【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域向高價區(qū)域穩(wěn)步推進的軌跡。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上世紀90年代開始，浦東辦公樓租金一直處于較低水平。1997 年－1998 年期間，入住率則在40％左右浮動；1999 年以后，浦東以陸家嘴地區(qū)為代表的寫字樓經(jīng)濟開始進入回升期。整個浦東辦公樓市場吸收量逐步提高，空置率則進一步下降。近期浦東新區(qū)大部分寫字樓租金均有不同幅度的上升，這也基本反映了今年浦東樓盤租金市場的發(fā)展態(tài)勢。3．6上海市寫字樓市場的現(xiàn)狀特點上海寫字樓市場在十年間經(jīng)歷了從無到有、從少到多的歷程。上海市寫字樓市場發(fā)展至今，已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出一系列特點：3．6．1租金漲幅巨大在國內(nèi)大型企業(yè)和跨國機構的紛紛入駐之下，上海寫字樓的租金又迎來了新一輪的漲幅。 統(tǒng)計資料顯示，上海寫字樓市場過去3年的新供應量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年310000平方米與350000平方米。可見，新供應量相對不足，使得市場存量逐年消耗，空置率大幅下降。與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，，漲幅高達60%。租金漲幅如此巨大，寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉購，一方面自用省租，另一方面作為長線投資。據(jù)粗略統(tǒng)計，過去24個月的寫字樓產(chǎn)權交易量，幾乎等同于19972001五年間的總量。3．6．2租售并進的趨勢有所增強長期以來，上海絕大多數(shù)的寫字樓是只租不售的，其原因是多年來上海辦公樓市場供應量過大，整體租金價格較低，客戶當然選擇長期租賃以達到節(jié)約辦公成本之目的。然而，隨著市場形勢發(fā)生變化，如果長期“只租不售”的話，市場是很難健全發(fā)展的，因此寫字樓持續(xù)多年的“只租不售”局面正在被打破。近幾年來，在上海經(jīng)濟形勢不斷看好以及銀行利率不斷下調(diào)情況下，不少人開始從長計議。一批客戶正在考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下，圖謀在上海進行中長期發(fā)展，由此加大對以售為主的甲級辦公樓的需求。這樣做對購房者來說，短期內(nèi)可控制日常運作成本，從長期角度看又可獲得一定的投資回報。活躍的民營經(jīng)濟催化了寫字樓的銷售。為適應市場需求，長寧、盧灣地區(qū)最近接連有全產(chǎn)權寫字樓開盤亮相。目前，80到120 平方米的面積是最旺銷的房型，業(yè)主往往一買就是好幾個單位，一半自用，一半出租，每單位月租金在6000 元到1萬多元之間，基本可實現(xiàn)以租還貸，有的租金甚至超過按揭款額，年回報率達10%。3．6．3寫字樓的投資市場充滿商機從恒隆廣場、外灘金融中心到金茂大廈、中銀大廈，上海的寫字樓新秀迭出，有力推動了寫字樓市場的租售流量及其價格，寫字樓強勁的走勢也使敏感的投資者看到了其中的商機。從租賃情況來看，據(jù)有關部門統(tǒng)計，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。以陸家嘴為例，盡管一些甲級寫字樓日租金每平方米已超過1 美元，上門求租者仍絡繹不絕，平均入駐率已達到85％，滿租現(xiàn)象也屢見不鮮。如此高的投資客比例說明上海寫字樓投資正出現(xiàn)一個良好的勢頭。隨著寫字樓市場的不斷見好，不少專家對投資性寫字樓持著樂觀的態(tài)度。不僅是跨國機構與大小民營企業(yè)的紛紛入駐，為上海的寫字樓市場帶來了強勁的需求，同時各大金融機構的寫字樓投資項目在浦江東西兩岸也頻頻破土。專家預計，今年將會迎來滬上寫字樓租售的高峰期。3．7開發(fā)寫字樓對上海經(jīng)濟發(fā)展的意義隨著上海城市化的發(fā)展，各種商務活動紛紛選擇在上海頻繁地舉辦，上海市房地產(chǎn)市場的潛力很大，尤其是上海市寫字樓市場。在中國加入世界貿(mào)易組織之后，上海房地產(chǎn)市場的完全開放，為外商進入上海進一步地降低了商務成本，使得外商進入當?shù)赝顿Y的門檻更低，上海的寫字樓市場蘊涵著無限的商機。例如：高檔的寫字樓只租不售的情況將有所松動，目前，已有一些要到2005 年交付使用的寫字樓開始銷售，如果加上存量的寫字樓，交易量將是非?？捎^的。同時，長江三角洲經(jīng)濟和上?？偛拷?jīng)濟自身的協(xié)調(diào)發(fā)展，使上海市寫字樓市場的運行機制日趨完善，并形成良性的互動局面。寫字樓市場交易量的大幅增長不僅拉動了寫字樓投資的增長,而且?guī)恿松虾ＴS多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使寫字樓市場成為上海經(jīng)濟的一個重要增長點。作為中國經(jīng)濟的龍頭，上海的飛速發(fā)展引來無數(shù)企業(yè)競相入駐。世界500強戰(zhàn)略重心的轉移，國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟的日益崛起，為上海寫字樓市場的擴容帶來了不可限量的機遇。虹橋、淮海路、外灘、南京西路……“老一代”寫字樓為上海的大都市形象奠定基石；徐家匯、陸家嘴、打浦橋……“新生代”寫字樓錦上添花，推動上海向世界級城市邁進。3．8目前上海市寫字樓市場發(fā)展所存在的問題上海寫字樓市場的發(fā)展雖然前景可觀，但仍需要一個過程。只有在這個過程中不斷地發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，上海寫字樓市場才能得到更好的發(fā)展。3．8．1寫字樓的消費主體還未完全形成從上海寫字樓市場的整體趨勢來看，寫字樓的需求會隨著社會的發(fā)展、對外開放、中國入世及世博會的舉辦越來越走俏。但同時，寫字樓作為一種特殊的物業(yè)，它是一種定向使用的商品，只有辦公的單一功能。目前，上海市場上對寫字樓的需求量還沒有預期大。這主要是由于市場上的寫字樓消費群體決定的。（1）中小型外資未完全進入上海目前雖然世界五百強中絕大部分進入上海，但一些中小型的外資企業(yè)并未完全進入上海市場。而這些世界五百強的企業(yè)因為形象和實力的原因，他們更愿意選擇購買整幢寫字樓或者是自建一幢寫字樓。（2）國營企業(yè)本身擁有辦公地點國內(nèi)企業(yè)中的國營企業(yè)一般都有自己的辦公場所，也不會租賃或購買寫字樓。由于歷史原因，一些國有大中型企業(yè)都有辦公地點，有的辦公場所本身就處于市區(qū)中心地帶。而一些有實力的國營企業(yè)其自己的土地上建一幢寫字樓。（3）中小民營企業(yè)缺乏購買能力國內(nèi)的民營企業(yè)做大的相對來說處于少數(shù)，而絕大多數(shù)中小民營企業(yè)，只需找一個能辦公的地方就可以，而不去租賃價格相對高的寫字樓，他們也沒有形象和實力的顧慮。（4）上海寫字樓布局不夠合理目前階段，上海寫字樓還存在結構和布局不合理的現(xiàn)象。上海最需要的是兩類形式的寫字樓：一是停車設施完備，交通便捷的寫字樓；二是環(huán)境好、形象佳的寫字樓。特別是那些單位面積合適的寫字樓更受歡迎。3．8．2短期可能出現(xiàn)泡沫過多的現(xiàn)象從總體上看，上海10多年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還沒有出現(xiàn)過泡沫經(jīng)濟狀態(tài)，個別年份曾有過房地產(chǎn)投資增幅過高、土地供應量過大、商品房空置過多等經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象，經(jīng)過前幾年的調(diào)整，逐步走向平衡，經(jīng)濟泡沫已大為減少。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期到來，對于促進上海經(jīng)濟增長發(fā)揮了顯著作用，來之不易，應十分珍惜。但也應清醒地看到泡沫增多的局部現(xiàn)象，不能掉以輕心。2004年和2005年是各地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)竣工緊鑼密鼓的期間，在今年一段時間內(nèi)會有大量商業(yè)物業(yè)同時上市，市場短期內(nèi)可能會有泡沫。主要表現(xiàn)在：第一：開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應該適當?shù)目刂仆恋毓亢蛯懽謽堑拈_發(fā)投資規(guī)模。第二：寫字樓價漲幅偏大，經(jīng)濟泡沫成分漸增。要盡力避免因價格大起大落的波動而引起的震蕩。當前的任務是要繼續(xù)采取行之有效的政策措施，擴大有效需求，平衡供求，適當控制增速，消除某些隱患，平穩(wěn)發(fā)展，使寫字樓的繁榮期延續(xù)得更長一些，與上海國民經(jīng)濟的增長相適應。3．8．3爛尾樓的改造問題（1）上海爛尾樓的背景資料上海的爛尾樓項目大多形成于1996年和1997年，并在亞洲金融危機期間達到“峰值”。到2002年底，上海大大小小的停建緩建樓盤項目累計達到600多個。上海爛尾樓的成因主要有三類：一是資金問題，如投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位；二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；三是債務問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務糾紛等。（2）爛尾樓的全面改造鑒于爛尾樓現(xiàn)象對上海城市景觀和房產(chǎn)市場造成的不良影響，從1999年下半年開始，上海市、區(qū)兩級政府成立了專門的工作小組，對停緩建項目逐一清理。 對于接盤者來說，最頭疼的莫過于上海爛尾樓在設計、規(guī)劃上的先天不足。由于許多爛尾樓都是商務樓，房型設計、電梯信道、空調(diào)管道等已經(jīng)過時，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權式酒店公寓、小戶型寫字樓成為上海爛尾樓改造的首選模式。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。但是，在市場一片叫好的形勢下，也有房地產(chǎn)專家提出，雖然這種小戶型樓盤的運營比較成功，但考慮到市場需求的飽和度和多變性，剩下來的爛尾樓大多數(shù)不能照搬這一模式。因此，目前接手爛尾樓后還需要在市場調(diào)研的基礎上，根據(jù)爛尾樓的自身結構特點和內(nèi)部配備情況尋求更加多樣、更加合適的“變身”方案。2000年起，隨著市場需求的擴大和經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，上海的寫字樓房產(chǎn)市場持續(xù)走高，爛尾樓項目的投資價值也凸現(xiàn)出來，一個爛尾樓項目的開發(fā)一般只需半年時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150%至200%。被稱為“城市瘡疤”的爛尾樓正在迅速的消失。自上海房地產(chǎn)市場走出低谷以來，保持著健康的良性發(fā)展勢頭。借著這一東風，上海爛尾樓有望在3年之內(nèi)全部消除。第四章：影響上海市寫字樓發(fā)展的因素寫字樓作為一種特殊的房地產(chǎn)，它在發(fā)展的過程中必定會有許多的影響因素。有利的因素將成為上海寫字樓市場向前發(fā)展的催化劑。隨著中國經(jīng)濟的不斷騰飛，長江三角洲與上海經(jīng)濟近年來也都始終保持著良好的增長勢頭。這些條件因素正在對上海寫字樓市場的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。4．1長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展強化了對上海寫字樓市場發(fā)展的需求4．1．1長江三角洲經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁我國長江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流沖擊而成的中華民族千年膏腴之地，也是中國民族工業(yè)的發(fā)源地。在過去的10年中，長江三角洲地區(qū)創(chuàng)造了舉世矚目的發(fā)展奇跡：%，%的區(qū)域，國民生產(chǎn)總值卻占到全國的20%強，成為中國全世界最具活力的地區(qū)之一[5]。跨入新世紀，長江三角洲的經(jīng)濟發(fā)展更是迅猛，在綜合競爭力指數(shù)、潛在競爭力和現(xiàn)實競爭力方面都居高不下，已經(jīng)成為領跑中國經(jīng)濟的“火車頭”。 ，一個以上海為龍頭，以江浙為兩翼的長江三角洲經(jīng)濟圈格局已經(jīng)逐步形成。長三角強勁的發(fā)展勢頭吸引了眾多大型企業(yè)和跨國公司的目光，越來越多的公司開始在這里尋找落腳點，從而吸引了更多的資金來源，對寫字樓市場形成了強大的需求。4．1．2長江三角洲的經(jīng)濟優(yōu)勢帶動上海寫字樓市場的發(fā)展目前，在祖國大陸加入WTO和全方位對外開放的新格局下，長江三角洲具有比較優(yōu)勢更加凸顯：（1）長江三角洲日益成為海外資本進入大陸市場的首選地隨著大陸入世后對外開放程度的日益深化，海外資本都在積極尋求、開拓運籌進軍大陸市場的輻射中心。而在這一過程中，長江三角洲以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢占據(jù)著連接內(nèi)外兩大市場、兩種資源的中心地位，成為大陸聯(lián)動效應最明顯、發(fā)展腹地最廣大的經(jīng)濟區(qū)，也因而成為海外資本進入大陸市場的首選目標。（2）“江浙情結”在吸引海外資本中發(fā)揮著一定的作用　　長江三角洲地區(qū)是中國市場經(jīng)濟萌芽最早的地區(qū)，有著深厚的市場文化底蘊。更重要的是，香港、臺灣等地民營制造業(yè)在很大程度上肇始于江浙資本的外移。以臺灣為例，其紡織、食品加工等最早的民營制造業(yè)資本，基本是在江浙資本的基礎上發(fā)展起來的，因此，海外港臺等地有著一定的“江浙情結”。這種文化底蘊有利于海外資本的生根發(fā)展。（3）區(qū)域內(nèi)良好的協(xié)調(diào)機制整合了長三角的綜合優(yōu)勢上海與其周邊的江蘇、浙江歷來就有良好的產(chǎn)業(yè)分工、產(chǎn)品配套、市場輻射的關系。改革開放后，三省市的合作和整合已從民間上升到政府層面。2000年5月，三省市已就構建區(qū)域大交通體系，加強區(qū)域生態(tài)環(huán)境治理，建立區(qū)域信息資源共享的途徑和機制，聯(lián)合開發(fā)三省市旅游資源，建立三省市之間舒適、安全、便捷的綜合旅游客運網(wǎng)絡。組織實施三省市天然氣管道網(wǎng)絡等五項內(nèi)容達成共識。這將對整個區(qū)域資源優(yōu)勢，提升該地區(qū)的綜合競爭力起到十分重要的作用。 綜上所述，長江三角洲經(jīng)濟的快速發(fā)展，必然帶動上海經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，吸引更多的資金供給，使資金來源更加充分，從而拉動上海市寫字樓房產(chǎn)市場的強大需求。4．2上海自身經(jīng)濟的發(fā)展帶來對寫字樓的強烈需求4．2．1上海的巨大變革自上世紀90年代以