【正文】 目前惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)以 100200 ㎡為主流，所占比例超過(guò)了三成。 ? 為使本次市調(diào)的受訪對(duì)象更接近本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，更具針對(duì)性 ，本次市調(diào)對(duì)象以 信息咨詢服務(wù)和房地產(chǎn) /建筑 /裝潢業(yè)為主，同時(shí)以 IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 10頁(yè) 第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析 一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu) 在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為 7%, 機(jī)械機(jī)電 2%, 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢 21%, 旅游業(yè) 2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè) 24%, 美術(shù)廣告設(shè)計(jì) 7%, 能源工業(yè) 4%, 食品工業(yè) 1%, IT 業(yè) 10%, 制造業(yè) 9%, 貿(mào)易 6%, 其他 7%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 9頁(yè) 匯銀大廈 匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高 19層，目前 1— 3 樓為建設(shè)銀行自用， 4— 5 樓為設(shè)備房， 6— 17 樓則全部空置， 18— 19 樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。整個(gè)物業(yè)的檔次在目前惠州市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過(guò) 90%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 8頁(yè) 盈金泰大廈 盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運(yùn)行狀況一般，共8 層， 12 層為商業(yè)裙樓， 38 樓為寫(xiě)字樓，目前 46 層已出租，整體出租率在 45%左右，租金 30 元 /平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險(xiǎn)等行業(yè)為主。 達(dá)利大廈 達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng) 過(guò)，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，不過(guò) 物業(yè)外立面的廣告牌過(guò)多，整體形象顯得雜亂，租金在 20— 40 元 /平米之間，由于項(xiàng)目地段及交通優(yōu)勢(shì)明顯，目前出租情況不錯(cuò)，出租率超過(guò) 80%。從目前的出租情況來(lái)看，入住率相當(dāng)不錯(cuò)，可超過(guò) 80%。 但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問(wèn)題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到 50%左右。 廣發(fā)證券大廈 廣發(fā)證券大廈屬純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，平面分割為 100500 平米左右不等，租金在 20— 40 元 /平米之間（包括物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)用）?，F(xiàn)入駐公司以 IT、廣告公司為主，其辦公面積不大， 50— 150 平米之間。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對(duì)不足。 目前整個(gè)惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于 10— 25 元 /平方之間，而寫(xiě)字樓的租金基本上處于 25— 40 元 /平方之間，最高可達(dá) 70 元 /平方。 （七）物業(yè)管理 從前期市調(diào)了解的情況來(lái)看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時(shí)候只提供簡(jiǎn)單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理 的專業(yè)化和科學(xué)化，對(duì)此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 4頁(yè) （六）硬件設(shè)施 目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問(wèn)題 是功能落后，規(guī)劃的不合理。 （五）物業(yè)整體形象 惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺(jué)一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫(xiě)字樓一般都為政府部門(mén)或是一些國(guó)有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對(duì)外進(jìn)行招商。因此德賽大廈當(dāng)時(shí)銷售失敗非常重要的一個(gè)原因就是選擇 了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致目前整個(gè)項(xiàng)目大部分的空置。 但有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個(gè)更好的辦公場(chǎng)所以提升公司 的形象。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 2頁(yè) （三）地段、交通 惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對(duì)較差，但對(duì)于很多行業(yè)來(lái)講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢(shì)明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的 ，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢(shì)明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯(cuò)，而那些形象檔次做的不錯(cuò)但地段相對(duì)不太成熟交通不便的寫(xiě)字樓往往存在非常突出的空置問(wèn)題。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 1頁(yè) 第一篇 市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 一、 惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)總體概況 （一）存在形態(tài) 從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來(lái)看，少部分有實(shí)力及注重公司形象展示的企業(yè)會(huì)選擇租金相對(duì)較貴的純寫(xiě)字樓，決大部分公司的辦公場(chǎng)所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場(chǎng)所為了公司管理的方便通常都是在廠區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對(duì)不成熟。 （二）總體分布 麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對(duì)集中的三個(gè)區(qū)域： 麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括 國(guó)商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等； 德賽大道沿線的辦 公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、 投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而 江北屬新區(qū)，近年開(kāi)發(fā)了 外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開(kāi)發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè) 租售情況不是很理想。 （四）租售狀況 從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來(lái)看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個(gè)惠城區(qū)有近 40 萬(wàn)㎡的空置量，項(xiàng)目所在的江北片區(qū)就有超過(guò) 10 萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓空置，從純寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，空置率超過(guò) 70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。從直觀感覺(jué)來(lái)講，市場(chǎng)并不缺乏辦公物業(yè)的需求， 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 3頁(yè) 然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問(wèn)題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時(shí)發(fā)展商的原因也是一個(gè)主要的方面，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)沒(méi)有有效結(jié)合市場(chǎng)行情的變化，有的步伐太快，如江北 2021 年左右推向市場(chǎng)的德賽大廈， 當(dāng)時(shí)整個(gè)江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項(xiàng)市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動(dòng)，但效果是有一定時(shí)滯的，特別是對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，時(shí)機(jī)的掌握往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。由于開(kāi)盤(pán)的失利許多后期的營(yíng)銷推廣工作被迫停止，沒(méi)有新的資金的投入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時(shí)立面上往往會(huì)掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺(jué)很亂，不利于公司形象的展示。最為突出的問(wèn)題是隨著私家車數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫(xiě)字樓都存在停車位嚴(yán)重不足的問(wèn)題，同時(shí)大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對(duì)缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 5頁(yè) 二、寫(xiě)字樓個(gè)案分析 從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來(lái)看，主要有國(guó)商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場(chǎng)、 TCL 大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對(duì)較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。一些主要辦公物業(yè)的具體 情況如下： 國(guó)商大廈 國(guó)商大廈地段優(yōu)勢(shì)明顯，出入交通方便，商住兩用，由于入伙時(shí)間比較早，項(xiàng)目整體形象上顯得陳舊。目前物業(yè)整體出租率不到 40%，租金 3040 元 /㎡之間（早期租客的租金為 20 元 /㎡左右）。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 6頁(yè) 天星大廈 天星大廈地處麥地路，地段較好，出入交通便利，由于是早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，目前項(xiàng)目整體形象及內(nèi)部設(shè)施都較陳舊，但由于該物業(yè)的租金具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，因此出租情況 良好，目前可以達(dá)到 90%的整體出租率。目前存在的主要問(wèn)題就是停車位的嚴(yán)重不足。該寫(xiě)字樓屬于90 年代后期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，由于其地理位置的優(yōu)越性，許多外貿(mào)公司選擇了在此辦公。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 7頁(yè) 悅洲廣場(chǎng) 悅洲廣場(chǎng)為多層辦公寫(xiě)字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達(dá) 1000 平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在 2040元 /平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機(jī)構(gòu)在此辦公。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，因此沒(méi)有中央空調(diào)等硬件設(shè)施的配備，只是提供簡(jiǎn)單的物業(yè)管理（如來(lái)客登記），而物業(yè)管理費(fèi)的收取也相對(duì)比較低。目前入駐的公司以信息服務(wù)、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。 廣東發(fā)展銀行大廈 廣東發(fā) 展銀行大廈位于下埔路，屬?gòu)V東發(fā)展銀行惠州分行自有物業(yè)，高17 層， 1— 2 樓為廣東發(fā)展銀行自用， 3— 4 樓是社會(huì)保險(xiǎn)基金辦公用房，5— 14 樓對(duì)外出租，并且是只租不售，租金在 30— 50 元 /平米之間。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、實(shí)業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。 由于是銀行近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，因此在內(nèi)部裝修上檔次顯得不錯(cuò)，但由于所處地段相對(duì)較偏，出租情況非常不理想，除了自用和聯(lián)通外，其他部分全部空置，整體出租率 10%左右。 說(shuō) 明： ? 制造業(yè)雖然是惠州的絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對(duì)公司形象