【正文】 3 第一 章 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 一 .城市背景 1．地理位置 澄邁縣位于海南島北部 ,北部瀕臨瓊州海峽 ,隔海與雷州半島相望 ,毗鄰省會(huì)海口市 ,東接瓊山市、定安縣 ,西靠臨高縣、儋州市 ,南與屯昌縣、瓊中縣接壤 ,總面積 平方公里。較之全省東部市縣 ,處于靜風(fēng)環(huán)境區(qū) ,臺(tái)風(fēng)影響較弱。加上縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給 澄邁 房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。其中地方財(cái)政收入 億元，年均增長(zhǎng) %。據(jù)測(cè)算，到 2021 年全縣常住人口達(dá)到 53 萬(wàn)人 (不含流動(dòng)人口 )，按人均住房建筑面積 24 平方米的規(guī)劃需求，在2021 年內(nèi)， 澄邁 常住人口住房需求就將達(dá)到 60 萬(wàn)平方米。澄邁毗鄰省會(huì)?？谑?，處于大港口、粵海鐵路、環(huán)島西線高速公路和海榆西線公路交匯處，是海南西部工業(yè)走廊的第一站和必經(jīng)之地。 城市發(fā)展新戰(zhàn)略帶動(dòng)樓市新格局 今后 澄邁 將進(jìn)一步調(diào)整城市形態(tài)和城市功 能分區(qū)，按照城市發(fā)展戰(zhàn)略，澄邁縣城北面將以金馬大道兩側(cè)為開(kāi)發(fā)地帶，打造?？诤蠡▓@，從而使澄邁縣城與老城開(kāi)發(fā)區(qū)、?？谶B接為一個(gè)整體；南面將利用南渡江游憩景觀的自然特色，改造南渡江金江段兩岸，南渡江兩岸將形成新的樓市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 2．發(fā)展?jié)摿Γ? 作為海南唯一的中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，澄邁以陽(yáng)光充沛、風(fēng)景優(yōu)美、氣候溫暖、適宜居住養(yǎng)生等先天優(yōu)越條件吸引了越來(lái)越多投資者與購(gòu)房者的關(guān)注，而位于澄邁 福山 地處?？?1 小時(shí)黃金交通圈內(nèi)，隨著海口行政中心的西移，泛?？谏钊χ鸩匠尚?，澄邁正在融入海口經(jīng)濟(jì)圈。 福山 鎮(zhèn) 地處海口 1 小時(shí)黃金交通圈內(nèi) ，隨著?？谛姓行牡奈饕疲汉？谏钊χ鸩匠尚?，澄邁正在融入海口經(jīng)濟(jì)圈。 理念： 1）以建設(shè)一個(gè)“優(yōu)雅，高尚”的花園式休閑居住小區(qū)為目的。 13 8）尊重周邊現(xiàn) 有環(huán)境與現(xiàn)有建筑并與之形成良好的對(duì)話，塑造小區(qū)內(nèi)部良好的社區(qū)環(huán)境。 15）建筑立面造型采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法與中國(guó)古典木構(gòu)形式完美結(jié)合，創(chuàng)建富有特色的建筑風(fēng)格。 5）重塑中央核心綠地主景觀，設(shè)有音樂(lè)廣場(chǎng)，公共游泳池，文體活動(dòng)廣場(chǎng)，休 5．目前狀況 惠恒佳苑 項(xiàng)目位于澄邁縣 福山鎮(zhèn) ，目前 正在場(chǎng)地平整，土地測(cè)量； 土建部分 計(jì)劃投資約 5000 萬(wàn)元， 小區(qū)內(nèi) 包 括強(qiáng) 、 弱電工程 、 給排水工程 、 消防工程及 附屬道路園林綠化等等 總體 計(jì)劃投資 約 7000 萬(wàn) 。 銷售狀況一般。 7．項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 項(xiàng)目具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造良好的社區(qū) 環(huán)境，齊全的區(qū)域配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心。 星級(jí)會(huì)所，星級(jí)生活體驗(yàn) 超豪華五星級(jí)會(huì)所，康體娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，配置奢華生活的各項(xiàng)服務(wù)，感受別樣的獨(dú)特愜意與悠然。 三． 項(xiàng)目定位 19 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù) 澄邁 福山 鎮(zhèn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)行定位，最后根據(jù)客戶 實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的可能。項(xiàng)目建成設(shè)計(jì)用水量總計(jì)為： m3/日；本小區(qū)單位建筑面積用電負(fù)荷密度指標(biāo)為用戶 5KW/戶，居住區(qū)公建為 30KW/㎡ 。 三． 燃?xì)? 氣源引自外圍供氣管道 22 第五章 環(huán)境保護(hù) 一． 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（ 1989）； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》（ 1996）； 《國(guó)務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問(wèn)題的決定》，國(guó)發(fā)（ 1996） 31 號(hào)文； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院 第 253 號(hào)令（ 1998 年 11月實(shí)施）； 《城市生活垃圾處理及污染防治技術(shù)政策》； 《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則總綱》（ HJ/— 93）； 《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則 — 聲環(huán)境》（ HJ/— 1995） 二．項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響因素 ： 噪聲：施工作業(yè)、建筑機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機(jī)械噪聲為 69— 73dB(A). 固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生活垃圾。 三 .環(huán)境保護(hù)措施 餐廳、廚戶和發(fā)電機(jī)油煙，必須安裝帶有掛油網(wǎng)或其它去除油煙裝置的通風(fēng)設(shè)備，而且排風(fēng)筒高度應(yīng)高于樓頂。 第六章 節(jié)能措施及能耗分析 一． 項(xiàng)目節(jié)能評(píng)價(jià)依據(jù) 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50176； 《 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 JGJ75— 2021； 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部令第 143 號(hào)； 《住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50189— 2021； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50019— 2021； 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50034— 2021。建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻、屋頂、門(mén)窗密封性指標(biāo)級(jí)別等） 。 在建筑設(shè)計(jì)中，原則上應(yīng)減少建筑物外表面積，適當(dāng)控制建筑題型系數(shù)，即建筑物外表面積與其包圍的體積之比，減少建筑面寬，加大進(jìn)深或增加組合體。做法有三： 1．內(nèi)保溫，將絕緣材料在外墻內(nèi)側(cè)，施工簡(jiǎn)單，目前應(yīng)用較廣泛； 2．外保溫，將絕緣材料在外墻外側(cè)，這樣穩(wěn)定性好，可避免冷橋，居住性較好，但是外保溫要經(jīng)受住日曬雨淋和冷凍的侵襲； 3．中間保溫，將絕緣材料在外墻中間側(cè)，可取得良好的保溫性，但要填充密實(shí)，避免內(nèi)部空氣對(duì)流，并要做 好內(nèi)外墻體 間 的拉結(jié)。 6 其它節(jié)能要求 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)必須依靠各專業(yè)的通力合作，建筑節(jié)能作為一個(gè)系統(tǒng)工程涉及到方方面面的問(wèn)題。 4 采 用 中水回用系統(tǒng)，排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 》。 7． 3 該項(xiàng)目符合合理用能耗和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，對(duì)全區(qū)能耗負(fù) 荷影響較小。 第七章 綜合評(píng)估意見(jiàn) 7． 1 本項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)節(jié)能方面的法律、法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策。 2 所 有設(shè)備、電器等均選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能 型設(shè)備 、 新型 高 28 效電器。 5 太陽(yáng)能熱水器設(shè)計(jì) 太陽(yáng)能熱水器設(shè)計(jì)一般采用兩種設(shè)計(jì)：其一為屋面集中設(shè)置設(shè)計(jì)；其二為陽(yáng)臺(tái)欄板分戶設(shè)計(jì)。在節(jié)能的前提下，應(yīng)進(jìn)一步推廣加氣混凝土砌塊極其復(fù)合墻技術(shù)。在建筑的平面布局方面，朝向的選擇很重 要。 對(duì)各種能耗消耗均應(yīng)計(jì)算并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)算器具。有噪聲的設(shè)備用房考慮做吸聲墻面和頂棚。 生活噪聲一般為 60dB(A)左右：來(lái)往小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛（主要以小車為主）產(chǎn)生的交 通噪聲值約為 75— 90dB(A). ⑶固體廢棄物排放情況 擬建項(xiàng)目 建成后產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾。 3. 供配電系統(tǒng)及電壓 本小區(qū)項(xiàng)目設(shè)置 10KV 變電所，電壓等級(jí)為 10KV/ 設(shè)計(jì)。 年齡區(qū)間： 3550 歲 心理層面及特點(diǎn)：懂得享受生活，多為二次及以上置業(yè) 對(duì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)：周邊配套及小區(qū)園林 適合戶型及面積： 7590 平方米 小戶型投資者 購(gòu)買(mǎi)目的：以投資為主 年齡區(qū)間： 3050 歲 心理層面及特點(diǎn)：具有極強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，投機(jī)心理強(qiáng)烈，嗅覺(jué)敏銳 對(duì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?、物業(yè)升值前景 適合戶型及面積： 5080 平方米 外