【導讀】還顯得相對不成熟。麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。交線路密集，各項市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對較差，從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業(yè)的需求，個項目的命運，超前是有度的。因此德賽大廈當時銷售失敗非常重要的。一個原因就是選擇了一個錯誤的時機，導致目前整個項目大部分的空置。入，也是這些項目陷入困境的又一個因素。辦公物業(yè)，一般不對外進行招商。最為突出的問題是隨著私家車數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫。值增值的前提條件。本地的管理公司負責，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗的積累，大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務所、貿易公司、網(wǎng)絡公司等。一定的競爭力，因此出租情況良好，目前可以達到90%的整體出租率?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50—150平米之間。目前存在的主要問題就是停車位的嚴重不足。金在20—40元/平米之間。

　　

【正文】 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 44頁 十八、對本項目的選擇傾向 在對本項目的意向性調查中，一定會考慮在本項目置業(yè)的比例為 3%, 可能會的比例為 67%, 選擇 不會的比例為 30%。（ 以 2 年內有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù) ） 若以受訪者整體為基數(shù)， 一定會在本項目購置物業(yè)的比例為 1%, 可能會的比例為 33%, 選擇 不會的比例為 14%。 對項目的態(tài)度表示一定會3%可能會67%不會30%一定會可能會不會 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 45頁 小結： 有超過 30%的受訪者對本項目表達了可能購買的意愿，而在明確表示 2年內有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有 70%的比例表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以 看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項目本身的質素得到了消費者的普遍認可。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 46頁 十九、若有可能的主要考慮因素 在有可能在本項目置業(yè)的目標客戶的跟蹤調查中： 綜合比例 認可本項目地段優(yōu)勢的綜合比例為 20%, 認為 交通便捷的綜合比例為 19%,硬件配置好的綜合比例為 13%,軟件服務會更全的綜合比例為 4%, 物業(yè)管理會更好的綜合比例為 10%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為 10%, 物業(yè)的外部形象適合公司的綜合比例為 14%,因為 有實力大公司入駐的綜合比例為 4%, 靠近政府部門的綜合比例為 6%。 主要考慮因素地段好20%硬件配置好13%交通便捷19%靠近政府部門6%有實力大公司入駐4%物業(yè)的外部形象適合公司14%物業(yè)升值潛力大10%物業(yè)管理會更好10%軟件服務會更全4% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 47頁 單項選擇比 例 認可本項目地段的單項選擇比例為 51%，認為交通便捷的單項選擇比例為 47%，硬件配置好的單項選擇比例為 30%，軟件服務會更全的單項選擇比例為 10%， 物業(yè)管理會更好的單項選擇比例為 23%，物業(yè)升值潛力大的單項選擇比例為 25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單項選擇比例為33%，有實力大公司入駐的單項選擇比例為 10%，靠近政府部門的單項選擇比例為 13%。 小結： ? 顯然本項目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費者的普遍認可。 ? 對項目的整體形象、 硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時也表現(xiàn)出很高的熱情。 ? 同時認為 物業(yè)升值潛力大的比例達到了 25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當考慮一部分投資客。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 48頁 二十、選擇不會的決定因素 在對明確表示沒有購買意向的受訪者的跟蹤調查中： 綜合比例 由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的綜合比例為 12%, 認為目前項目所處 地段不成熟的綜合比例為 26%, 交通不方便的綜合比例為 29%, 價格也許比較高的綜合比例為 21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為 6%, 與已入駐公司在業(yè)務上有直接沖突的綜合比例為 6%，同時認為外部形象不適合公司的綜合比例為 0。 決定因素已經(jīng)購置辦公物業(yè)12%地段不成熟26%交通不方便29%價格也許比較高21%物業(yè)的升值潛力有限6%與已入駐公司在業(yè)務上有直接沖突6% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 49頁 單項選擇比例 由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的單項選擇比例為 16%， 認為目前項目所處 地段不成熟的單項選擇比例為 38%，交通不方便的單項選擇比例為 42%，價格也許比較高的單項選擇比例為 29%，物業(yè)升值潛力有限的單項選擇比例為 8%，與已入駐公司在業(yè)務上有直接沖突的單項選擇比例為 8%，同時外部形象不適合公司的選擇比例為 0。 小結： ? 項目所處片區(qū)地段開發(fā)的不成熟及往來傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對不足是導致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當然也跟被調查公司的性質有關，比如旅游、裝 璜、信息咨詢等行業(yè)對辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對較高，周邊形象相對較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。 ? 同時可以看出項目的整體形象得到了絕大多數(shù)受訪者的認同。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 50頁 第三篇 市調總結 ? 惠州作為一個典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務的管理，大多都在自己廠房內辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達到展示公司形象和實力的目的，因此惠州寫字 樓市場的總體發(fā)展水平相對滯后。 ? 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。 ? 目前市場總體平均辦公面積 192 ㎡，從市調數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為 298 ㎡；同時 100300 ㎡的需求量超過了 50%，未來寫字樓市場仍以 100200 ㎡為主流的同時， 200300 ㎡單位的需求量將有進一步上升的勢頭。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 51頁 ? 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水 平偏低， 1020 元 /㎡的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在 40 元 /㎡以上的比例只有 10%左右， 市場平均租金水平 元 /㎡。但從市調反應的情況來看，最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當?shù)臐摿?，同時也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因為租客的承租能力有限，很重要的一個原因是缺乏上檔次的寫字樓供應，對于本項目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。 ? 從本次市調反應的情況 來看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購買單價為 3180 元 /㎡， 最高可以接受的平均單價為 3950 元 /㎡。通過項目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應用，最大限度提高消費者的心理預期，預計本項目可實現(xiàn) 15%的心理價位提升，即 4500 元 /㎡應該是本項目一個比較合理的價格定位。 ? 目前惠州辦公物業(yè)市場中自有的比例不足三成，而這不足三成的市場份額中自建的比例高達 45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當原始，同時從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果也并不理 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 52頁 想，可以說惠州寫字樓市場還沒有實現(xiàn)真正的啟動。因此對于本項目的開發(fā)來 講，可以說是機遇與風險并存，機遇來自于寫字樓市場較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者接受度的把握，因此如何實現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項目在檔次及形象上的差異，有效引導市場將是本項目成功開發(fā)的關鍵。 ? 超過四成的受訪對象有可能在 2 年內更換目前的辦公環(huán)境， 而其中有近一半的受訪者傾向于購買， 可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來幾年將會有一個不錯的發(fā)展機遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。 ? 硬件設施的要求方面，中央空調的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè) 中安裝中央空調的比例只有 10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調的設置不僅可以有效提升項目的檔次和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 53頁 ? 公用會議中心的選擇比例超過 20%，從市調中反應的情況來看，像拍賣公司等性質的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強烈，因此建議在裙樓可適當考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設置。 ? 軟件服務內容的設置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務服務、代辦郵政服務、報紙雜志代訂服務、室內清潔服務、維修服務等功能的設置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲 服務可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨設置。 ? 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、信息咨詢服務、美術廣告設計、貿易、電子及通訊等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，因此對物業(yè)單價的接受能力也相對較高，因此這些行業(yè)將是本項目的主要目標客戶群。 ? 目前來看由于項目的地段及交通條件不錯，同時物業(yè)定位于惠州的高端市場，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢，從市調反應的數(shù)據(jù)來看，有超過三成的受訪者對本項目表達了可能購買的意愿，而在明確表示 2 年內有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過七成的受訪者表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以看出 江北片區(qū)的發(fā)展前景及項 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 54頁 目本身的質素得到了消費者的