【正文】 省市天然氣管道網(wǎng)絡(luò)等五項(xiàng)內(nèi)容達(dá)成共識。改革開放后，三省市的合作和整合已從民間上升到政府層面。這種文化底蘊(yùn)有利于海外資本的生根發(fā)展。更重要的是，香港、臺灣等地民營制造業(yè)在很大程度上肇始于江浙資本的外移。而在這一過程中，長江三角洲以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢占據(jù)著連接內(nèi)外兩大市場、兩種資源的中心地位，成為大陸聯(lián)動效應(yīng)最明顯、發(fā)展腹地最廣大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，也因而成為海外資本進(jìn)入大陸市場的首選目標(biāo)。長三角強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭吸引了眾多大型企業(yè)和跨國公司的目光，越來越多的公司開始在這里尋找落腳點(diǎn)，從而吸引了更多的資金來源，對寫字樓市場形成了強(qiáng)大的需求?？缛胄率兰o(jì)，長江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是迅猛，在綜合競爭力指數(shù)、潛在競爭力和現(xiàn)實(shí)競爭力方面都居高不下，已經(jīng)成為領(lǐng)跑中國經(jīng)濟(jì)的“火車頭”。4．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展強(qiáng)化了對上海寫字樓市場發(fā)展的需求4．1．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁我國長江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流沖擊而成的中華民族千年膏腴之地，也是中國民族工業(yè)的發(fā)源地。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，長江三角洲與上海經(jīng)濟(jì)近年來也都始終保持著良好的增長勢頭。第四章：影響上海市寫字樓發(fā)展的因素寫字樓作為一種特殊的房地產(chǎn)，它在發(fā)展的過程中必定會有許多的影響因素。自上海房地產(chǎn)市場走出低谷以來，保持著健康的良性發(fā)展勢頭。2000年起，隨著市場需求的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，上海的寫字樓房產(chǎn)市場持續(xù)走高，爛尾樓項(xiàng)目的投資價值也凸現(xiàn)出來，一個爛尾樓項(xiàng)目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬元資金，而其回報(bào)率卻有可能高達(dá)150%至200%。但是，在市場一片叫好的形勢下，也有房地產(chǎn)專家提出，雖然這種小戶型樓盤的運(yùn)營比較成功，但考慮到市場需求的飽和度和多變性，剩下來的爛尾樓大多數(shù)不能照搬這一模式。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型寫字樓成為上海爛尾樓改造的首選模式。 對于接盤者來說，最頭疼的莫過于上海爛尾樓在設(shè)計(jì)、規(guī)劃上的先天不足。上海爛尾樓的成因主要有三類：一是資金問題，如投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位；二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。3．8．3爛尾樓的改造問題（1）上海爛尾樓的背景資料上海的爛尾樓項(xiàng)目大多形成于1996年和1997年，并在亞洲金融危機(jī)期間達(dá)到“峰值”。要盡力避免因價格大起大落的波動而引起的震蕩。從現(xiàn)在開始就應(yīng)該適當(dāng)?shù)目刂仆恋毓?yīng)量和寫字樓的開發(fā)投資規(guī)模。2004年和2005年是各地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)竣工緊鑼密鼓的期間，在今年一段時間內(nèi)會有大量商業(yè)物業(yè)同時上市，市場短期內(nèi)可能會有泡沫。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期到來，對于促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了顯著作用，來之不易，應(yīng)十分珍惜。特別是那些單位面積合適的寫字樓更受歡迎。（4）上海寫字樓布局不夠合理目前階段，上海寫字樓還存在結(jié)構(gòu)和布局不合理的現(xiàn)象。而一些有實(shí)力的國營企業(yè)其自己的土地上建一幢寫字樓。（2）國營企業(yè)本身擁有辦公地點(diǎn)國內(nèi)企業(yè)中的國營企業(yè)一般都有自己的辦公場所，也不會租賃或購買寫字樓。（1）中小型外資未完全進(jìn)入上海目前雖然世界五百強(qiáng)中絕大部分進(jìn)入上海，但一些中小型的外資企業(yè)并未完全進(jìn)入上海市場。目前，上海市場上對寫字樓的需求量還沒有預(yù)期大。3．8．1寫字樓的消費(fèi)主體還未完全形成從上海寫字樓市場的整體趨勢來看，寫字樓的需求會隨著社會的發(fā)展、對外開放、中國入世及世博會的舉辦越來越走俏。3．8目前上海市寫字樓市場發(fā)展所存在的問題上海寫字樓市場的發(fā)展雖然前景可觀，但仍需要一個過程。世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)的日益崛起，為上海寫字樓市場的擴(kuò)容帶來了不可限量的機(jī)遇。寫字樓市場交易量的大幅增長不僅拉動了寫字樓投資的增長,而且?guī)恿松虾ＴS多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使寫字樓市場成為上海經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點(diǎn)。例如：高檔的寫字樓只租不售的情況將有所松動，目前，已有一些要到2005 年交付使用的寫字樓開始銷售，如果加上存量的寫字樓，交易量將是非?？捎^的。3．7開發(fā)寫字樓對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義隨著上海城市化的發(fā)展，各種商務(wù)活動紛紛選擇在上海頻繁地舉辦，上海市房地產(chǎn)市場的潛力很大，尤其是上海市寫字樓市場。不僅是跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐，為上海的寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的需求，同時各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項(xiàng)目在浦江東西兩岸也頻頻破土。如此高的投資客比例說明上海寫字樓投資正出現(xiàn)一個良好的勢頭。從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。目前，80到120 平方米的面積是最旺銷的房型，業(yè)主往往一買就是好幾個單位，一半自用，一半出租，每單位月租金在6000 元到1萬多元之間，基本可實(shí)現(xiàn)以租還貸，有的租金甚至超過按揭款額，年回報(bào)率達(dá)10%?；钴S的民營經(jīng)濟(jì)催化了寫字樓的銷售。一批客戶正在考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下，圖謀在上海進(jìn)行中長期發(fā)展，由此加大對以售為主的甲級辦公樓的需求。然而，隨著市場形勢發(fā)生變化，如果長期“只租不售”的話，市場是很難健全發(fā)展的，因此寫字樓持續(xù)多年的“只租不售”局面正在被打破。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，過去24個月的寫字樓產(chǎn)權(quán)交易量，幾乎等同于19972001五年間的總量。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，漲幅高達(dá)60%。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海寫字樓市場過去3年的新供應(yīng)量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年310000平方米與350000平方米。3．6上海市寫字樓市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)上海寫字樓市場在十年間經(jīng)歷了從無到有、從少到多的歷程。整個浦東辦公樓市場吸收量逐步提高，空置率則進(jìn)一步下降。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上世紀(jì)90年代開始，浦東辦公樓租金一直處于較低水平。其以高檔物業(yè)為主導(dǎo)、中檔物業(yè)為補(bǔ)充的供應(yīng)格局已基本建立其商辦高地的形象正在凸顯。目前浦東新區(qū)寫字樓主要集中于小陸家嘴地區(qū)、竹園地區(qū)、張江地區(qū)、金橋地區(qū)四大板塊。（2）浦東新區(qū)躋身寫字樓高地浦東寫字樓的發(fā)展是在國務(wù)院確定浦東改革開放的戰(zhàn)略實(shí)施后迅速崛起的，雖然起步較晚，但發(fā)展速度較快。 在這些連綿成片的建筑里，不僅有上海市金融指揮中心、運(yùn)營中心，世界金融巨頭在上海的分支機(jī)構(gòu)花旗集團(tuán)、匯豐、渣打等，還有全球頂級投資機(jī)構(gòu)摩根、美林、百富勤等，以及國內(nèi)最大的金融、證券、投資、投行、基金公司的部落群。（1）陸家嘴地區(qū)仍是核心陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海辦公樓市中近期最為紅火潛值最大的區(qū)域之一，甲級寫字樓市場表現(xiàn)十分活躍。3．5．2上海寫字樓的開發(fā)情況經(jīng)歷2003年大部分時間寫字樓仍只有有限的新增供應(yīng)量之后，一些新寫字樓物業(yè)將在未來幾個月陸續(xù)上市。但從1999年開始，小陸家嘴地區(qū)逐步形成了以八佰伴為代表的新上海商業(yè)城商圈，軌道、隧道建設(shè)也取得相當(dāng)?shù)某尚В纱怂鶚?gòu)筑的立體交通網(wǎng)為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展提供了必備的條件，吸引了更多的公司和機(jī)構(gòu)開始關(guān)注浦東的寫字樓，越來越多的跨國公司進(jìn)駐浦東，使浦東寫字樓租金上揚(yáng)超過浦西，且出租率達(dá)到前所未有的95%。（2）人民廣場地區(qū)人民廣場地區(qū)鄰近市政府，也鄰近上海最傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域南京路步行街，該地區(qū)寫字樓主要吸納的是與商業(yè)、貿(mào)易、百貨的批發(fā)零售相關(guān)的一些企業(yè)。3．5．1樓盤的分布情況目前上海的寫字樓主要集中在以下幾個區(qū)域：（1）徐家匯地區(qū)該地區(qū)形成了以港匯和美羅城為代表的寫字樓群。繼住宅房成為上海樓市投資熱點(diǎn)之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門或者潛在熱門的辦公樓集中區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者關(guān)注的投資熱點(diǎn)。目前，發(fā)展商在“皇帝的女兒不愁嫁”的心態(tài)下，開始對求租企業(yè)的資質(zhì)作嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)調(diào)寫字樓大廈自身的整體形象并已逐漸形成上海寫字樓群中行業(yè)特征鮮明、客戶層次均衡的現(xiàn)象。同時，值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù)區(qū)也將會出現(xiàn)一些高檔寫字樓。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查表明，2003年三季度，%。同時各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項(xiàng)目在浦江東西兩岸頻頻破土。3．4．4寫字樓空置率不斷下降跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐，為今年的上海寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的需求。隨著中國加入WTO，國內(nèi)外許多大中型企業(yè)抓緊調(diào)整戰(zhàn)略，尤其對辦公檔次更為看重。目前該地區(qū)寫字樓平均入駐率約85%，其中匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險大廈等的入駐率超過90%[4]。目前陸家嘴甲級寫字樓租金保持在較高水平線上，一些樓宇盡管開出日租金每平方米建筑面積1美元以上的高價，上門求租者仍絡(luò)繹不絕。因此，各大企業(yè)的機(jī)構(gòu)新建，遷址和寫字樓升級活動非?；钴S，尤其集中于金融及資金管理公司。隨著上海作為長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭地位日益顯著以及國際影響力日益加強(qiáng)，越來越多的外國企業(yè)對上海產(chǎn)生了興趣。目前，上海甲級、乙級寫字樓的出租率均已超過90％。圖33：陸家嘴金融區(qū)的機(jī)構(gòu)分布中外金融機(jī)構(gòu)120家跨國公司或地區(qū)總部28 家國企集團(tuán)總部34 家中外投資公司80 家外貿(mào)公司140家自今年年初起，加入 WTO 所帶來的金融業(yè)務(wù)將由整合期進(jìn)入業(yè)務(wù)拓展期。3．4．2金融企業(yè)占寫字樓市場比重較大 滬上優(yōu)質(zhì)寫字樓中，金融企業(yè)已成為租賃市場的主力軍。”預(yù)計(jì)今年上海的甲級寫字樓市場將持續(xù)保持旺盛的市場需求，而新增供應(yīng)量又相對平穩(wěn)，從而使得甲級寫字樓的租金一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。相對于當(dāng)前其它投資市場，此收益率水平頗有吸引力。在租金方面，%。上海作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，往往被外商視為進(jìn)入中國的橋頭堡，在上海市政府相關(guān)政策的吸引下，不少跨國公司更將其區(qū)域性總部大舉遷滬，寫字樓的租賃需求顯著上升。從目前供需數(shù)據(jù)來看，租金上漲的勢頭一時難以有變。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，盡管2006 年的集中供應(yīng)可能會引起甲級寫字樓租金的適當(dāng)下調(diào)，但預(yù)計(jì)因中國入世而帶來的金融服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步開放，將引發(fā)新一輪的辦公需求。據(jù)專家分析，截至2005 年底，由于新增市場供應(yīng)量的相對短缺，租金將經(jīng)歷小幅增長。甲級寫字樓的供求緊張趨勢，將持續(xù)至2006 年才能得以緩解。據(jù)析，目前全市共有甲級寫字樓330萬平方米，今年至明年，每年的甲級寫字樓供應(yīng)量約為30萬平方米，而需求量卻略超供應(yīng)量，預(yù)計(jì)在每年35萬平方米左右，供需缺口保持適中狀態(tài)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)以及虹橋開發(fā)區(qū)的高檔涉外寫字樓已超過200幢，其中僅陸家嘴地區(qū)就有60多棟，占總量的30%；黃浦和靜安各有30余棟，長寧、徐匯和盧灣各有20余棟，這幾個區(qū)域的高檔涉外寫字樓便占了全市總量的近九成。這四個地區(qū)已成為寫字樓集中上市的主要區(qū)域，匯集了上海絕大多數(shù)的頂級寫字樓物業(yè)。一些行家預(yù)測，今年隨著上海寫字樓新供應(yīng)量、空置率的下降和需求量、租售價的上升，寫字樓市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。另一方面，隨著上海市場的進(jìn)一步放開，更多的跨國機(jī)構(gòu)將進(jìn)入上海，形成巨大的市場需求。據(jù)分析，今年上海寫字樓的新增市場供應(yīng)量將十分有限。來福士廣場交付預(yù)租率為50%，為歷年所罕見。3．3．1上海寫字樓總體需求旺盛 以前四處找買家、找租家的情況已經(jīng)有了大幅度的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在求業(yè)主，找寫字樓，物業(yè)服務(wù)中介商都深切體會到寫字樓市場的變化。 3．3目前的供求情況看一個市場是否會有波動，主要看供應(yīng)和需求兩方面的情況。一些商辦樓群落的自然形成，為上海帶來了區(qū)域新景觀：淮海中路不到500米的“黃金走廊”沿線有甲級辦公樓數(shù)十幢；南京西路“金三角”地區(qū)寫字樓租售率接近100％；小陸家嘴已聚集了150家外資銀行及各類金融機(jī)構(gòu)。 在此之后，聯(lián)誼大廈等一系列寫字樓盤的拔地而起，形成了上海寫字樓的首輪行情。企業(yè)發(fā)展、投資增加在客觀上已經(jīng)開始對寫字樓產(chǎn)生了最初“量”上的需求。1988 年8月8日，上海通過國際招標(biāo)出讓了第一幅土地———虹橋26號地塊，寫字樓市場由此啟動，并向市中心及四大副中心拓展。一般企業(yè)基本上仍是通過行政劃撥的方式，取得土地的使用權(quán)而自建辦公樓，或是通過其它行政隸屬關(guān)系等途徑獲得辦公空間的使用。當(dāng)一些大公司在上海設(shè)辦事機(jī)構(gòu)時，只能租用高級酒店套房，所謂