【正文】 市場正步入發(fā)展的繁榮階段。在住宅市場，小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓以及別墅等產(chǎn)品分類十分細(xì)致。一個國家寫字樓市場的發(fā)展在很大程度上要靠該國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，不同類型寫字樓對寫字樓周邊配套設(shè)施要求不一樣。然而，通常一個城市只有一個中央商務(wù)區(qū)，雖然在一些特大型城市，還會有一些區(qū)域性商務(wù)中心，但中央商務(wù)區(qū)只有一個，而這個中央商務(wù)區(qū)，將產(chǎn)生這座城市50～60％的GDP。現(xiàn)在，入駐金茂更是一種身份的象征，這一點(diǎn)上，與CBD已經(jīng)非常接近。但是隨著上海的飛速發(fā)展，已經(jīng)越來越需要一個中央商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)。以日本銀座為例，每平方米的年租金大約是200萬日元，合人民幣16萬元左右。2．1．3中央商務(wù)區(qū)談到寫字樓，就必然要涉及中央商務(wù)區(qū)的概念。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。第四：硬件設(shè)施就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上5A的。這對于酒店可能并非個個是真理，但對于寫字樓來講，擁有黃金地段無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。所謂甲級寫字樓，其實是人們的一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這一點(diǎn)在我們國內(nèi)市場上也有反映。早期的寫字樓是從工廠管理部分化而產(chǎn)生的附屬性建筑，屬于非生產(chǎn)性部門。所以，上海寫字樓市場的投資回報率也相當(dāng)值得看好。從區(qū)域功能與規(guī)劃狀況來看，浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)作為浦東開放的標(biāo)志之一，其規(guī)劃起點(diǎn)很高，建筑設(shè)計相當(dāng)于當(dāng)代國際先進(jìn)水平，因此，國際跨國大集團(tuán)以及一系列外向型的實力公司往往都愿意選擇浦東作為公司的駐扎地；而從上海市政規(guī)劃分析，接通浦江兩岸的多條隧道、橋梁以及軌道交通正在建設(shè)當(dāng)中，再加上2010年上海世博會的影響，浦東寫字樓的硬件條件將成為上海寫字樓區(qū)域中的上佳者。越來越多的企業(yè)總部、跨國公司和駐華機(jī)構(gòu)等相繼入駐上海的寫字樓，使其成為上海的一大亮點(diǎn)。近年來，上海寫字樓群蓬勃發(fā)展，目前已形成小陸家嘴、南京西路、淮海路、人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯等多個寫字樓聚集的板塊市場。在這樣的條件下，上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、成長和發(fā)展的過程，呈現(xiàn)出較為理想的運(yùn)行態(tài)勢。上海市寫字樓市場狀況與發(fā)展趨勢研究第一章：緒 論進(jìn)入21世紀(jì)，中國經(jīng)濟(jì)與長江三角洲經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的發(fā)展，上海的國民經(jīng)濟(jì)也繼續(xù)保持良好的增長勢頭，這為上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境，并由此推進(jìn)了土地使用制度、城市空間結(jié)構(gòu)、居民分配制度、居民需求結(jié)構(gòu)的相應(yīng)轉(zhuǎn)換。目前上海市房地產(chǎn)市場主要包括普通居民住宅房、商品房、商業(yè)性樓盤以及商務(wù)樓，其中普通住宅房和商品房主要用于個人住房消費(fèi)，而商業(yè)性樓盤和商務(wù)樓則多為企業(yè)所用。市場的強(qiáng)大需求催化了上海寫字樓市場的快速升級，同時，寫字樓的升級又拓展了上海未來市場需求的廣闊空間。中國經(jīng)濟(jì)正日益融入全球經(jīng)濟(jì)鏈條，作為正在創(chuàng)建國際經(jīng)濟(jì)金融貿(mào)易中心的上海無疑是跨國公司、國際資本、高新技術(shù)和高級人才進(jìn)入中國的首選之地。目前東京的寫字樓4200萬平方米，紐約3500萬平方米，中國香港地區(qū)670萬平方米。第二章：寫字樓與寫字樓市場寫字樓作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，它的發(fā)展正越來越被人們所重視和看好。今天的金融、保險、咨詢，特別是科技研發(fā)機(jī)構(gòu)寫字樓就是其生產(chǎn)基地，是創(chuàng)造價值的場所。不同的企業(yè)對寫字樓內(nèi)部空間也有不同要求，總的來講都趨向于選擇與自己企業(yè)形象、產(chǎn)品定位相吻合的建筑與室內(nèi)設(shè)計。相比之下，3A 與5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。第二：超大規(guī)模這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。第三：建筑文化　　所謂建筑文化，對于寫字樓而言，其實就是那一座座摩天大樓的建筑文化。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。目前國內(nèi)外的寫字樓都有趨向表明，隨著市場的成熟和業(yè)態(tài)發(fā)展，出租寫字樓也越來越專業(yè)化，有明顯的聚集趨勢。還有一種介于上述兩種之間的類型，就是大型企業(yè)，特別是金融、保險業(yè)的區(qū)域性總部。所謂中央商務(wù)區(qū)，也稱CBD，是一個城市最繁忙，最密集，地價最高，效益不分白天黑夜以小時計，人才吸引力超高，通常依港灣或河流的地區(qū)，且交通十分便利[3]。這是一個聳人聽聞的天價，但已經(jīng)不是最盛時期的價格。一旦上海的中央商務(wù)區(qū)得到定型，整個城市的中心也將定型，商業(yè)文化娛樂業(yè)帶動起來的輻射，不是全市性的，而是全國乃至全球性的。此外，從最初的純金融、證券和房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)向產(chǎn)業(yè)多元化漸變。隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中央商務(wù)區(qū)的概念已經(jīng)越來越深入人心。如果寫字樓主力客戶是傳統(tǒng)型大型企業(yè)，那配套應(yīng)該是以商業(yè)配套為主，如果寫字樓客戶群是中小型為主，那幺他的配套應(yīng)該是生活配套。相比較而言，寫字樓的市場化程度則偏低。3．1發(fā)展背景上世紀(jì)80年代末至90年代初，中國剛開始確立改革開放的發(fā)展方向。當(dāng)一些大公司在上海設(shè)辦事機(jī)構(gòu)時，只能租用高級酒店套房，所謂甲級商辦樓的概念在上海人心目中更是幾近于零。1988 年8月8日，上海通過國際招標(biāo)出讓了第一幅土地———虹橋26號地塊，寫字樓市場由此啟動，并向市中心及四大副中心拓展。 在此之后，聯(lián)誼大廈等一系列寫字樓盤的拔地而起，形成了上海寫字樓的首輪行情。 3．3目前的供求情況看一個市場是否會有波動，主要看供應(yīng)和需求兩方面的情況。來福士廣場交付預(yù)租率為50%，為歷年所罕見。另一方面，隨著上海市場的進(jìn)一步放開，更多的跨國機(jī)構(gòu)將進(jìn)入上海，形成巨大的市場需求。這四個地區(qū)已成為寫字樓集中上市的主要區(qū)域，匯集了上海絕大多數(shù)的頂級寫字樓物業(yè)。據(jù)析，目前全市共有甲級寫字樓330萬平方米，今年至明年，每年的甲級寫字樓供應(yīng)量約為30萬平方米，而需求量卻略超供應(yīng)量，預(yù)計在每年35萬平方米左右，供需缺口保持適中狀態(tài)。據(jù)專家分析，截至2005 年底，由于新增市場供應(yīng)量的相對短缺，租金將經(jīng)歷小幅增長。從目前供需數(shù)據(jù)來看，租金上漲的勢頭一時難以有變。在租金方面，%?！鳖A(yù)計今年上海的甲級寫字樓市場將持續(xù)保持旺盛的市場需求，而新增供應(yīng)量又相對平穩(wěn)，從而使得甲級寫字樓的租金一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。圖33：陸家嘴金融區(qū)的機(jī)構(gòu)分布中外金融機(jī)構(gòu)120家跨國公司或地區(qū)總部28 家國企集團(tuán)總部34 家中外投資公司80 家外貿(mào)公司140家自今年年初起，加入 WTO 所帶來的金融業(yè)務(wù)將由整合期進(jìn)入業(yè)務(wù)拓展期。隨著上海作為長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭地位日益顯著以及國際影響力日益加強(qiáng)，越來越多的外國企業(yè)對上海產(chǎn)生了興趣。目前陸家嘴甲級寫字樓租金保持在較高水平線上，一些樓宇盡管開出日租金每平方米建筑面積1美元以上的高價，上門求租者仍絡(luò)繹不絕。隨著中國加入WTO，國內(nèi)外許多大中型企業(yè)抓緊調(diào)整戰(zhàn)略，尤其對辦公檔次更為看重。同時各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項目在浦江東西兩岸頻頻破土。同時，值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù)區(qū)也將會出現(xiàn)一些高檔寫字樓。繼住宅房成為上海樓市投資熱點(diǎn)之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門或者潛在熱門的辦公樓集中區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者關(guān)注的投資熱點(diǎn)。（2）人民廣場地區(qū)人民廣場地區(qū)鄰近市政府，也鄰近上海最傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域南京路步行街，該地區(qū)寫字樓主要吸納的是與商業(yè)、貿(mào)易、百貨的批發(fā)零售相關(guān)的一些企業(yè)。3．5．2上海寫字樓的開發(fā)情況經(jīng)歷2003年大部分時間寫字樓仍只有有限的新增供應(yīng)量之后，一些新寫字樓物業(yè)將在未來幾個月陸續(xù)上市。 在這些連綿成片的建筑里，不僅有上海市金融指揮中心、運(yùn)營中心，世界金融巨頭在上海的分支機(jī)構(gòu)花旗集團(tuán)、匯豐、渣打等，還有全球頂級投資機(jī)構(gòu)摩根、美林、百富勤等，以及國內(nèi)最大的金融、證券、投資、投行、基金公司的部落群。目前浦東新區(qū)寫字樓主要集中于小陸家嘴地區(qū)、竹園地區(qū)、張江地區(qū)、金橋地區(qū)四大板塊。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上世紀(jì)90年代開始，浦東辦公樓租金一直處于較低水平。3．6上海市寫字樓市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)上海寫字樓市場在十年間經(jīng)歷了從無到有、從少到多的歷程。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，漲幅高達(dá)60%。然而，隨著市場形勢發(fā)生變化，如果長期“只租不售”的話，市場是很難健全發(fā)展的，因此寫字樓持續(xù)多年的“只租不售”局面正在被打破?；钴S的民營經(jīng)濟(jì)催化了寫字樓的銷售。從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。不僅是跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐，為上海的寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的需求，同時各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項目在浦江東西兩岸也頻頻破土。例如：高檔的寫字樓只租不售的情況將有所松動，目前，已有一些要到2005 年交付使用的寫字樓開始銷售，如果加上存量的寫字樓，交易量將是非?？捎^的。世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)的日益崛起，為上海寫字樓市場的擴(kuò)容帶來了不可限量的機(jī)遇。3．8．1寫字樓的消費(fèi)主體還未完全形成從上海寫字樓市場的整體趨勢來看，寫字樓的需求會隨著社會的發(fā)展、對外開放、中國入世及世博會的舉辦越來越走俏。（1）中小型外資未完全進(jìn)入上海目前雖然世界五百強(qiáng)中絕大部分進(jìn)入上海，但一些中小型的外資企業(yè)并未完全進(jìn)入上海市場。而一些有實力的國營企業(yè)其自己的土地上建一幢寫字樓。特別是那些單位面積合適的寫字樓更受歡迎。2004年和2005年是各地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)竣工緊鑼密鼓的期間，在今年一段時間內(nèi)會有大量商業(yè)物業(yè)同時上市，市場短期內(nèi)可能會有泡沫。要盡力避免因價格大起大落的波動而引起的震蕩。上海爛尾樓的成因主要有三類：一是資金問題，如投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位；二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型寫字樓成為上海爛尾樓改造的首選模式。2000年起，隨著市場需求的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，上海的寫字樓房產(chǎn)市場持續(xù)走高，爛尾樓項目的投資價值也凸現(xiàn)出來，一個爛尾樓項目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達(dá)150%至200%。第四章：影響上海市寫字樓發(fā)展的因素寫字樓作為一種特殊的房地產(chǎn)，它在發(fā)展的過程中必定會有許多的影響因素。4．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展強(qiáng)化了對上海寫字樓市場發(fā)展的需求4．1．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁我國長江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流沖擊而成的中華民族千年膏腴之地，也是中國民族工業(yè)的發(fā)源地。長三角強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭吸引了眾多大型企業(yè)和跨國公司的目光，越來越多的公司開始在這里尋找落腳點(diǎn)，從而吸引了更多的資金來源，對寫字樓市場形成了強(qiáng)大的需求。更重要的是，香港、臺灣等地民營制造業(yè)在很大程度上肇始于江浙資本的外移。改革開放后，三省市的合作和整合已從民間上升到政府層面。 綜上所述，長江三角洲經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然帶動上海經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，吸引更多的資金供給，使資金來源更加充分，從而拉動上海市寫字樓房產(chǎn)市場的強(qiáng)大需求。 進(jìn)入新世紀(jì)，中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求全面增長，商機(jī)凸現(xiàn)；另一方面，上海的變化太大了，造高架、造軌道交通、造綠化、治理河道、建大學(xué)城、完善社會保障系統(tǒng)、APEC、申博……上海作為國際經(jīng)濟(jì)中心城市的功能正在不斷強(qiáng)化和完善，使海外投資者信心倍增，在客觀上形成了對寫字樓的巨大需求。據(jù)2003年的一項調(diào)查，在全國大城市中，上海已經(jīng)成為最難找工作的城市。外資的大量進(jìn)入對上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有很大促進(jìn)作用。2003年上半年，平均每天有9800萬元人民幣的內(nèi)資進(jìn)入上海，平均每天新增15家外地在滬企業(yè)。在這個大環(huán)境之下，上海的商務(wù)環(huán)境正在呈現(xiàn)多元化的發(fā)展，這在一定程度上為寫字樓市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的商務(wù)氛圍。有關(guān)專家分析，各區(qū)政府在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)之后，紛紛將打造商務(wù)氛圍作為提升區(qū)域形象的第二張牌。現(xiàn)在那張M1到8的軌道交通規(guī)劃已經(jīng)到處都可以見到了。隨著中國加入W