【正文】 從本次市調(diào)統(tǒng)計分析結(jié)果來看： 自購比 例為 55% 自建比例為 45% 小結(jié)： 從目前自有物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達到了 45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實力及經(jīng)營信心的相對不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動。 辦公面積5 0 ㎡以下3%300500㎡8%5001000㎡18%1 0 0 0 ㎡以上12%50100㎡18%100200㎡31%200300㎡10%5 0 ㎡以下50100㎡100200㎡200300㎡300500㎡5001000㎡1 0 0 0 ㎡以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 13頁 ? 500 ㎡以上辦公面積的公司所占的比例達到了 30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。 說 明： ? 制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既 行業(yè)結(jié)構(gòu)旅游業(yè)2%食品工業(yè)1%能源工業(yè)4%IT10%制造業(yè)9%貿(mào)易6%其他7%電子及通訊業(yè)7% 機械機電2%房地產(chǎn)/ 建筑/ 裝潢21%信息咨詢服務業(yè)24%美術廣告設計7% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 11頁 方便又經(jīng)濟，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達到展示公司形象和實力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會計師事務所、實業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。目前入駐的公司以信息服務、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 7頁 悅洲廣場 悅洲廣場為多層辦公寫字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達 1000 平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在 2040元 /平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機構(gòu)在此辦公。目前存在的主要問題就是停車位的嚴重不足。目前物業(yè)整體出租率不到 40%，租金 3040 元 /㎡之間（早期租客的租金為 20 元 /㎡左右）。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 5頁 二、寫字樓個案分析 從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來看，主要有國商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達利大廈、天星大廈、悅洲廣場、 TCL 大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當?shù)臄?shù)量，但檔次都相對較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳舊，同時立面上往往會掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺很亂，不利于公司形象的展示。從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業(yè)的需求， 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 3頁 然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時發(fā)展商的原因也是一個主要的方面，開發(fā)時機沒有有效結(jié)合市場行情的變化，有的步伐太快，如江北 2021 年左右推向市場的德賽大廈， 當時整個江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動，但效果是有一定時滯的，特別是對于地產(chǎn)開發(fā)來講，時機的掌握往往決定著一個項目的命運，超前是有度的。 （二）總體分布 麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對集中的三個區(qū)域： 麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括 國商大廈、盈金泰大廈、達利大廈、天星大廈、匯銀大廈等； 德賽大道沿線的辦 公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、 投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等；而 江北屬新區(qū)，近年開發(fā)了 外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發(fā)的寫字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè) 租售情況不是很理想。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 2頁 （三）地段、交通 惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對較差，但對于很多行業(yè)來講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便才是最關鍵的 ，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯，而那些形象檔次做的不錯但地段相對不太成熟交通不便的寫字樓往往存在非常突出的空置問題。因此德賽大廈當時銷售失敗非常重要的一個原因就是選擇 了一個錯誤的時機，導致目前整個項目大部分的空置。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 4頁 （六）硬件設施 目前惠城辦公物業(yè)的硬件設施主要存在的問題 是功能落后，規(guī)劃的不合理。 目前整個惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于 10— 25 元 /平方之間，而寫字樓的租金基本上處于 25— 40 元 /平方之間，最高可達 70 元 /平方。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡公司等。 廣發(fā)證券大廈 廣發(fā)證券大廈屬純寫字樓項目，平面分割為 100500 平米左右不等，租金在 20— 40 元 /平米之間（包括物業(yè)管理費和空調(diào)費用）。從目前的出租情況來看，入住率相當不錯，可超過 80%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 8頁 盈金泰大廈 盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運行狀況一般，共8 層， 12 層為商業(yè)裙樓， 38 樓為寫字樓，目前 46 層已出租，整體出租率在 45%左右，租金 30 元 /平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險等行業(yè)為主。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 9頁 匯銀大廈 匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設銀行自有物業(yè)，高 19層，目前 1— 3 樓為建設銀行自用， 4— 5 樓為設備房， 6— 17 樓則全部空置， 18— 19 樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。 ? 為使本次市調(diào)的受訪對象更接近本項目的目標客戶群，更具針對性 ，本次市調(diào)對象以 信息咨詢服務和房地產(chǎn) /建筑 /裝潢業(yè)為主，同時以 IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。 ? 行業(yè)平均辦公面積 電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為 131 ㎡ 機械機電為 86 ㎡ 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 211 ㎡ 旅游業(yè)為 92 ㎡ 信息咨詢服務業(yè)為 321 ㎡ 美術廣告設計為 142 ㎡ 能源工業(yè)為 350 ㎡ IT 業(yè)為 210 ㎡ 制造業(yè)為 1030 ㎡ 貿(mào)易為 387 ㎡ 其他 238 ㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 14頁 三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權屬性 從本次市調(diào)反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為 27%, 非自有比例為 73%。 自有物業(yè)屬性自購55%自建45%自購自建 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 17頁 五、自購物業(yè)的購買單價 本次市調(diào)中自購物業(yè)的購買單價在 2021 元 /㎡以下的比例為 17%, 20213000元 /㎡的比例為 50%, 30004000元 /㎡的比例為 8%, 40005000元 /㎡的比例為 8%, 5000 元 /㎡ 以上的比例為 17%。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 19頁 六、租金水平 本次市調(diào)中租金處于 1020 元 /㎡的比例為 46%, 2030 元 /㎡的比例為25% , 3040 元 /㎡比例 18%, 4050 元 /㎡比例 9%, 5060 元 /㎡比例 2%。 可以看出 IT、信息咨詢服務、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質(zhì)素相對較高的辦公場所以展示公司的實力及形象，因此這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時也是本項目積極爭取的目標客戶。 ? 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室