【導(dǎo)讀】還顯得相對(duì)不成熟。麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。交線路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對(duì)較差，從直觀感覺來講，市場(chǎng)并不缺乏辦公物業(yè)的需求，個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。因此德賽大廈當(dāng)時(shí)銷售失敗非常重要的。一個(gè)原因就是選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致目前整個(gè)項(xiàng)目大部分的空置。入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。辦公物業(yè)，一般不對(duì)外進(jìn)行招商。最為突出的問題是隨著私家車數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫。值增值的前提條件。本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。一定的競(jìng)爭(zhēng)力，因此出租情況良好，目前可以達(dá)到90%的整體出租率?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。目前存在的主要問題就是停車位的嚴(yán)重不足。金在20—40元/平米之間。

　　

【正文】 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 44頁(yè) 十八、對(duì)本項(xiàng)目的選擇傾向 在對(duì)本項(xiàng)目的意向性調(diào)查中，一定會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)的比例為 3%, 可能會(huì)的比例為 67%, 選擇 不會(huì)的比例為 30%。（ 以 2 年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù) ） 若以受訪者整體為基數(shù)， 一定會(huì)在本項(xiàng)目購(gòu)置物業(yè)的比例為 1%, 可能會(huì)的比例為 33%, 選擇 不會(huì)的比例為 14%。 對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度表示一定會(huì)3%可能會(huì)67%不會(huì)30%一定會(huì)可能會(huì)不會(huì) 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 45頁(yè) 小結(jié)： 有超過 30%的受訪者對(duì)本項(xiàng)目表達(dá)了可能購(gòu)買的意愿，而在明確表示 2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有 70%的比例表示可能會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以 看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng)目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 46頁(yè) 十九、若有可能的主要考慮因素 在有可能在本項(xiàng)目置業(yè)的目標(biāo)客戶的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例 認(rèn)可本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)的綜合比例為 20%, 認(rèn)為 交通便捷的綜合比例為 19%,硬件配置好的綜合比例為 13%,軟件服務(wù)會(huì)更全的綜合比例為 4%, 物業(yè)管理會(huì)更好的綜合比例為 10%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為 10%, 物業(yè)的外部形象適合公司的綜合比例為 14%,因?yàn)?有實(shí)力大公司入駐的綜合比例為 4%, 靠近政府部門的綜合比例為 6%。 主要考慮因素地段好20%硬件配置好13%交通便捷19%靠近政府部門6%有實(shí)力大公司入駐4%物業(yè)的外部形象適合公司14%物業(yè)升值潛力大10%物業(yè)管理會(huì)更好10%軟件服務(wù)會(huì)更全4% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 47頁(yè) 單項(xiàng)選擇比 例 認(rèn)可本項(xiàng)目地段的單項(xiàng)選擇比例為 51%，認(rèn)為交通便捷的單項(xiàng)選擇比例為 47%，硬件配置好的單項(xiàng)選擇比例為 30%，軟件服務(wù)會(huì)更全的單項(xiàng)選擇比例為 10%， 物業(yè)管理會(huì)更好的單項(xiàng)選擇比例為 23%，物業(yè)升值潛力大的單項(xiàng)選擇比例為 25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單項(xiàng)選擇比例為33%，有實(shí)力大公司入駐的單項(xiàng)選擇比例為 10%，靠近政府部門的單項(xiàng)選擇比例為 13%。 小結(jié)： ? 顯然本項(xiàng)目的地段及交通優(yōu)勢(shì)得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。 ? 對(duì)項(xiàng)目的整體形象、 硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時(shí)也表現(xiàn)出很高的熱情。 ? 同時(shí)認(rèn)為 物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了 25%，說明整個(gè)江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項(xiàng)目在最大限度吸引自用客戶的同時(shí)，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 48頁(yè) 二十、選擇不會(huì)的決定因素 在對(duì)明確表示沒有購(gòu)買意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例 由于已經(jīng)購(gòu)置辦公物業(yè)的綜合比例為 12%, 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處 地段不成熟的綜合比例為 26%, 交通不方便的綜合比例為 29%, 價(jià)格也許比較高的綜合比例為 21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為 6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為 6%，同時(shí)認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為 0。 決定因素已經(jīng)購(gòu)置辦公物業(yè)12%地段不成熟26%交通不方便29%價(jià)格也許比較高21%物業(yè)的升值潛力有限6%與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突6% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 49頁(yè) 單項(xiàng)選擇比例 由于已經(jīng)購(gòu)置辦公物業(yè)的單項(xiàng)選擇比例為 16%， 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處 地段不成熟的單項(xiàng)選擇比例為 38%，交通不方便的單項(xiàng)選擇比例為 42%，價(jià)格也許比較高的單項(xiàng)選擇比例為 29%，物業(yè)升值潛力有限的單項(xiàng)選擇比例為 8%，與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的單項(xiàng)選擇比例為 8%，同時(shí)外部形象不適合公司的選擇比例為 0。 小結(jié)： ? 項(xiàng)目所處片區(qū)地段開發(fā)的不成熟及往來傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對(duì)不足是導(dǎo)致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當(dāng)然也跟被調(diào)查公司的性質(zhì)有關(guān)，比如旅游、裝 璜、信息咨詢等行業(yè)對(duì)辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對(duì)較高，周邊形象相對(duì)較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。 ? 同時(shí)可以看出項(xiàng)目的整體形象得到了絕大多數(shù)受訪者的認(rèn)同。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 50頁(yè) 第三篇 市調(diào)總結(jié) ? 惠州作為一個(gè)典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對(duì)公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房?jī)?nèi)辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會(huì)開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此惠州寫字 樓市場(chǎng)的總體發(fā)展水平相對(duì)滯后。 ? 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)，但存在的問題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車位的相對(duì)不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。 ? 目前市場(chǎng)總體平均辦公面積 192 ㎡，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為 298 ㎡；同時(shí) 100300 ㎡的需求量超過了 50%，未來寫字樓市場(chǎng)仍以 100200 ㎡為主流的同時(shí)， 200300 ㎡單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢(shì)頭。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 51頁(yè) ? 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水 平偏低， 1020 元 /㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場(chǎng)的近一半份額，而租金在 40 元 /㎡以上的比例只有 10%左右， 市場(chǎng)平均租金水平 元 /㎡。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來看，最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場(chǎng)平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)臐摿?，同時(shí)也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場(chǎng)中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢蓿苤匾囊粋€(gè)原因是缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個(gè)重要的市場(chǎng)支撐。 ? 從本次市調(diào)反應(yīng)的情況 來看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購(gòu)買單價(jià)為 3180 元 /㎡， 最高可以接受的平均單價(jià)為 3950 元 /㎡。通過項(xiàng)目形象檔次的提升及營(yíng)銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 15%的心理價(jià)位提升，即 4500 元 /㎡應(yīng)該是本項(xiàng)目一個(gè)比較合理的價(jià)格定位。 ? 目前惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)中自有的比例不足三成，而這不足三成的市場(chǎng)份額中自建的比例高達(dá) 45%，顯示整個(gè)惠州寫字樓市場(chǎng)還相當(dāng)原始，同時(shí)從幾個(gè)推向市場(chǎng)的寫字樓的銷售情況來看，效果也并不理 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 52頁(yè) 想，可以說惠州寫字樓市場(chǎng)還沒有實(shí)現(xiàn)真正的啟動(dòng)。因此對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)來 講，可以說是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇來自于寫字樓市場(chǎng)較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險(xiǎn)則主要來自于寫字樓市場(chǎng)的大量空置及消費(fèi)者接受度的把握，因此如何實(shí)現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項(xiàng)目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場(chǎng)將是本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。 ? 超過四成的受訪對(duì)象有可能在 2 年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境， 而其中有近一半的受訪者傾向于購(gòu)買， 可以看出惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)在未來幾年將會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場(chǎng)的青睞。 ? 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè) 中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對(duì)于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次和形象，同時(shí)也是迎合市場(chǎng)需求的必然選擇。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 53頁(yè) ? 公用會(huì)議中心的選擇比例超過 20%，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會(huì)議中心功能的設(shè)置。 ? 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲 服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨(dú)設(shè)置。 ? 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、貿(mào)易、電子及通訊等行業(yè)由于對(duì)辦公物業(yè)形象檔次的要求相對(duì)較高，因此對(duì)物業(yè)單價(jià)的接受能力也相對(duì)較高，因此這些行業(yè)將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 ? 目前來看由于項(xiàng)目的地段及交通條件不錯(cuò)，同時(shí)物業(yè)定位于惠州的高端市場(chǎng)，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢(shì)，從市調(diào)反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，有超過三成的受訪者對(duì)本項(xiàng)目表達(dá)了可能購(gòu)買的意愿，而在明確表示 2 年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過七成的受訪者表示可能會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以看出 江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng) 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 54頁(yè) 目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的