【正文】 ? 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、貿(mào)易、電子及通訊等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，因此對物業(yè)單價(jià)的接受能力也相對較高，因此這些行業(yè)將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 ? 超過四成的受訪對象有可能在 2 年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境， 而其中有近一半的受訪者傾向于購買， 可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來幾年將會有一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。 ? 從本次市調(diào)反應(yīng)的情況 來看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購買單價(jià)為 3180 元 /㎡， 最高可以接受的平均單價(jià)為 3950 元 /㎡。 ? 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。 決定因素已經(jīng)購置辦公物業(yè)12%地段不成熟26%交通不方便29%價(jià)格也許比較高21%物業(yè)的升值潛力有限6%與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突6% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 49頁 單項(xiàng)選擇比例 由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的單項(xiàng)選擇比例為 16%， 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處 地段不成熟的單項(xiàng)選擇比例為 38%，交通不方便的單項(xiàng)選擇比例為 42%，價(jià)格也許比較高的單項(xiàng)選擇比例為 29%，物業(yè)升值潛力有限的單項(xiàng)選擇比例為 8%，與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的單項(xiàng)選擇比例為 8%，同時(shí)外部形象不適合公司的選擇比例為 0。 小結(jié)： ? 顯然本項(xiàng)目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。（ 以 2 年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù) ） 若以受訪者整體為基數(shù)， 一定會在本項(xiàng)目購置物業(yè)的比例為 1%, 可能會的比例為 33%, 選擇 不會的比例為 14%。 小結(jié)： ? 本項(xiàng)目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 41頁 ? 公用會議中心的選擇比例超過 20％，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較 強(qiáng)烈，因此建議在裙樓部分可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。 硬件設(shè)施寬頻網(wǎng)絡(luò)31%有限電視系統(tǒng)7%公共部分的背景音樂系統(tǒng)2%會議中心8%給排水系統(tǒng)8%公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)9%中央空調(diào)系統(tǒng)26%樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)9% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 40頁 單項(xiàng)選擇比例 中央空調(diào)系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 73%, 會議中心的單項(xiàng)選擇比例為 23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 7%, 給排水系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 22%, 有限電視系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項(xiàng)選擇比例為 91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 27%, 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 27%。 最高可接受的租金分布3 0 4 0 元/㎡18%6 0 7 0 元/㎡9%7 0 元/㎡以 上2% 2 0 3 0 元/㎡40%5 0 6 0 元/㎡13%4 0 5 0 元/㎡18%2 0 3 0 元/㎡3 0 4 0 元/㎡4 0 5 0 元/㎡5 0 6 0 元/㎡6 0 7 0 元/㎡7 0 元/㎡以 上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 38頁 ? 超過四成的受訪者可以接受租金在 40 元 /㎡以上的辦公物業(yè)，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿Α? 小結(jié)： ? 總價(jià)在 2040 萬之間的單位需求量最大，占到了 34%。 單價(jià)分布45005000元 /㎡9%50005500元 /㎡5%40004500元 /㎡18%30003500元 /㎡36%35004000元 /㎡32%30003500元 /㎡ 35004000元 /㎡40004500元 /㎡45005000元 /㎡50005500元 /㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 35頁 ? 可以接受的單價(jià)在 4000 元 /㎡以下的比例達(dá)到了 68%， 4000 元 /㎡以上的選擇比例為 32%，可見消費(fèi)者對寫字樓的價(jià)格預(yù)期并不高，對項(xiàng)目入市前的價(jià)格定位有一定的壓力。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 33頁 ? 分行業(yè)的平均面積要求 從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來看 電子及通訊業(yè)的平均面積要求為 150 ㎡ 機(jī)械機(jī)電為 115 ㎡ 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 253 ㎡ 旅游業(yè)為 120 ㎡ 信息咨詢服務(wù)業(yè)為 380 ㎡ 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 182 ㎡ 能源工業(yè)為 475 ㎡ IT 業(yè)為 280 ㎡ 貿(mào)易為 395 ㎡ 其他為 326 ㎡ 可以看出 電子及通訊、機(jī)械機(jī)電、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、 IT 等行業(yè)的平均面積要求都處于 100300 ㎡之間，符合整體特征。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 31頁 十二、面積要求 在選擇新的辦公物業(yè)時(shí)，要求面積在 50 ㎡以下的比例為 3%, 50100 ㎡的比例為 18%, 100200㎡的比例為 31%, 200300㎡比例為 24% ， 300500㎡的比例為 12%, 5001000 ㎡的比例為 9%, 1000 ㎡以上的比例為 3%。 ? 由于決大部分消費(fèi)者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。 買和租的選擇傾向買45%租55%買租 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 28頁 十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素 從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中 綜合比例 地段的綜合選擇比例為 18%, 交通的綜合比例為 18%, 價(jià)格的綜 合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為 11%, 軟件服務(wù)的綜合比例為 6%, 物業(yè)管理的綜合比例為 12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為 2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為 10%, 是否有實(shí)力大公司入駐的綜合比例為 4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為 1%。 可以看出信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強(qiáng)烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項(xiàng)目的入市無疑是一大利好。 存在的問題地段較偏2%交通不便7%租金偏高11%物業(yè)的外部形象差17%物業(yè)管理差21% 軟件服務(wù)不足11%硬件設(shè)施落后31%地段較偏交通不便租金偏高硬件設(shè)施落后軟件服務(wù)不足物業(yè)管理差物業(yè)的外部形象差 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 24頁 ? 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于 90 年代的建筑，同時(shí)惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。 小結(jié)： ? 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。 ? 行業(yè)租金水平對比 通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計(jì)分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為 24元 /㎡，機(jī)械機(jī)電 20 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢 26 元 /㎡，旅游業(yè) 15元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè) 28 元 /㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì) 21 元 /㎡，能源工業(yè) 26 元 /㎡， IT 業(yè) 33 元 /㎡，制造業(yè) 9 元 /㎡，貿(mào)易 22 元 /㎡，其他 19 元 /㎡。 購買單價(jià)2 0 0 0 元/ ㎡以下17%20213000元 /㎡50%40005000元 /㎡8%5 0 0 0 元/ ㎡以上17%30004000元 /㎡8%2 0 0 0 元/ ㎡以下20213000元 /㎡30004000元 /㎡40005000元 /㎡5 0 0 0 元/ ㎡以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 18頁 ? 同時(shí)可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價(jià)在 5000 元/㎡以上的比例卻達(dá)到了 17%，這部分物業(yè)的購買時(shí)間大多集中在19911996 年之間，由于公司發(fā)展時(shí)間相對較長，同時(shí)能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實(shí)力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求 ，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強(qiáng)。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 16頁 四、自有物業(yè)屬性