【正文】 3 第一 章 宏觀經(jīng)濟研究 一 .城市背景 1．地理位置 澄邁縣位于海南島北部 ,北部瀕臨瓊州海峽 ,隔海與雷州半島相望 ,毗鄰省會海口市 ,東接瓊山市、定安縣 ,西靠臨高縣、儋州市 ,南與屯昌縣、瓊中縣接壤 ,總面積 平方公里。較之全省東部市縣 ,處于靜風環(huán)境區(qū) ,臺風影響較弱。加上縣城建設、小城鎮(zhèn)建設的大力推進，給 澄邁 房地產(chǎn)業(yè)注入了強大的活力，房地產(chǎn)業(yè)將成為推動投資的著力點、擴大內(nèi)需的新亮點，拉動經(jīng)濟的新增長點。其中地方財政收入 億元，年均增長 %。據(jù)測算，到 2021 年全縣常住人口達到 53 萬人 (不含流動人口 )，按人均住房建筑面積 24 平方米的規(guī)劃需求，在2021 年內(nèi)， 澄邁 常住人口住房需求就將達到 60 萬平方米。澄邁毗鄰省會海口市，處于大港口、粵海鐵路、環(huán)島西線高速公路和海榆西線公路交匯處，是海南西部工業(yè)走廊的第一站和必經(jīng)之地。 城市發(fā)展新戰(zhàn)略帶動樓市新格局 今后 澄邁 將進一步調(diào)整城市形態(tài)和城市功 能分區(qū)，按照城市發(fā)展戰(zhàn)略，澄邁縣城北面將以金馬大道兩側為開發(fā)地帶，打造?？诤蠡▓@，從而使澄邁縣城與老城開發(fā)區(qū)、?？谶B接為一個整體；南面將利用南渡江游憩景觀的自然特色，改造南渡江金江段兩岸，南渡江兩岸將形成新的樓市開發(fā)熱點。 2．發(fā)展?jié)摿Γ? 作為海南唯一的中國長壽之鄉(xiāng)，澄邁以陽光充沛、風景優(yōu)美、氣候溫暖、適宜居住養(yǎng)生等先天優(yōu)越條件吸引了越來越多投資者與購房者的關注，而位于澄邁 福山 地處海口 1 小時黃金交通圈內(nèi)，隨著?？谛姓行牡奈饕疲汉？谏钊χ鸩匠尚?，澄邁正在融入海口經(jīng)濟圈。 福山 鎮(zhèn) 地處?？?1 小時黃金交通圈內(nèi) ，隨著?？谛姓行牡奈饕?，泛?？谏钊χ鸩匠尚?，澄邁正在融入海口經(jīng)濟圈。 理念： 1）以建設一個“優(yōu)雅，高尚”的花園式休閑居住小區(qū)為目的。 13 8）尊重周邊現(xiàn) 有環(huán)境與現(xiàn)有建筑并與之形成良好的對話，塑造小區(qū)內(nèi)部良好的社區(qū)環(huán)境。 15）建筑立面造型采用現(xiàn)代設計手法與中國古典木構形式完美結合，創(chuàng)建富有特色的建筑風格。 5）重塑中央核心綠地主景觀，設有音樂廣場，公共游泳池，文體活動廣場，休 5．目前狀況 惠恒佳苑 項目位于澄邁縣 福山鎮(zhèn) ，目前 正在場地平整，土地測量； 土建部分 計劃投資約 5000 萬元， 小區(qū)內(nèi) 包 括強 、 弱電工程 、 給排水工程 、 消防工程及 附屬道路園林綠化等等 總體 計劃投資 約 7000 萬 。 銷售狀況一般。 7．項目最大價值挖掘 ? 核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。 次核心競爭力 規(guī)模 項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造良好的社區(qū) 環(huán)境，齊全的區(qū)域配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。 星級會所，星級生活體驗 超豪華五星級會所，康體娛樂設施一應俱全，配置奢華生活的各項服務，感受別樣的獨特愜意與悠然。 三． 項目定位 19 本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù) 澄邁 福山 鎮(zhèn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、規(guī)劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據(jù)客戶 實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。項目建成設計用水量總計為： m3/日；本小區(qū)單位建筑面積用電負荷密度指標為用戶 5KW/戶，居住區(qū)公建為 30KW/㎡ 。 三． 燃氣 氣源引自外圍供氣管道 22 第五章 環(huán)境保護 一． 環(huán)境質(zhì)量標準依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》（ 1989）； 《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（ 1996）； 《國務院關于環(huán)境保護若干問題的決定》，國發(fā)（ 1996） 31 號文； 《建設項目環(huán)境保護管理條例》國務院 第 253 號令（ 1998 年 11月實施）； 《城市生活垃圾處理及污染防治技術政策》； 《環(huán)境影響評價技術導則總綱》（ HJ/— 93）； 《環(huán)境影響評價技術導則 — 聲環(huán)境》（ HJ/— 1995） 二．項目建設與運營期對環(huán)境的影響因素 ： 噪聲：施工作業(yè)、建筑機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機械噪聲為 69— 73dB(A). 固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營地產(chǎn)生的少量生活垃圾。 三 .環(huán)境保護措施 餐廳、廚戶和發(fā)電機油煙，必須安裝帶有掛油網(wǎng)或其它去除油煙裝置的通風設備，而且排風筒高度應高于樓頂。 第六章 節(jié)能措施及能耗分析 一． 項目節(jié)能評價依據(jù) 《民用建筑熱工設計規(guī)范》 GB50176； 《 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 》 JGJ75— 2021； 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設部令第 143 號； 《住宅建筑節(jié)能設計標準》 GB50189— 2021； 《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》 GB50019— 2021； 《建筑照明設計標準》 GB50034— 2021。建筑維護結構保溫隔熱水平（外墻、屋頂、門窗密封性指標級別等） 。 在建筑設計中，原則上應減少建筑物外表面積，適當控制建筑題型系數(shù)，即建筑物外表面積與其包圍的體積之比，減少建筑面寬，加大進深或增加組合體。做法有三： 1．內(nèi)保溫，將絕緣材料在外墻內(nèi)側，施工簡單，目前應用較廣泛； 2．外保溫，將絕緣材料在外墻外側，這樣穩(wěn)定性好，可避免冷橋，居住性較好，但是外保溫要經(jīng)受住日曬雨淋和冷凍的侵襲； 3．中間保溫，將絕緣材料在外墻中間側，可取得良好的保溫性，但要填充密實，避免內(nèi)部空氣對流，并要做 好內(nèi)外墻體 間 的拉結。 6 其它節(jié)能要求 建筑節(jié)能設計必須依靠各專業(yè)的通力合作，建筑節(jié)能作為一個系統(tǒng)工程涉及到方方面面的問題。 4 采 用 中水回用系統(tǒng)，排放標準執(zhí)行國家《污水綜合排放標準 》。 7． 3 該項目符合合理用能耗和節(jié)能設計規(guī)范，對全區(qū)能耗負 荷影響較小。 第七章 綜合評估意見 7． 1 本項目符合國家有關節(jié)能方面的法律、法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策。 2 所 有設備、電器等均選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能 型設備 、 新型 高 28 效電器。 5 太陽能熱水器設計 太陽能熱水器設計一般采用兩種設計：其一為屋面集中設置設計；其二為陽臺欄板分戶設計。在節(jié)能的前提下，應進一步推廣加氣混凝土砌塊極其復合墻技術。在建筑的平面布局方面，朝向的選擇很重 要。 對各種能耗消耗均應計算并按有關規(guī)定配置計算器具。有噪聲的設備用房考慮做吸聲墻面和頂棚。 生活噪聲一般為 60dB(A)左右：來往小區(qū)的機動車輛（主要以小車為主）產(chǎn)生的交 通噪聲值約為 75— 90dB(A). ⑶固體廢棄物排放情況 擬建項目 建成后產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾。 3. 供配電系統(tǒng)及電壓 本小區(qū)項目設置 10KV 變電所，電壓等級為 10KV/ 設計。 年齡區(qū)間： 3550 歲 心理層面及特點：懂得享受生活，多為二次及以上置業(yè) 對物業(yè)關注點：周邊配套及小區(qū)園林 適合戶型及面積： 7590 平方米 小戶型投資者 購買目的：以投資為主 年齡區(qū)間： 3050 歲 心理層面及特點：具有極強購買力，投機心理強烈，嗅覺敏銳 對物業(yè)關注點：項目片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?、物業(yè)升值前景 適合戶型及面積： 5080 平方米 外