【正文】 第 48頁 二十、選擇不會(huì)的決定因素 在對(duì)明確表示沒有購買意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例 由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的綜合比例為 12%, 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處 地段不成熟的綜合比例為 26%, 交通不方便的綜合比例為 29%, 價(jià)格也許比較高的綜合比例為 21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為 6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為 6%，同時(shí)認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為 0。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來看，最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿?，同時(shí)也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，很重要的一個(gè)原因是缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個(gè)重要的市場支撐。 ? 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲 服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨(dú)設(shè)置。 ? 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè) 中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對(duì)于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次和形象，同時(shí)也是迎合市場需求的必然選擇。 ? 目前市場總體平均辦公面積 192 ㎡，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為 298 ㎡；同時(shí) 100300 ㎡的需求量超過了 50%，未來寫字樓市場仍以 100200 ㎡為主流的同時(shí)， 200300 ㎡單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。 ? 對(duì)項(xiàng)目的整體形象、 硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時(shí)也表現(xiàn)出很高的熱情。 ? 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。 小 結(jié)： ? 中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對(duì)于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次合和形象，同時(shí)也是迎合市場需求的必然選擇。 ? 超過 70%比例的總價(jià)要求在 60 萬以下。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 34頁 十三、最高可以接受的單價(jià)分布 在最高可以接受的單價(jià)訪問調(diào)查中，處于 30003500 元 /㎡之間的比例為36% , 35004000 元 /㎡的比例為 32%, 40004500 元 /㎡的比例為 18%, 45005000 元 /㎡的比例為 9%, 50005500 元 /㎡的比例為 5%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 30頁 ? 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開展，更愿意將辦公場所選在離政府 相關(guān)部門近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。 由于制造產(chǎn)業(yè)本身性質(zhì)的特殊，對(duì)辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時(shí)要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設(shè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調(diào)也充分說明 了這一點(diǎn)。 ? 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當(dāng)突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 19頁 六、租金水平 本次市調(diào)中租金處于 1020 元 /㎡的比例為 46%, 2030 元 /㎡的比例為25% , 3040 元 /㎡比例 18%, 4050 元 /㎡比例 9%, 5060 元 /㎡比例 2%。 ? 行業(yè)平均辦公面積 電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為 131 ㎡ 機(jī)械機(jī)電為 86 ㎡ 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 211 ㎡ 旅游業(yè)為 92 ㎡ 信息咨詢服務(wù)業(yè)為 321 ㎡ 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 142 ㎡ 能源工業(yè)為 350 ㎡ IT 業(yè)為 210 ㎡ 制造業(yè)為 1030 ㎡ 貿(mào)易為 387 ㎡ 其他 238 ㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 14頁 三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性 從本次市調(diào)反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為 27%, 非自有比例為 73%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 9頁 匯銀大廈 匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高 19層，目前 1— 3 樓為建設(shè)銀行自用， 4— 5 樓為設(shè)備房， 6— 17 樓則全部空置， 18— 19 樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。從目前的出租情況來看，入住率相當(dāng)不錯(cuò)，可超過 80%。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 4頁 （六）硬件設(shè)施 目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問題 是功能落后，規(guī)劃的不合理。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 2頁 （三）地段、交通 惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對(duì)較差，但對(duì)于很多行業(yè)來講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的 ，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯(cuò)，而那些形象檔次做的不錯(cuò)但地段相對(duì)不太成熟交通不便的寫字樓往往存在非常突出的空置問題。從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業(yè)的需求， 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 3頁 然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時(shí)發(fā)展商的原因也是一個(gè)主要的方面，開發(fā)時(shí)機(jī)沒有有效結(jié)合市場行情的變化，有的步伐太快，如江北 2021 年左右推向市場的德賽大廈， 當(dāng)時(shí)整個(gè)江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項(xiàng)市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動(dòng)，但效果是有一定時(shí)滯的，特別是對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)來講，時(shí)機(jī)的掌握往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 5頁 二、寫字樓個(gè)案分析 從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來看，主要有國商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場、 TCL 大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對(duì)較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。目前存在的主要問題就是停車位的嚴(yán)重不足。目前入駐的公司以信息服務(wù)、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。 說 明： ? 制造業(yè)雖然是惠州的絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對(duì)公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既 行業(yè)結(jié)構(gòu)旅游業(yè)2%食品工業(yè)1%能源工業(yè)4%IT10%制造業(yè)9%貿(mào)易6%其他7%電子及通訊業(yè)7% 機(jī)械機(jī)電2%房地產(chǎn)/ 建筑/ 裝潢21%信息咨詢服務(wù)業(yè)24%美術(shù)廣告設(shè)計(jì)7% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 11頁 方便又經(jīng)濟(jì)，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會(huì)開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點(diǎn)。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 16頁 四、自有物業(yè)屬性 從本次市調(diào)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果來看： 自購比 例為 55% 自建比例為 45% 小結(jié)： 從目前自有物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達(dá)到了 45%，顯示整個(gè)惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時(shí)也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實(shí)力及經(jīng)營信心的相對(duì)不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動(dòng)。 ? 行業(yè)租金水平對(duì)比 通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計(jì)分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為 24元 /㎡，機(jī)械機(jī)電 20 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢 26 元 /㎡，旅游業(yè) 15元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè) 28 元 /㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì) 21 元 /㎡，能源工業(yè) 26 元 /㎡， IT 業(yè) 33 元 /㎡，制造業(yè) 9 元 /㎡，貿(mào)易 22 元 /㎡，其他 19 元 /㎡。 存在的問題地段較偏2%交通不便7%租金偏高11%物業(yè)的外部形象差17%物業(yè)管理差