【正文】 ? 目前來看由于項(xiàng)目的地段及交通條件不錯，同時物業(yè)定位于惠州的高端市場，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢，從市調(diào)反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，有超過三成的受訪者對本項(xiàng)目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示 2 年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過七成的受訪者表示可能會考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以看出 江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng) 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 54頁 目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的。 ? 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲 服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨(dú)設(shè)置。 ? 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè) 中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。因此對于本項(xiàng)目的開發(fā)來 講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險并存，機(jī)遇來自于寫字樓市場較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費(fèi)者接受度的把握，因此如何實(shí)現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項(xiàng)目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場將是本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。通過項(xiàng)目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 15%的心理價位提升，即 4500 元 /㎡應(yīng)該是本項(xiàng)目一個比較合理的價格定位。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來看，最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿?，同時也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢蓿苤匾囊粋€原因是缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)，對于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。 ? 目前市場總體平均辦公面積 192 ㎡，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為 298 ㎡；同時 100300 ㎡的需求量超過了 50%，未來寫字樓市場仍以 100200 ㎡為主流的同時， 200300 ㎡單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢頭。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 50頁 第三篇 市調(diào)總結(jié) ? 惠州作為一個典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房內(nèi)辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此惠州寫字 樓市場的總體發(fā)展水平相對滯后。 小結(jié)： ? 項(xiàng)目所處片區(qū)地段開發(fā)的不成熟及往來傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對不足是導(dǎo)致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當(dāng)然也跟被調(diào)查公司的性質(zhì)有關(guān)，比如旅游、裝 璜、信息咨詢等行業(yè)對辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對較高，周邊形象相對較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 48頁 二十、選擇不會的決定因素 在對明確表示沒有購買意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例 由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的綜合比例為 12%, 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處 地段不成熟的綜合比例為 26%, 交通不方便的綜合比例為 29%, 價格也許比較高的綜合比例為 21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為 6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為 6%，同時認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為 0。 ? 對項(xiàng)目的整體形象、 硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時也表現(xiàn)出很高的熱情。 主要考慮因素地段好20%硬件配置好13%交通便捷19%靠近政府部門6%有實(shí)力大公司入駐4%物業(yè)的外部形象適合公司14%物業(yè)升值潛力大10%物業(yè)管理會更好10%軟件服務(wù)會更全4% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 47頁 單項(xiàng)選擇比 例 認(rèn)可本項(xiàng)目地段的單項(xiàng)選擇比例為 51%，認(rèn)為交通便捷的單項(xiàng)選擇比例為 47%，硬件配置好的單項(xiàng)選擇比例為 30%，軟件服務(wù)會更全的單項(xiàng)選擇比例為 10%， 物業(yè)管理會更好的單項(xiàng)選擇比例為 23%，物業(yè)升值潛力大的單項(xiàng)選擇比例為 25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單項(xiàng)選擇比例為33%，有實(shí)力大公司入駐的單項(xiàng)選擇比例為 10%，靠近政府部門的單項(xiàng)選擇比例為 13%。 對項(xiàng)目的態(tài)度表示一定會3%可能會67%不會30%一定會可能會不會 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 45頁 小結(jié)： 有超過 30%的受訪者對本項(xiàng)目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示 2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有 70%的比例表示可能會考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以 看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng)目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 44頁 十八、對本項(xiàng)目的選擇傾向 在對本項(xiàng)目的意向性調(diào)查中，一定會考慮在本項(xiàng)目置業(yè)的比例為 3%, 可能會的比例為 67%, 選擇 不會的比例為 30%。 ? 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。 軟件服務(wù)代辦郵政服務(wù)13%票務(wù)服務(wù)6%維修服務(wù)13%室內(nèi)清潔服務(wù)25% 餐飲服務(wù)16%報紙雜志的代訂服務(wù)27%票務(wù)服務(wù)代辦郵政服務(wù) 報紙雜志的代訂服務(wù)餐飲服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)維修服務(wù) 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 43頁 單項(xiàng)選擇比例 要求提供票務(wù)服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 17%, 代辦郵政服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 33% , 報紙雜志的代訂服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 70%,餐飲服務(wù)的單 項(xiàng)選擇比例為 40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 63%, 維修服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 33%。 ? 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來看，雖然公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話中繼系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共部分的背景音樂系統(tǒng)的選擇比例不高，但從現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，這些系統(tǒng)又是必須的。而作為本項(xiàng)目的定位來講，主干網(wǎng)的容量建議為 100M，入戶 10MB。 小 結(jié)： ? 中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次合和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 39頁 十六、對硬件設(shè)施的要求 在寫字樓硬件設(shè)施的要求中： 綜合比例 選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為 26%, 會議中心的綜合比例為 8%, 公共部分背景音樂系統(tǒng)的綜合比例為 2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為 8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為 7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為 31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為 9%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的綜合比例為 9%。 ? 分行業(yè)租金對比 通過分行業(yè)租金水平的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受的平均租金為 40 元 /㎡， 機(jī)械機(jī)電為 35 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 43 元/㎡，旅游業(yè)為 31 元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)為 45 元 /㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 41 元 /㎡，能源工業(yè)為 36 元 /㎡， IT 業(yè)為 44 元 /㎡，貿(mào)易為39 元 /㎡，其他為 33 元 /㎡。 小結(jié)： ? 最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)也是一個重要的原因，對于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。 ? 超過 70%比例的總價要求在 60 萬以下。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 36頁 十四、總價要求分布 通過市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價在 1020 萬之間的比例為 20%, 2040 萬的比例為 34%, 4060 萬的比例為 17%, 6080 萬的 比例為 10%, 80100萬的比例為 7%, 100200萬的比例為 5%, 200500萬的比例為 5%, 500 萬以上的比例為 2%。 ? 分行業(yè)平均單價對比 通過分行業(yè)最高可接受單價的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受單價均值為 3960 元 /㎡，機(jī)械機(jī)電為 3810 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 4250 元 /㎡，旅游業(yè)為 3870 元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)為 4500 元/㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 4180 元 /㎡，能源工業(yè)為 3670 元 /㎡ ， IT 業(yè)為 3920 元 /㎡，貿(mào)易為 4400 元 /㎡，其他為 3880 元 /㎡。通過項(xiàng)目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 15%的心理 價位提升，即 4500 元 /㎡應(yīng)該是本項(xiàng)目一個比較合理的價格定位。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告