【正文】 中心區(qū)是未來深圳市中心，隨著原有深圳城市中心從羅湖向福田的西遷，在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來深圳市金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)的中心商務區(qū)，也是未來珠江三角洲的中心商務區(qū)，富有超前城市規(guī)劃眼光，潛力十足。：中心區(qū)在1990年實施“七通一平”的開發(fā)，至98年道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣等市政建設基本完成，總計投入15億元。規(guī)劃配套設施一覽表序號類 別項 目規(guī)劃數(shù)量北區(qū)南區(qū)1教育幼托54小學21中學112醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院10社區(qū)健康服務中心543文娛體育文化活動站42老年人活動站23體育活動場地644行政管理居委會97社區(qū)服務管理機構205郵電郵電支局11郵電所236商業(yè)綜合市場237環(huán)境衛(wèi)生公共廁所64垃圾收集站458道路交通社會公共停車場所34公交樞紐站219電力變電站3310電信電話機樓11公交配套設施情況：中心區(qū)對外交通十分通暢，內(nèi)部交通也設置合理，為未來深圳市交通樞紐地帶。南面為石廈新舊住區(qū)，西面為新洲村舊區(qū)，東面為崗廈改造區(qū)地鐵交通比較地鐵４號線經(jīng)過，目前開到水晶島站地鐵１、４號線交匯，益田站、金田站、彩田站目前片區(qū)道路系統(tǒng)基本完工，土地已經(jīng)平整。南片區(qū)為城市商務中心區(qū)（CBD），主要為城市提供高檔商業(yè)商務辦公旅館物業(yè)，已建成的項目有中銀大廈、中海大廈、投資大廈、國際商會大廈（A、B座）、購物公園、郵電樞紐大廈、福建興業(yè)銀行和中央商務大廈，在售項目有卓越大廈、國際商會中心、時代金融中心等，在建項目有大中華國際交易廣場、特美思廣場、會展中心、免稅大廈、聯(lián)通大廈、九州創(chuàng)展大廈、航天大廈、安聯(lián)大廈和新世界中心等，準備開工項目有多個，未來寫字樓供應量大。 北片區(qū)為行政文化中心，周邊為居住配套。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來的交通樞紐地帶。中心區(qū)作為誠實的功能核心，他是城市經(jīng)濟、科技、文化高度密集地，未來深圳的金融、貿(mào)易、信息、管理以及服務業(yè)都將集中在中心區(qū)約60萬平方米的用地上，這里將是深圳城市經(jīng)濟活動力的靈魂和城市繁華景觀的標志。根據(jù)規(guī)劃，將中心區(qū)定位成為適應21世紀深圳與國際交流功能要求的中心商務區(qū)，為深圳實現(xiàn)區(qū)域性乃至國際性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標提供優(yōu)良的城市活動空間。,深南大道有東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中。 有輿論將2003年定位為“寫字樓年”，原因除了2003年將有多個寫字樓面世，2002年推出的寫字樓取得了驕人的銷售業(yè)績外，更重要的是深圳的寫字樓開發(fā)品質(zhì)得到了全面的提升，新推出的項目，從建筑產(chǎn)品看，都有著十分明確的客戶定位，為客戶量身打造寫字樓的產(chǎn)品細節(jié)；從技術含量來看，智能化、信息化成為常用的宣傳推廣方式；從形象與氣氛來看，著重營造樓宇檔次與辦公環(huán)境，并著力突出生態(tài)環(huán)保與人性化；從營銷手法上來看，各個項目更是不斷推陳出新，著實火了深圳的各項推廣媒體，推廣方式也十分豐富。以國貿(mào)大廈為代表團的國貿(mào)片區(qū)，有眾多質(zhì)量、服務水平優(yōu)良的寫字樓，但受交通條件的限制，目前經(jīng)營情況不佳，伴隨城市交通的改善，該部分寫字樓有可能重現(xiàn)活力，并可能形成深圳商務辦公區(qū)的另外一極，與中心區(qū)相抗衡，最終甚至形成兩個CBD商務區(qū)。從目前情況來看，羅湖區(qū)的寫字樓市場發(fā)展已具規(guī)模，羅湖區(qū)無疑是深圳重要的寫字樓商務組團，但由于交通擁擠、缺少更多可供開發(fā)的資源以及整體規(guī)劃落后的影響，羅湖區(qū)寫字樓的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)受到了嚴重的制約。而寫字樓開發(fā)的重點區(qū)域CBD中心區(qū)和車公廟片區(qū)，在未來的兩年內(nèi)預計將新增100多萬平方米的供應量，新增供應量之大，供應如此密集，這對于目前經(jīng)濟穩(wěn)定增長的深圳而言，必將使得本已供過于求的寫字樓市場更加嚴峻，寫字樓市場將面臨一場白熱化的競爭，在這場寫字樓供求重新洗牌的競爭中，樹立特色，搶占先機無疑非常的重要。中國成功獲得2008年的奧運會舉辦權、中國將正式加入世界貿(mào)易組織，還有中國政府近日宣布在五年內(nèi)對外資銀行實行國民待遇等等，眾多的利好顯示中國經(jīng)濟進一步國際化，市場規(guī)則將與國際市場接軌，中國對外資的吸引力也逐步增強，更多的外資將進入中國市場。首先中國國內(nèi)政治形勢穩(wěn)定，近二十年來，政府一直將發(fā)展經(jīng)濟放在工作的第一位，中國經(jīng)濟一直保持7%以上的經(jīng)濟增長速度。隨著地鐵一期的開通，各區(qū)域的交通條件會相對均質(zhì)化，將會為羅湖區(qū)寫字樓注入一劑強心針，優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓銷售價格可望得到微步上揚，重現(xiàn)活力的空間。銷售價格：目前羅湖區(qū)及福田舊區(qū)所沒有新推出市場的寫字樓項目，銷售的均是90年代推出的寫字樓剩余的貨尾單位。物業(yè)名稱：地王大廈名 稱地王大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南路北，寶安南路西等級評定甲級發(fā) 展 商香港建設（控股）有限公司（兼有其他小型發(fā)展商）建筑面積138075平方米代 理 商戴德梁行建筑層高建筑層數(shù)61入伙時間90年代中期使用年限50年出租率75%分割面積以大開間單位為主過道寬敞度好過道采光度高 租金均價平均110元/M2/月知名度高付款方式四成首期,六成20年按揭銷售率70%車位價格車位租金640元/月停車場地下2層物業(yè)管理公司戴德梁行管 理 費32元/ M2 .月 (含空調(diào)費)水平較高水 電 費市價空 調(diào) 費開放時間7：0019：00電梯品牌日本三菱數(shù)量（單棟）40臺，其中貨梯2臺載重1000KG空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨立洗手間保安系統(tǒng)火災自動報警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)電信電話到戶網(wǎng)絡系統(tǒng)2002年開通光纖通訊裝修狀況內(nèi)部裝修大堂：高度29米，地面和墻身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊頂、地面和墻身大理石外立面裝修綠色玻璃幕墻及鋁質(zhì)嵌板內(nèi)部配套高級商場、工商銀行營業(yè)部、肯德基等用餐點外部景觀南面深南大道街景；北面為荔枝公園，視野較開闊周邊辦公環(huán)境周邊多個寫字樓，辦公氣氛較好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項目小結(jié) 臨深南大道，交通較方便 深圳最為高檔的寫字樓，甲級寫字樓的典范 是深圳市外資公司最多的寫字樓，用戶的規(guī)模、知名度高 大堂氣派，29米的大堂層高，至今在深圳無寫字樓可與之匹敵 管理服務到位，管理費亦高昂物業(yè)名稱：嘉里中心名 稱嘉里中心所屬區(qū)域羅湖區(qū)國貿(mào)商圈地理位置嘉賓路南，人民南路西等級評定甲級發(fā) 展 商嘉里建設有限公司、深圳市鍵中實業(yè)發(fā)展公司建筑面積55951M2建筑層數(shù)635層入伙時間1998年使用年限50年代 理 商分割面積4060M260100 M2100200 M2200300 M2比例31．4%（144）25．3%（116）18．3%（84）25%（114）開盤時間1997年銷售率60%均價（元/ M2）15590（98年）租金120出租率98%二手均價9000付款方式4成首期,6成10年按揭停車場車位車位租金500元/月物業(yè)管理嘉里建設集團物業(yè)管理公司管 理 費25元/ M2 .月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費洗手間公用洗手間電梯品牌進口高速電梯數(shù)量（單棟）10載重（公斤）1350保安系統(tǒng)防盜報警,24小時電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡系統(tǒng)寬帶網(wǎng)，每戶設有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)紅外線火災監(jiān)控,煙感報警,自動噴淋通信系統(tǒng)裝修公共部分大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂外立面玻璃幕墻和金屬板項目小結(jié) 出租率高，為羅湖國貿(mào)商圈少有的高檔寫字樓 實用率高,達75%,間隔極為方正實用 物業(yè)管理水平高，在細致處體現(xiàn)對客戶的周到服務 交通方便，但目前有塞車之苦 多個大型公司入駐 由嘉里建設開發(fā)之物業(yè),實力雄厚,為香港公司所青睞物業(yè)名稱：發(fā)展銀行大廈名 稱發(fā)展銀行大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南大道南，地王斜對面等級評定甲級發(fā) 展 商深圳發(fā)展銀行建筑面積代 理 商建筑層高建筑層數(shù)34入伙時間90年代中期使用年限50年出租率100%分割面積較大面積（100平方米以上）分割過道寬敞度寬敞過道采光度人工采光租金均價110元/售價10000/m2 知名度較高付款方式首期4成，6成8年按揭銷售率車位價格車位租金地下600元/月停車場地下3層物業(yè)管理公司中海物管管 理 費30元/ M2 .月(含空調(diào)費)水平高水 電 費市價空 調(diào) 費包在管理費內(nèi)開放時間8個月電梯品牌三菱數(shù)量（單棟）6臺，其中2臺消防電梯載重1000KG空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨立洗手間保安系統(tǒng)火災自動報警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)網(wǎng)絡系統(tǒng)寬帶網(wǎng)裝修狀況內(nèi)部裝修電梯廳:大理石地面、墻面、吊頂公共走道：大理石地面、墻面、石膏板吊頂內(nèi)部：不同裝修外立面裝修大理石、玻璃幕墻、金屬板內(nèi)部配套頂層會所外部景觀深南大道街景；高層可觀荔枝公園園景周邊辦公環(huán)境周邊多個甲級寫字樓，辦公氣氛好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項目小結(jié) 知名度高 建筑設計特別,獨有斜三角形玫瑰紅色外立面及空中花園,辦公氛圍怡人 地處蔡屋圍商務中心區(qū)，辦公環(huán)境好 多個大型公司入駐物業(yè)名稱：賽格廣場名 稱賽格廣場（1148層）所屬區(qū)域福田區(qū)華強北地理位置華強路東，深南中路北等級評定甲級發(fā) 展 商深圳市賽格集團有限公司建筑面積169083M2建筑層數(shù)1448層（含3層避難層）入伙時間2001年上半年使用年限50年出租率35%分割面積138151M2205 M2租金水平70元/比例%%開盤時間2000年銷售率50%均價（元/ M2）11500付款方式一次性付款90折，一年內(nèi)付款92折，5成8年按揭98折停車場地下4層500個車位車位租金(露天)300元/月(室內(nèi))500元/月物業(yè)管理賽格物業(yè)管理公司管 理 費13元/ M2 .月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費9元/㎡/月洗手間公用洗手間電梯品牌OTIS數(shù)量（單棟）16載重1350KG保安系統(tǒng)防盜報警，電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡系統(tǒng)賽格寬帶網(wǎng)，每戶設有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)美國EDWARDS智能探頭通信系統(tǒng)4套衛(wèi)星接收系統(tǒng)，無線通信中續(xù)系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂外立面玻璃幕墻和金屬板周邊辦公環(huán)境華強北中心商務辦公區(qū)，附近有電子科技大廈，佳和大廈等寫字樓項目小結(jié) 多種智能設備 無線通信中繼站解決了超高層建筑的無線信號問題 辦公環(huán)境一流，地處深圳的商務中心地區(qū)—華強北 大廈用途多樣化，18層為電子市場，913層為餐飲美食，1448層為寫字樓，4968層為酒店 鋼管結(jié)構，各單位內(nèi)無柱。這種低檔次寫字樓對新寫字樓項目的開發(fā)，所具有的指導意義不大。加上乙級寫字樓的重要的需求者之一——國內(nèi)中小型企業(yè)目前的經(jīng)營境況不甚理想，因而造成乙級、丙級寫字樓的需求減少，空置率上升。從需求的金字塔結(jié)構來說，乙級、丙級寫字樓的需求群體最大，然而市場目前的需求表現(xiàn)卻并非如此。7） 一些小公司傾向于選擇100平方米以內(nèi)的小面積寫字樓，而中小型企業(yè)則傾向于選擇200500平方米的較大面積的寫字樓。2） 物業(yè)管理的品質(zhì)好壞3） 注重單位是否方正實用，要求樓宇吊頂較高。購買寫字樓的客戶按購買動機分為自用與投資兩種，其中寫字樓的自用部分的客戶群因?qū)懽謽撬诘牡貐^(qū)而有所不同。廣告影視設計在此三座寫字樓的比例均超過一成，而在羅湖的地王大廈和嘉里中心所占比例還不到2%。從橫向比較來看，金融證券、投資顧問在羅湖所占比例最大，將來有向福田區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢；電子行業(yè)在福田區(qū)發(fā)展較成熟，所占比重最大，廣告影視設計也較集中在福田區(qū)；南山得益于高新區(qū)的開發(fā)，IT和科研開發(fā)的比重明顯比羅湖、福田區(qū)高。賽格廣場充分說明在寫字樓市場，不僅是樓高代表著大廈的高檔，高檔寫字樓是環(huán)境、形象、配套和管理等多方面的綜合表現(xiàn)。從目前其他幾個甲級寫字樓的租售情況分析，除賽格廣場外，其它大廈的出租情況均不錯。而中心區(qū)的特區(qū)報業(yè)大廈，也主要以金融、證券與投資行業(yè)為主，兼有部分大型商貿(mào)公司。這主要是天安科技園和泰然工業(yè)園區(qū)內(nèi)有大量的中小企業(yè)，隨著企業(yè)的發(fā)展需要從工業(yè)區(qū)內(nèi)搬出來，再加上這些寫字樓大都是新型公寓式寫字樓，各項素質(zhì)都適合這些企業(yè)對寫字樓的要求。但也應該看到，隨著地王大廈、嘉里中心寫字樓大面積出租的成交和出租率到達90%以上，反映了現(xiàn)時市場對高檔次寫字樓需求正迅猛增加。