【文章內容簡介】 為 8%, 軟件服務的單 項選擇比例為 2%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為 13%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為 8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為 9%。 小結： ? 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。 ? 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 23頁 八、存在的主要問題 存在的主要問題反映中，認為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為 2%, 交通不便的綜合比例為 7%, 租金偏高的綜合比例為 11%, 硬件設施落后的 綜合比例為 31%, 軟件服務不足的綜合比例為 11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為 21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為 17%。 小結： ? 可以看出硬件設施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴重不足。 存在的問題地段較偏2%交通不便7%租金偏高11%物業(yè)的外部形象差17%物業(yè)管理差21% 軟件服務不足11%硬件設施落后31%地段較偏交通不便租金偏高硬件設施落后軟件服務不足物業(yè)管理差物業(yè)的外部形象差 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 24頁 ? 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應量不大，而且基本上屬于 90 年代的建筑，同時惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 25頁 九、 2 年內選擇新的辦公物業(yè)的傾向 從本次市調反映的情況來看， 2 年內有可能選擇新的 辦公物業(yè)的比例為41%，不會考慮的比例為 59%。 小結： ? 超過四成的受訪對象有可能在 2 年內更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場存在相當大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。 2年 內選擇新的辦公物業(yè)的傾向是41%否59%是否 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 26頁 ? 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向 通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在 2 年內有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為 25%，機械機電的比例為 17%，房地產 /建筑 /裝潢的比例為 47%，旅游業(yè)的比例為 32%，信息咨詢服務業(yè)的比例為 78%，美術廣告設計的比例為 60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT 業(yè) 的比例為 25%，貿易業(yè)的比例為 25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。 可以看出信息咨詢服務、美術廣告設計、房地產 /建筑 /裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項目的入市無疑是一大利好。 由于制造產業(yè)本身性質的特殊，對辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設在工業(yè)區(qū)內，經濟又實用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調也充分說明 了這一點。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 27頁 十、對辦公物業(yè)買和租的選擇傾向 通過對有意向更換辦公場所公司的進一步調查分析，傾向于買的比例為45%，傾向于租的比例為 55%。 小結： 2 年內有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經營前景及整個經濟大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。 買和租的選擇傾向買45%租55%買租 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 28頁 十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素 從本次市調數(shù)據(jù)分析的結果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中 綜合比例 地段的綜合選擇比例為 18%, 交通的綜合比例為 18%, 價格的綜 合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為 11%, 軟件服務的綜合比例為 6%, 物業(yè)管理的綜合比例為 12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為 2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為 10%, 是否有實力大公司入駐的綜合比例為 4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為 1%。 主要考慮因素交通18%價格18%硬件配置11%地段18%是否有實力大公司入駐4%物業(yè)的升值潛力2%軟件服務6%物業(yè)管理12%物業(yè)的外部形象10%是否與政府部門接近1% 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 29頁 單項選擇比例 地段的單項選擇比例為 63%, 交通的單項選擇比例為 61%, 價格的單項選擇比例為 66%, 硬件配置的單項選擇比例為 38%, 軟件服務的單項選擇比例為 20%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為 42%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為 8%, 物業(yè)外部形象的 單項選擇比例為 35%, 是否有實力大公司入駐的單項選擇比例為 12%, 是否與政府部門接近的單項選擇比例為 5%。 小結： ? 考慮到寫字樓使用的方便性及經濟性，地段、交通、價格三者構成了消費者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。 ? 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構成了消費者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。 ? 由于決大部分消費者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 30頁 ? 由于有部分性質的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務的開展，更愿意將辦公場所選在離政府 相關部門近的區(qū)域，從市調中了解的情況來看，許多律師事務所比較關注政府相關部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點關注的對象。 ? 一個寫字樓物業(yè)中有實力大公司的進駐對整個項目形象檔次的提升無疑有積極的作用，而此選項的單項選擇比例超過一成，因此在項目營銷推廣中實力公司的入駐也是一大賣點。 ? 良好的軟件服務對維護和提升項目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項的單項選擇比例達到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質的服務對于項目的成功開發(fā)無疑將產生積極的作用。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 31頁 十二、面積要求 在選擇新的辦公物業(yè)時，要求面積在 50 ㎡以下的比例為 3%, 50100 ㎡的比例為 18%, 100200㎡的比例為 31%, 200300㎡比例為 24% ， 300500㎡的比例為 12%, 5001000 ㎡的比例為 9%, 1000 ㎡以上的比例為 3%。 小結： ? 總體平均面積要求為 298 ㎡ 面積要求50100㎡18%5 0 ㎡以下3%1 0 0 0 ㎡以上3%5001000㎡9%300500㎡12%200300㎡24%100200㎡31%5 0 ㎡以下50100㎡100200㎡200300㎡ 300500㎡5001000㎡1 0 0 0 ㎡以上 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 32頁 ? 100300 ㎡的需求量達到了 55%，從我司了解的情況來看， 200300㎡的單位的需求量將有進一步上升的勢頭。 ? 50100 ㎡之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。 ? 考慮到平面分割中 的可分可合原則，應注意兩個 50－ 100 ㎡的單位合并成 100－ 200 ㎡單位的可操作性，兩個 100－ 200 ㎡的單位合并成 200－ 300 ㎡的可操作性。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 33頁 ? 分行業(yè)的平均面積要求 從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看 電子及通訊業(yè)的平均面積要求為 150 ㎡ 機械機電為 115 ㎡ 房地產 /建筑 /裝潢為 253 ㎡ 旅游業(yè)為 120 ㎡ 信息咨詢服務業(yè)為 380 ㎡ 美術廣告設計為 182 ㎡ 能源工業(yè)為 475 ㎡ IT 業(yè)為 280 ㎡ 貿易為 395 ㎡ 其他為 326 ㎡ 可以看出 電子及通訊、機械機電、房地產 /建筑 /裝潢、旅游、美術廣告設計、 IT 等行業(yè)的平均面積要求都處于 100300 ㎡之間，符合整體特征。 至祥策劃 地產專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告