【正文】 塵；（2）優(yōu)化施工流程，提高工作效率，建設(shè)材料浪費(fèi)，在施工中選擇排放較少的操作方式進(jìn)行營(yíng)銷過(guò)程中的低碳生活宣傳在營(yíng)銷推廣過(guò)程中將日常生活節(jié)約、節(jié)能減排，裝修等過(guò)程中的低碳生活概念向客戶做積極的宣傳。另外，對(duì)本項(xiàng)目的報(bào)建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請(qǐng)和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售。三、銷售風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房屋銷售、成本控制以及社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的變化。若要預(yù)售，則售價(jià)就會(huì)被壓得較低。目前，該區(qū)域已有較多的房地產(chǎn)樓盤(pán)都開(kāi)發(fā)有商業(yè)鋪面，樓盤(pán)銷售競(jìng)爭(zhēng)較激烈。本項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面該地塊緊鄰城市經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心，與麗江古城和麗江黑龍?zhí)豆珗@近在咫尺，未來(lái)發(fā)展空間巨大。因此要有一套較成熟的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略，做好形象宣傳，提升項(xiàng)目的價(jià)值。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶風(fēng)險(xiǎn)提高。二、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在本區(qū)域開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但以往各種案例表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素越多，所以應(yīng)盡早推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)。因此，在處理過(guò)程中，要注重把握政策依據(jù)。結(jié)合本項(xiàng)目的自然特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)研究，本項(xiàng)目是通過(guò)如下方式引入低碳經(jīng)濟(jì)措施，現(xiàn)實(shí)節(jié)能減排的效果。2010年，節(jié)能減排已經(jīng)以“低碳經(jīng)濟(jì)”的嶄新概念出現(xiàn)在我們的生活當(dāng)中。第十章 項(xiàng)目建筑節(jié)能減排措施一、項(xiàng)目引入節(jié)能減排的原因黨中央提出要把我國(guó)建設(shè)成為節(jié)約型社會(huì)，胡錦濤總書(shū)記、溫家寶總理相繼提出要建成節(jié)能型住宅和公用建筑，這是根據(jù)我國(guó)資源緊張、能源不足、浪費(fèi)較大和結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)狀提出來(lái)的。規(guī)劃區(qū)外道路上有市政消防管網(wǎng)保護(hù)。 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果見(jiàn)下表：項(xiàng)目擬采取的治理措施及預(yù)期效果類型內(nèi)容排放源污染物名稱治理措施預(yù)期治理效果大氣污染物施工期間場(chǎng)地內(nèi)及周圍施工粉塵施工場(chǎng)地及運(yùn)輸?shù)缆窞⑺疁p少粉塵污染水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥進(jìn)入城市污水處理廠進(jìn)行深度處理達(dá)標(biāo)排放固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工場(chǎng)地生活垃圾建筑垃圾有完善的制度，分類回收，專人清運(yùn)至市政垃圾處理場(chǎng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔整齊，無(wú)固體廢棄物污染噪聲科學(xué)而完善的施工作業(yè)時(shí)間，禁止在夜間施工，控制施工噪聲生態(tài)環(huán)境設(shè)立綠化景觀和中心綠地，形成綠色生態(tài)，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境其它四、水土保持措施 本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)大型的土石方工程，建設(shè)對(duì)目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水土保持影響較小。 本項(xiàng)目為居住小區(qū)，因此不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)廢氣，不會(huì)對(duì)麗江的大氣環(huán)境造成污染。三、項(xiàng)目擬采取的治理措施和預(yù)期效果環(huán)境污染的治理 本項(xiàng)目中所產(chǎn)生的污染物，通過(guò)集中收集和有效組織，形成一定程度的體系，并有市政基礎(chǔ)設(shè)施支持，環(huán)境保護(hù)設(shè)施可有序進(jìn)行。 ④、固體廢棄物的影響：運(yùn)行中因生活活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物，集中收集清運(yùn)。 ②、對(duì)地表水的影響：運(yùn)行期間，因生活活動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生一定量的生活污水、廢水，在其中含有BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥等，由區(qū)域建筑內(nèi)排污系統(tǒng)收集、匯聚，并由化糞池初步分解處理后，排入市政排污管道，到達(dá)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。施工時(shí)人工作業(yè)程度較高，機(jī)械化程度低，控制夜間施工后，對(duì)周圍的環(huán)境影響不大。主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況可參下表主要污染物及預(yù)計(jì)排放量類型內(nèi)容排放源頭污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量排放濃度及排放量大氣污染物施工期間場(chǎng)地周圍施工粉塵少量少量水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、SS、殘留農(nóng)藥化肥等少量少量固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)生活垃圾和建筑垃圾少量少量噪聲規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)施工噪聲生活噪聲及交通噪聲施工階段有生產(chǎn)噪聲、后期為規(guī)劃區(qū)道路交通噪聲其它施工期間環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析 ①、對(duì)空氣環(huán)境的影響：施工期間會(huì)產(chǎn)生一些粉塵、煙氣等有害物質(zhì)；該類物質(zhì)為無(wú)組織不連續(xù)排放，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生短期影響。②、水環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水系水體為水環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》‘《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。該地塊對(duì)外交通主要利用新建的雪山路南行200米至福慧路（直通至長(zhǎng)水路），雪山路將是南北貫穿麗江城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢(shì)，很快將變成麗江居民的休閑散步好去處。23180。59180。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益一般。（由于車位銷售額小，對(duì)項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)）（3）成本盈虧點(diǎn)分析在保持方案中銷售價(jià)格不變、銷售周期不變的情況下，%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。：具體優(yōu)化方法有：分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)、向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力、及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。216。（1）項(xiàng)目融資渠道216。項(xiàng)目各期成本支出表　2011年2012年合計(jì)一季度二季度三季度4季度一季度二季度土地費(fèi)用 　　　　　 前期費(fèi)用 　　　　 工程費(fèi)用　 推廣費(fèi)　 　 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年一季度二季度三季度4季度一季度二季度1現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出成本支出銷售稅費(fèi)3稅前凈現(xiàn)金流量4所得稅5稅后凈現(xiàn)金流量6累計(jì)凈現(xiàn)金流量注：項(xiàng)目從2010年11月開(kāi)始計(jì)算開(kāi)發(fā)周期，但本表計(jì)算從2011年1月開(kāi)始進(jìn)行計(jì)算，2010年的支出計(jì)入2011年1月發(fā)生?！对颇鲜∈姓こ滔牧慷~》《云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》《云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》《云南省施工臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法》《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》預(yù)、決算編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)施工圖審查費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)用的10%計(jì)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)、其他假設(shè)費(fèi)之和的5%計(jì)1《價(jià)格信息》麗江價(jià)格套用二、項(xiàng)目投資成本：成本估算表序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目單位估算數(shù)量估算單價(jià)估算金額 （元）一土地費(fèi)用畝 52,200, 二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)前期費(fèi)用　 3,554,1 項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng) 160,60,2 可研報(bào)告編制費(fèi) 項(xiàng) 1120,120,3 項(xiàng)目前期評(píng)估、審查費(fèi) 項(xiàng) 190,90,4 環(huán)境影響咨詢費(fèi) 項(xiàng) 160,60,5 交通影響咨詢費(fèi) 　 41,6地震度檢測(cè)及壓覆礦產(chǎn)評(píng)估 ㎡ 53,7 勘察費(fèi) 萬(wàn)元 320,8 規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 426,9 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 640,10 人防工程設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 26,11 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) ㎡ 320,12圖紙審查費(fèi) ㎡ 160,13工程招標(biāo)代理費(fèi) 項(xiàng) 100,100,14工程造價(jià)咨詢費(fèi) 萬(wàn)元 5‰433,15實(shí)體檢測(cè)費(fèi) ㎡ 53,16室內(nèi)環(huán)境費(fèi)檢測(cè)費(fèi) ㎡ 53,17沉降觀測(cè)費(fèi) ㎡ 37,18防雷接地觀測(cè)費(fèi) ㎡ 26,19房屋面積測(cè)繪 ㎡ 186,20購(gòu)房合同審驗(yàn) ㎡ 130,21綜合管網(wǎng)測(cè)繪費(fèi) ㎡ 26,22聲響檔案資料費(fèi) ㎡ 26,23項(xiàng)目結(jié)算審核費(fèi) ㎡ 106,24竣工檔案資料保管費(fèi) ㎡ 53,三 工程直接費(fèi)用（建安成本） 　 1,86,738,1前期工程費(fèi)㎡ 1,280, 施工三通一平工程費(fèi) ㎡ 800,臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ㎡ 266,臨時(shí)施工用電工程費(fèi) ㎡ 106,臨時(shí)施工用水工程費(fèi) ㎡ 26,臨時(shí)施工道路工程費(fèi) ㎡ 53,道路開(kāi)口費(fèi) ㎡ 26,市政配套費(fèi) ㎡ 　　 2配套工程費(fèi)　 6,362, 供水系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 2,400, 供電系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 3,201, 供氣系統(tǒng)工程費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) 戶 3, 太陽(yáng)能工程費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) ㎡ 3, 可視對(duì)講設(shè)備及安裝費(fèi)(此費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)) 戶 2, 道閘系統(tǒng)設(shè)備及安裝費(fèi) 套 100,200, 背景音樂(lè)設(shè)備及安裝費(fèi) ㎡ 266, 小區(qū)照明及公共照明工程費(fèi) ㎡ 266, 安防系統(tǒng)工程費(fèi) ㎡ 3, 中水處理系統(tǒng)工程費(fèi) 項(xiàng) 1,200, 住宅有線數(shù)字電視及寬帶 戶 小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) ㎡ 26,3建筑工程費(fèi)㎡ 1,73,453, 住宅 ㎡ 1,35,441, 商業(yè) ㎡ 1,14,431, 地下部分 ㎡ 2,23,580,4室外及附屬工程 ㎡ 5,642, 景觀、道路設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 106,場(chǎng)地、道路及室外工程 ㎡ 4,640,室外給排水管網(wǎng)工程 ㎡ 696,泵房設(shè)備 項(xiàng) 200,200,四推 廣 費(fèi)元207382000%5184550五管理費(fèi)用萬(wàn)元9,2,705,六財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元5,10,000,七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元9,2,705,八開(kāi)發(fā)總費(fèi)用　　 162,969,項(xiàng)目總投資約162,969,三、銷售分析，項(xiàng)目于2011年8月開(kāi)始銷售，銷售周期8個(gè)月，結(jié)合低價(jià)入市、住宅先銷的銷售原則， 。項(xiàng)目工程建設(shè)總周期20個(gè)月。2012年3月的下半旬到五月兩個(gè)月半內(nèi)完成是外粉刷、裝飾和安裝工程。規(guī)劃報(bào)批通過(guò)后4月底完成施工圖設(shè)計(jì)工作進(jìn)入設(shè)計(jì)審圖階段（預(yù)計(jì)半月），在此階段可以同時(shí)展開(kāi)施工投標(biāo)的準(zhǔn)備工作（由建設(shè)方進(jìn)行施工圖預(yù)算），設(shè)計(jì)審圖通過(guò)即可以進(jìn)行施工招投標(biāo)，施工招投標(biāo)結(jié)束即辦理“施工許可證”。三、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排分前期準(zhǔn)備和后期施工、營(yíng)銷。分別落實(shí)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的“前期準(zhǔn)備和后期施工、營(yíng)銷”幾項(xiàng)工作。施工建設(shè)包括施工準(zhǔn)備、工程發(fā)包、設(shè)備材料選型、施工管理及外部環(huán)境協(xié)調(diào)。該企業(yè)的前身即為麗江華首房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在麗江成功開(kāi)發(fā)了“華首上領(lǐng)”住宅小區(qū)，公司有一整套切實(shí)可行的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度、獎(jiǎng)懲制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行，做到由規(guī)章制度來(lái)管理，使企業(yè)組織得以良好的運(yùn)作，這是培養(yǎng)一只高效、團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、創(chuàng)新隊(duì)伍的關(guān)鍵。消火栓布置在各道路、建筑物、道路交叉口處，以滿足室外消防的要求。再針對(duì)不同的建筑單體通過(guò)DN65或者DN80的給水管引至室內(nèi)。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。八、項(xiàng)目道路、車位規(guī)劃為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求以及本地塊四周環(huán)路，規(guī)劃東南側(cè)和西東北側(cè)各設(shè)地下停車入口，盡可能滿足人車分流。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，消費(fèi)者評(píng)價(jià)戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。為展示主人的社會(huì)地位、個(gè)人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部?jī)?yōu)化，滿足其對(duì)禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計(jì)將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。墻體材料及表面質(zhì)感 考慮到地區(qū)雨水較多，而且酸堿度較高的特點(diǎn)，外墻材料選用防酸堿腐蝕、防老化的耐久材料，在質(zhì)感上兼顧厚重的文化品位。建筑色彩 以采用較清淡明快的漿黃調(diào)和色為主基調(diào)，配以白、淺灰、淡姜黃等較鮮艷的色調(diào)。六、項(xiàng)目建筑風(fēng)格