【正文】 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 34頁 十三、最高可以接受的單價分布 在最高可以接受的單價訪問調(diào)查中，處于 30003500 元 /㎡之間的比例為36% , 35004000 元 /㎡的比例為 32%, 40004500 元 /㎡的比例為 18%, 45005000 元 /㎡的比例為 9%, 50005500 元 /㎡的比例為 5%。 ? 考慮到平面分割中 的可分可合原則，應(yīng)注意兩個 50－ 100 ㎡的單位合并成 100－ 200 ㎡單位的可操作性，兩個 100－ 200 ㎡的單位合并成 200－ 300 ㎡的可操作性。 小結(jié)： ? 總體平均面積要求為 298 ㎡ 面積要求50100㎡18%5 0 ㎡以下3%1 0 0 0 ㎡以上3%5001000㎡9%300500㎡12%200300㎡24%100200㎡31%5 0 ㎡以下50100㎡100200㎡200300㎡ 300500㎡5001000㎡1 0 0 0 ㎡以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 32頁 ? 100300 ㎡的需求量達(dá)到了 55%，從我司了解的情況來看， 200300㎡的單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。 ? 良好的軟件服務(wù)對維護(hù)和提升項目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項的單項選擇比例達(dá)到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對于項目的成功開發(fā)無疑將產(chǎn)生積極的作用。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 30頁 ? 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開展，更愿意將辦公場所選在離政府 相關(guān)部門近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點關(guān)注的對象。 ? 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。 主要考慮因素交通18%價格18%硬件配置11%地段18%是否有實力大公司入駐4%物業(yè)的升值潛力2%軟件服務(wù)6%物業(yè)管理12%物業(yè)的外部形象10%是否與政府部門接近1% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 29頁 單項選擇比例 地段的單項選擇比例為 63%, 交通的單項選擇比例為 61%, 價格的單項選擇比例為 66%, 硬件配置的單項選擇比例為 38%, 軟件服務(wù)的單項選擇比例為 20%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為 42%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為 8%, 物業(yè)外部形象的 單項選擇比例為 35%, 是否有實力大公司入駐的單項選擇比例為 12%, 是否與政府部門接近的單項選擇比例為 5%。 小結(jié)： 2 年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。 由于制造產(chǎn)業(yè)本身性質(zhì)的特殊，對辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設(shè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)又實用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調(diào)也充分說明 了這一點。 2年 內(nèi)選擇新的辦公物業(yè)的傾向是41%否59%是否 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 26頁 ? 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向 通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在 2 年內(nèi)有可能考慮新的辦公物業(yè)的比例為 25%，機(jī)械機(jī)電的比例為 17%，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢的比例為 47%，旅游業(yè)的比例為 32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為 78%，美術(shù)廣告設(shè)計的比例為 60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT 業(yè) 的比例為 25%，貿(mào)易業(yè)的比例為 25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 25頁 九、 2 年內(nèi)選擇新的辦公物業(yè)的傾向 從本次市調(diào)反映的情況來看， 2 年內(nèi)有可能選擇新的 辦公物業(yè)的比例為41%，不會考慮的比例為 59%。 小結(jié)： ? 可以看出硬件設(shè)施配置的相對不足，功能落后是目前惠州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴(yán)重不足。 ? 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當(dāng)突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。 比較滿意的方面地段32%交通33%物業(yè)管理8%軟件服務(wù)1%硬件配置5%物業(yè)升值潛力5%物業(yè)外部形象6%價格10%地段交通價格硬件配置軟件服務(wù)物業(yè)管理物業(yè)升值潛力物業(yè)外部形象 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 22頁 單項選擇比例 地段的單項選擇比例 54%, 交通的單項選擇比例為 57%, 價格 /租金的單項選擇比例為 17%,硬件配置的單項選擇比例為 8%, 軟件服務(wù)的單 項選擇比例為 2%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為 13%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為 8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為 9%。 可以看出 IT、信息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質(zhì)素相對較高的辦公場所以展示公司的實力及形象，因此這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時也是本項目積極爭取的目標(biāo)客戶。 ? 租金處于 1020 元 /㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在 40 元 /㎡以上的比例只有 10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租 租金水平2 0 3 0 元/ ㎡25%5 0 6 0 元/ ㎡2%4 0 5 0 元/ ㎡9%3 0 4 0 元/ ㎡18%1 0 2 0 元/ ㎡46%1 0 2 0 元/ ㎡2 0 3 0 元/ ㎡ 3 0 4 0 元/ ㎡4 0 5 0 元/ ㎡5 0 6 0 元/ ㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 20頁 能力的相對 不足。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 19頁 六、租金水平 本次市調(diào)中租金處于 1020 元 /㎡的比例為 46%, 2030 元 /㎡的比例為25% , 3040 元 /㎡比例 18%, 4050 元 /㎡比例 9%, 5060 元 /㎡比例 2%。 ? 購買單價主要集中在 20213000 元 /㎡之間，比例達(dá)到了 50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時大部分屬于居住改辦公性質(zhì)。 自有物業(yè)屬性自購55%自建45%自購自建 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 17頁 五、自購物業(yè)的購買單價 本次市調(diào)中自購物業(yè)的購買單價在 2021 元 /㎡以下的比例為 17%, 20213000元 /㎡的比例為 50%, 30004000元 /㎡的比例為 8%, 40005000元 /㎡的比例為 8%, 5000 元 /㎡ 以上的比例為 17%。 產(chǎn)權(quán)屬性自有27%非自有73%自有非自有 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 15頁 ? 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險并存，機(jī)遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，同時強(qiáng)化項目自身的優(yōu)勢賣點及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。 ? 行業(yè)平均辦公面積 電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為 131 ㎡ 機(jī)械機(jī)電為 86 ㎡ 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 211 ㎡ 旅游業(yè)為 92 ㎡ 信息咨詢服務(wù)業(yè)為 321 ㎡ 美術(shù)廣告設(shè)計為 142 ㎡ 能源工業(yè)為 350 ㎡ IT 業(yè)為 210 ㎡ 制造業(yè)為 1030 ㎡ 貿(mào)易為 387 ㎡ 其他 238 ㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 14頁 三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性 從本次市調(diào)反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為 27%, 非自有比例為 73%。 小結(jié)： ? 市場總體平均辦公面積為 192 ㎡（沒有考慮制造業(yè)） ?