【正文】 宅小區(qū)，公司有一整套切實(shí)可行的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度、獎(jiǎng)懲制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行，做到由規(guī)章制度來(lái)管理，使企業(yè)組織得以良好的運(yùn)作，這是培養(yǎng)一只高效、團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、創(chuàng)新隊(duì)伍的關(guān)鍵。分別落實(shí)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的“前期準(zhǔn)備和后期施工、營(yíng)銷”幾項(xiàng)工作。規(guī)劃報(bào)批通過(guò)后4月底完成施工圖設(shè)計(jì)工作進(jìn)入設(shè)計(jì)審圖階段（預(yù)計(jì)半月），在此階段可以同時(shí)展開(kāi)施工投標(biāo)的準(zhǔn)備工作（由建設(shè)方進(jìn)行施工圖預(yù)算），設(shè)計(jì)審圖通過(guò)即可以進(jìn)行施工招投標(biāo)，施工招投標(biāo)結(jié)束即辦理“施工許可證”。項(xiàng)目工程建設(shè)總周期20個(gè)月。項(xiàng)目各期成本支出表　2011年2012年合計(jì)一季度二季度三季度4季度一季度二季度土地費(fèi)用 　　　　　 前期費(fèi)用 　　　　 工程費(fèi)用　 推廣費(fèi)　 　 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年一季度二季度三季度4季度一季度二季度1現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出成本支出銷售稅費(fèi)3稅前凈現(xiàn)金流量4所得稅5稅后凈現(xiàn)金流量6累計(jì)凈現(xiàn)金流量注：項(xiàng)目從2010年11月開(kāi)始計(jì)算開(kāi)發(fā)周期，但本表計(jì)算從2011年1月開(kāi)始進(jìn)行計(jì)算，2010年的支出計(jì)入2011年1月發(fā)生。216。（由于車位銷售額小，對(duì)項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)）（3）成本盈虧點(diǎn)分析在保持方案中銷售價(jià)格不變、銷售周期不變的情況下，%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。59180。該地塊對(duì)外交通主要利用新建的雪山路南行200米至?；勐罚ㄖ蓖ㄖ灵L(zhǎng)水路），雪山路將是南北貫穿麗江城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢(shì)，很快將變成麗江居民的休閑散步好去處。主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況可參下表主要污染物及預(yù)計(jì)排放量類型內(nèi)容排放源頭污染物名稱處理前產(chǎn)生濃度及產(chǎn)生量排放濃度及排放量大氣污染物施工期間場(chǎng)地周圍施工粉塵少量少量水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、SS、殘留農(nóng)藥化肥等少量少量固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)生活垃圾和建筑垃圾少量少量噪聲規(guī)劃區(qū)內(nèi)及施工場(chǎng)地內(nèi)施工噪聲生活噪聲及交通噪聲施工階段有生產(chǎn)噪聲、后期為規(guī)劃區(qū)道路交通噪聲其它施工期間環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析 ①、對(duì)空氣環(huán)境的影響：施工期間會(huì)產(chǎn)生一些粉塵、煙氣等有害物質(zhì)；該類物質(zhì)為無(wú)組織不連續(xù)排放，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生短期影響。 ②、對(duì)地表水的影響：運(yùn)行期間，因生活活動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生一定量的生活污水、廢水，在其中含有BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥等，由區(qū)域建筑內(nèi)排污系統(tǒng)收集、匯聚，并由化糞池初步分解處理后，排入市政排污管道，到達(dá)污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。三、項(xiàng)目擬采取的治理措施和預(yù)期效果環(huán)境污染的治理 本項(xiàng)目中所產(chǎn)生的污染物，通過(guò)集中收集和有效組織，形成一定程度的體系，并有市政基礎(chǔ)設(shè)施支持，環(huán)境保護(hù)設(shè)施可有序進(jìn)行。 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果見(jiàn)下表：項(xiàng)目擬采取的治理措施及預(yù)期效果類型內(nèi)容排放源污染物名稱治理措施預(yù)期治理效果大氣污染物施工期間場(chǎng)地內(nèi)及周圍施工粉塵施工場(chǎng)地及運(yùn)輸?shù)缆窞⑺疁p少粉塵污染水污染物施工污水、廢水生活污水、廢水BODCODcr、動(dòng)植物油、固體懸浮物、殘留農(nóng)藥及化肥進(jìn)入城市污水處理廠進(jìn)行深度處理達(dá)標(biāo)排放固體廢棄物規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工場(chǎng)地生活垃圾建筑垃圾有完善的制度，分類回收，專人清運(yùn)至市政垃圾處理場(chǎng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔整齊，無(wú)固體廢棄物污染噪聲科學(xué)而完善的施工作業(yè)時(shí)間，禁止在夜間施工，控制施工噪聲生態(tài)環(huán)境設(shè)立綠化景觀和中心綠地，形成綠色生態(tài)，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境其它四、水土保持措施 本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)大型的土石方工程，建設(shè)對(duì)目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水土保持影響較小。第十章 項(xiàng)目建筑節(jié)能減排措施一、項(xiàng)目引入節(jié)能減排的原因黨中央提出要把我國(guó)建設(shè)成為節(jié)約型社會(huì)，胡錦濤總書(shū)記、溫家寶總理相繼提出要建成節(jié)能型住宅和公用建筑，這是根據(jù)我國(guó)資源緊張、能源不足、浪費(fèi)較大和結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)狀提出來(lái)的。結(jié)合本項(xiàng)目的自然特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)研究，本項(xiàng)目是通過(guò)如下方式引入低碳經(jīng)濟(jì)措施，現(xiàn)實(shí)節(jié)能減排的效果。二、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在本區(qū)域開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但以往各種案例表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，市場(chǎng)可變因素越多，所以應(yīng)盡早推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。本項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面該地塊緊鄰城市經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心，與麗江古城和麗江黑龍?zhí)豆珗@近在咫尺，未來(lái)發(fā)展空間巨大。若要預(yù)售，則售價(jià)就會(huì)被壓得較低。另外，對(duì)本項(xiàng)目的報(bào)建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請(qǐng)和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售。而住宅小區(qū)如何實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、實(shí)現(xiàn)低碳、實(shí)現(xiàn)真正的適居，也成了一個(gè)新的課題。 各單元房樓梯間內(nèi)各層都有手提式滅火器配備，提供快速可靠的滅火及自救保障。項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施和預(yù)期效果 本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的保護(hù)，主要通過(guò)對(duì)施工期間施工粉塵、施工垃圾和施工廢水的控制，盡量減小污染程度和范圍，減少施工對(duì)環(huán)境的污染。公共區(qū)域及綠化環(huán)境由專人負(fù)責(zé)清掃。 ⑤、對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響：規(guī)劃區(qū)原為荒地，原有的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高，新的建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境影響不大。④、噪聲保護(hù)目標(biāo) 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)范圍為噪聲保護(hù)對(duì)象，執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。31180。在較為不利的環(huán)境下，也能獲得有一定的的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。（由于車位銷售額小，對(duì)項(xiàng)目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個(gè)），方可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保本盈利。216。銷售稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅及附加*%=（2）土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)繳*1%=銷售純收入：=四、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目總體收益 。至此項(xiàng)目建設(shè)工作結(jié)束。本項(xiàng)目計(jì)劃從2010年11月開(kāi)始進(jìn)行前期準(zhǔn)備，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)度按照12月計(jì)算。使整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程都處于項(xiàng)目管理公司的管理和控制范圍內(nèi)。排水管的布設(shè)原則為：依托道路、順應(yīng)地勢(shì)、就近排放。設(shè)計(jì)地下室停車位。在戶型布局上堅(jiān)持以下原則：根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)需要，結(jié)合本小區(qū)消費(fèi)群體生活習(xí)慣、審美價(jià)值和社會(huì)層次的特點(diǎn)，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個(gè)性化要求，確保戶型的均好性。小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設(shè)計(jì)利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽(yáng)植物以及現(xiàn)有植被的合理布局來(lái)點(diǎn)綴小區(qū)的多彩層次色調(diào)。五、項(xiàng)目景觀規(guī)劃本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)遵循景物與建筑相結(jié)合的原則。容積率 ％小區(qū)公建配套設(shè)施：變配電房、垃圾站、門衛(wèi)、會(huì)所等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注總用地面積m223200規(guī)劃建筑面積地上部分m2地下部分m211790住宅總套數(shù)套414多室戶型套數(shù)套210 公寓戶型套數(shù)套204建筑占地面積m2建筑密度%容積率%綠地率%地下固定停車位個(gè)190項(xiàng)目總平面布置圖（概念）三、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為：麗江失地農(nóng)民安置地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要進(jìn)行商品住宅、配套商業(yè)以及會(huì)所等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。配套完善 配套設(shè)施的完善是本小區(qū)的一大特點(diǎn)，小區(qū)入口將建設(shè)大型特色綠化廣場(chǎng)、與小區(qū)人文、休閑、體育、娛樂(lè)和服務(wù)設(shè)施構(gòu)成小區(qū)的特色和品質(zhì)的提升。實(shí)施本小區(qū)方案策劃，在確保規(guī)劃要求、滿足小區(qū)主題概念的前提下，運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，使之和諧和升華，創(chuàng)造一種“居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦”的生活意境。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目地塊位于古城區(qū)次中心地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為麗江市和周邊地區(qū)政府部門的公務(wù)員以及做生意、外地旅游地產(chǎn)投資的中高層消費(fèi)群。目前市場(chǎng)上最多的是傳統(tǒng)型，這與本市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)，隨著商品住宅主力消費(fèi)群體對(duì)新產(chǎn)品的認(rèn)知，現(xiàn)在已向中級(jí)階層轉(zhuǎn)化，除講究實(shí)用外，在精神、文化基礎(chǔ)和景觀要求上都成為住宅的主要主題。（8）項(xiàng)目周邊發(fā)展?jié)摿Ψ治?發(fā)展定位屬城市規(guī)劃二類用地，將建設(shè)集居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán) 。該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約100000萬(wàn)平方米，1~3層為商鋪，4~6層為電梯公寓。該項(xiàng)目由云南金凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，屬現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。該項(xiàng)目是由麗江市投資公司和麗江金川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅實(shí)力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：魚(yú)米河商業(yè)街、香江花園等項(xiàng)目。（3）市政配套設(shè)施 給排水：該地塊用水有水廠提供管徑為200毫米的給水管可直接接入。本文通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的兩塊商業(yè)用地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)的比較，依據(jù)華首上領(lǐng)??；奂言穮^(qū)域當(dāng)?shù)啬壳暗氖袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略的初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和后期探討對(duì)該兩塊土地進(jìn)行住宅部分商業(yè)鋪面開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%，%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。而面積大都在100140平方米之間。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。同比下降54%。其中：，同比增長(zhǎng)44%；，％；，%。八大類商品價(jià)格“七漲一跌”， 食品價(jià)格上漲成為拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上揚(yáng)的首要因素。%。16月投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，%，其中: ，%，%，%。2）、工業(yè)恢復(fù)性增長(zhǎng)明顯。,%。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)影響截止2008年6月底，由于動(dòng)蕩的國(guó)際金融市場(chǎng)、美元持續(xù)疲軟、國(guó)際大宗商品市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國(guó)家金融動(dòng)蕩，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，汽車、旅游、通信、健身等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，廉租房和限價(jià)商品住房建設(shè)加快。改革開(kāi)放積極推進(jìn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2009年全國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。安排失地農(nóng)民住房問(wèn)題以及社區(qū)失地后獲取補(bǔ)償?shù)男枰?。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施），容積率，建筑密度30%，綠化率不低于35%。對(duì)項(xiàng)目投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行評(píng)價(jià)。麗江 “華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言2003年，中央政府批準(zhǔn)麗江撤地設(shè)市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。根據(jù)麗江市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。該區(qū)域近年來(lái)已經(jīng)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側(cè)，進(jìn)行改造和適應(yīng)新城市發(fā)展的開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)成必然。能源資源節(jié)約成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。文化、旅游、體育等事業(yè)發(fā)展加快。以上資料表明，雖房?jī)r(jià)在幾個(gè)大城市出現(xiàn)小幅下降，但國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行普通住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)看：,%。%；其中：，%；牛奶產(chǎn)量2098噸，%。3）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，新開(kāi)工項(xiàng)目增加。16月份，%，其中：，%；，%。%，%。三、麗江市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一） 麗江房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析麗江2010年上半年固定資產(chǎn)投資情況，%。房屋施工面積195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)151%；商品房銷售面積為52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)246%，商品房銷售額為13億元，同比增長(zhǎng)266%。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。 從樓盤環(huán)境來(lái)看：由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，近年來(lái)麗江市市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為3200元，%的購(gòu)房者的家庭月總收入