防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過人防主管部門驗收并經(jīng)過補修或返工仍不合格的，由建設單位向所在地人防主管部門繳納異地建設費。 （ 3）勘察設計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘察費、設計費、施工圖預算費等。 第七章 經(jīng)濟分析 一、投資估算 投資估算編制依據(jù) （ 1）根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標字（ 2020） 86 號； （ 3）其他費用依據(jù)《山西省建設工程其他費用標準》（ 2002）； （ 4）業(yè)主提供的有關資料； （ 5）編制單位掌握的資料。 為了維護社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐 、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類。 二、環(huán)境影響及措施 垃圾數(shù)量預測 根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)有的時間情況以及發(fā)展態(tài)勢，預測生活垃圾量為 *天。 紙類：包括書報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。 第六章 環(huán)境分析 一、污染物分析 該項目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 本次拆遷的法律依據(jù)有： 國務院《城市房屋拆遷管理條例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》 建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》 二、原則 評估原則 在征地拆遷過程中應做到客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應遵循下列原則： （ 1）合法原則，即要求評估應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等； （ 2）最佳使用原則最佳使用原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng) 濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，